名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 自有房 部分产权的自有 房 其他 南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项 目开发提供了良好的况 指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 总计 按居住面积分 平方米以下 务支出元，增长年人均家具材料 及室内装饰品支出元，增长倍。 表年南宁市居民家庭居住情带动住房装修 支出的上升。 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚， 月南宁市个人所得税入库为万元，同比增长，意味着职工收 入有大幅度的提高。 考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由年的 下降为。而设备用品及服务医疗保健娱乐文教支出交通 和通讯支出比重分别由年的上升为。城市居民家庭消费质量显著提高。城市居民家庭消费质量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并用品及服务医疗保健娱乐文教支出交通 和通讯支出比重分别由年的上升为 考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由年的 下降为。而设备时，居民收入也相当丰厚， 月南宁市个人所得税入库为万元，同比增长，意味着职工收 入有大幅度的市居民人均消费性支出 元 年份 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同部分内容简介部分内容简介均收支统计 年份 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 年份 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚， 月南宁市个人所得税入库为万元，同比增长，意味着职工收 入有大幅度的提高。 考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由年的 下降为。而设备用品及服务医疗保健娱乐文教支出交通 和通讯支出比重分别由年的上升为。城市居民家庭消费质量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修 支出的上升。年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长 年人均住房装修服务支出元，增长年人均家具材料 及室内装饰品支出元，增长倍。 表年南宁市居民家庭居住情况 指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 总计 按居住面积分 平方米以下 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米以上 按房屋产权分 公房 租赁私房指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 自有房 部分产权的自有 房 其他 南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项 目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素 南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊 的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后， 年设南宁省辖市为广西省会，年广西壮族自治区成立，南宁为自治 区的首府至今。 改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力努力塑造城市新形象， 经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开 放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公 德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得 以不断提高。 了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是个城市众多文化因素中两项最 具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人们的些突出的生活习 惯及行为特征。 南宁带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着时代的发 展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普通话汉语是 南宁人现时的日常用语。南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话据 说是广东商人传入的，但由于地域的原因，南宁白话和广东话在语调上还 是有些区别。 南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲究鲜嫩爽滑，与广东 口味极为相似南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶壮族糍粑瑶 族竹板鸡苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情南宁市具有地 方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆海鲜馆香肉馆牛杂馆鹅餐馆等 这些以珍奇精美取胜的食肆，深受食客的青睐南宁的传统风味小吃， 有粉面糕饼甜品油炸酸品冷食杂食九大类，具有南方特色。 而南宁人对食的追求并不亚于以食在广州著称的广州人，他们往往 会家大小或与亲朋好友起，专程到家餐馆尝特色饱口福。 通过重点考察南宁市民的语言饮食习惯，可以发现，南宁人与广东人 在生活习惯方面较为相似，而且南宁人普遍接受广东的生活模式，承认广东 与其地区相比，具有定的先进性，以缩小南宁市与国内先进城市差距作为 城市发展目标。 政策与法律因素 国家及南宁市房地产相关政策法规 年月房地产法律法规对房地产的影响 年月日建设部下发了关于规范房地产开发企业开发建设行为 的通知，目的为加强对房地产开发项目的管理，确保工程质量，保护购房 者的利益。 年月日建设部出台了住宅室内装饰修理管理办法，原因 在于毛坯房在家户的住宅装修暴露出许多问题，如管理难度大违 法违规现象多危及建筑物性能经济纠纷增多消费者合法权益不易保障 装修施工扰民等，并存在偷漏国家税费的现象。 年月日建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源 监察部国家工商行政管理总局七部下发了关于整顿和规范房地产市场秩 序的通知目的规范房地产的管理，活跃房地产市场，使房地产市场既活跃 又有秩序，切实保障购房者的权益。 年月日国土资源部正式发布了并从即日起施行招标拍卖出让 国有土地使用权的规定，规定共条，主要明确了招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权的法律依据原则范围程序和法律责任等。 年月日国土资源部下发了关于进步规范建设用地审查报批 工作有关的通知，目的为规范建设用地的审查工作，实行最严格的土地管 理制度，提高建设用地审查报批质量效率，为经济建设必须用地提供保障。年月日由建设部起草，国务院法制办公室公布物业管理条 例草案，向各界征求意见。条例共分章条，内容涉及业主业主 委员会和业主大会的职责前期物业管理物业管理服务物业的使用与维 护以及相应的罚则等多方面。这是国家出台的第部关于物业管理的行政好的服务态度逐步建立企业品 牌和楼盘品牌，从而促进了楼盘销售和企业发展。 项目供应量巨大且集中，竞争加剧 与年南宁市房地产市场对比，发现年南宁市项目的供应量有 了较大的增加，新城江南城北兴宁等区均有不同的项目面市，并且面 市的项目大多数以大盘出现，新城区成尤为突出。新城区的新项目与其它城 区相比居首位。主要有翡翠园荣和山水美地宁汇新天地大自然花园 香榭里香格里拉花园天赐良园中鼎温馨家园中天世纪花园岭南家 园金湖湾铭湖经典城市之光，其中荣和山水美地规模最大，占地约 亩，总建筑面积约万平方米，其次是翡翠园，占地亩，总建筑面积 平方米，由栋别墅栋多层栋小高层组成，规划户， 目前均价元平方米，已作为全国五个国家级康居示范工程之，市场 供应量较大，另外还有即将上市的南湖国际广场地王国际商务中心山水 绿都左岸青园城市花园等。以上这些项目旦全部进入市场，可以断定 供应量是个惊人的数字。以上这些大大小小项目的先后建设，会加快琅 东凤岭区域房地产的成熟，尤其百翡翠园荣和山水美地两个项目建设顺利，则对带动凤岭区域的发展起到个不可估量的作用。 综合分析，南宁市房地产市场竞争越来越激烈，竞争的方式也在不断的 转变，到年下半年开始，项目之间的竞争将侧重于产品方面的竞争， 合理实用舒适超前物管环境等价值也将步步体现出来。 年，别墅产品大扩张 根据市场调查及其现状，年的房地产市场，除常见的多层小高层 高层住宅的迅速发展外，更为突出的另个特点是别墅产品大扩张，宁汇新 天地龙胤花园橘郡阳光别墅丽水湾等纯别墅区先后面市，规划中的 枫林蓝岸，以及仙葫经济开发区已拿到土地的几个在型项目，规划中也有大 量别墅。可以预见，年别墅产品的出现是年别墅产品市场激烈竞 争的前奏。 户型合理实用的三房仍是市场主力军 通过对潜地购房者调查发现，购房都比较喜欢并接纳户型合理实用的 三房。合理实用实惠仍然是目前购房者关心的因素。 通过调查岭南家园首次推出的单位，三房当天销售以上，中天世 纪花园整体上也比其四房好销。翡翠园在相对高价的情况下，其三房比四房 易销，但其总体面积偏大，实用性不强，销售缓慢。事实证明，合理性实 用性加上实惠，是购房人士所必须考虑的问题。 中高档次价位项目剧增 按照年南宁市人均收入和购房支出比例，划分为三个档次 高档次住宅均价元平方米以上 中档次住宅均价元平方米 低档次住宅均价元平方米以下 根据调查显示，南宁市目前主要在售的项目多个，其中，中高价位点 以上，目前翡翠园均价元平方米天赐良园均价元平方米 中鼎温馨家园均价元平方米中天世纪花园均价元平方米，而 低价位住宅产品极少，仅有江南新兴苑翠湖新城恒大新城阳光新城等 几个大型的项目，造成低价位住宅市场供不应求，形成市场产品档交结构推 衡。值得重视的是亟待推出的大型项目如香榭里宁汇新天地翡翠园大 自然花园荣和山水美地维也纳森林等规模