本项目开发建设主题名称为柏山渡山庄商住综合楼，总 建筑面积，总投资万元，由石台县柏山渡山庄 有限公司投入全部建设资金。 第二章项目名称和选址 项目名称石台县柏山渡山庄商住综合楼 二地理位置该项目位于石台县城东公里，横渡镇 香口村柏山渡村民组后山。山庄建筑群在此地块建设呈现出 五大优势 是风水宝地山庄建筑依山傍水，后靠青山，面临碧 水秋浦河。按照山水五常龙真穴的砂秀水抱 向吉的原则，此乃风水宝地。柏山渡后山山势绵延似龙神大 贵谓之真龙山脚下房舍正处在穴的，穴的周围山峦秀美，谓之砂秀，水从青龙方缓缓流出谓之水抱，主山面朝朱雀方 位，穴左的青山上方山顶秀丽高耸，穴右的白虎山山势缓而 柔顺是谓向吉。自古以来，皖南带村落房舍都讲究靠山临 水的风俗，因为房舍村落所处位置呈藏风纳气格局，上合天 德，下接地气，天地人和谐相处，方能生生不息，人兴财旺。 二是疗养胜地。从生态学的角度看这里山水所营造的微 型山地小环境的人类生存空间，不仅可以藏风纳气，同时也 适合人类生活和动植物生长。这里空气清新，水质优良，森 林茂密，鸟语花香，方圆百公里范围内无工业污染，是都市 忙碌的人群最理想的休闲养生之地。 三是交通便捷。山庄商住楼群离石台县城主城区仅公 里之遥，紧依新城区距省道仅米，距即将兴建的 石台县长途汽车站和农村班车客运站仅步之隔距沿江高 速合铜黄高速入口处分别为公里公里离长江码 头铜九铁路均分别为公里公里距国家级口岸 的安庆和贵池安庆机场以及在建的九华山机场沪宜轻轨 均个小时里程。 四是动静自如。山庄建成后，小区环境集山水林 石花草于体，没有噪音，吃住行游乐购六要素由 自己做主，悠闲自在，温馨安静。若感觉到寂寞，只须步行 百米，就可进入在建的石台茶城，那里有客运站商城茶楼酒楼等服务场所，人流物流信息流穿流不息， 也可乘坐公交车去主城区逛街赏景购物休闲。 五是旅游方便。本项目地理位置处于大皖南旅游区的中 心节点，离黄山九华山太平湖都在公里路程， 离石台县牯牛降仙寓山怪潭蓬莱仙洞秋浦渔村等主 要风景区最多只有公里路程，可以说在这里住居便于游 山玩水放松自我休心养性。 三项目占地面积柏山渡山庄建设分二期实施，本项 目为第期，占地面积亩。 四项目用地现状项目用地范围内为山脚地，零星作 物有茶叶蔬菜小竹子。 第三章项目规划建设方案 项目建设内容 该项目建设内容为低密度高档住宅项目及配套设施等。 二期工程初步规划设计方案 规划建设用地面积项目总占地面积 总建筑面积 建筑物占地面积 配套公建建筑 居住总户数户建筑密度 绿化率 三项目规划设计特色 规划设计 规划设计拟聘请池州市天翔建筑设计事务所，按照地理 条件做好规划设计，继承和发扬徽派建筑风格，力求吸收当 今国际先进的建筑艺术，体现徽派风情和时代特色，与周围 环境和其它建筑群浑然体。规划设计方案既能满足现代化 低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合石台县城总体 规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 设施设备材料 本项目建设将充分引入国家先进的信息网络技术，引进 先进的设备设施和新型节能环保建筑材料。 绿化 本项目力求在项目区周围改造建设大面积生态园林和 生态景观设施，为入住山庄的客户创造绿色优雅舒适安逸 的居住氛围。 第四章项目建设条件 地理条件 柏山渡山庄商住综合楼依托柏山渡后山，面临诗之河美誉的长江级干流秋浦河，与在建的安徽省建设项目 华东第茶市的石台茶城以及规划中的长途汽车站和农村 班车车站仅百米之遥，处于皖南大旅游示范区的中心节点， 其地理位置十分优越，条件得天独厚。 二市政条件 石台县县城建设和秋浦河城区段的治理工程正如日中 天，如火如荼，本项目建设属县城建设规划区域内，因此该 项目所需水电交通通讯等设施将会同步得到确保和改 善。 第五章物料消耗与供应 建筑材料 按照规划设计的建筑内容，建筑结构为全现浇钢筋混凝 土结构，其所消耗材料主要为钢材水泥木材砌块砖等， 将按设计图纸和节能环保要求按质按量采购。 二主要设备 根据本项目主题建筑内容及配套设施，设备设施上将 力求采用先进实用设备设施，其所需主要设备有消防灭 火设备停车场地通讯电话网络系统照明系统卫星电 视接收系统计算机集成管理系统等。 三水电气热供应秋浦河水质优良，且与别墅群仅百米之遥，投资建设 自来水泵站蓄水池，自供小区用水。 项目区所在地电力供应充足。 液化气供应点能够保障 按照户型安装太阳能，以供应热水洗浴。 第六章环境保护 按照国家环境保护局建设项目环境保护管理办法，本 项目将不折不扣地贯彻实施。环境保护问题主要是生活污 水生活垃圾噪音以及汽车废气，此外无其它污染源，不 存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较 少。项目筑内容，建筑结构为全现浇钢筋混凝 土结构，其所消耗材料主要为钢材水泥木材砌块砖等， 将按设计图纸和节能环保要求按质按量采购。 二主要设备 根据本项目主题建筑内容及配套设施，设备设施上将 力求采用先进实用设备设施，其所需主要设备有消防灭 火设备停车场地通讯电话网络系统照明系统卫星电 视接收系统计算机集成管理系统等。 三水电气热供应秋浦河水质优良，且与别墅群仅百米之遥，投资建设 自来水泵站蓄水池，自供小区用水。 项目区所在地电力供应充足。 液化气供应点能够保障 按照户型安装太阳能，以供应热水洗浴。 第六章环境保护 按照国家环境保护局建设项目环境保护管理办法，本 项目将不折不扣地贯彻实施。环境保护问题主要是生活污 水生活垃圾噪音以及汽车废气，此外无其它污染源，不 存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较 少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保 护措施，严格遵守国家环境保护法规。其具体措施如下 污水生活污水经化粪池，含油污水经隔油池处理后， 达到规定的排放标准。污水排水将严格执行国家有关规定标 准。 生活垃圾将生活垃圾分类收集中转，专设清洁人员， 利用密闭垃圾筒车运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂 处理。 噪音噪音污染源主要是过路车辆的喇叭发动机上 坡声音，拟采取沿路建造商住门面予以间隔消声。各住户排风机的少量噪音拟优先选择低噪音设备。 汽车废气因车辆进出停放造成的汽车废气污染问 题，将采取合理有效措施如车库容量适中，建筑物周边植树 等以减少污染影响。 第七章项目建设周期与日程安排 石台县柏山渡山庄建设项目分三期实施，本项目商住综 合楼建设项目为第期以下简称该项目，其总建筑面 积，预计建设周期为个月，即从年月到 年月为建设期，项目建设实施进度为 年月至年元月底完成前期准备工作 主要包括项目申请，协议签订，规划设计，施工图设 计，七通平，工程招投标等。 年月至年月为个月的施工工期并 于年月底前通过竣工验收。 第八章经营管理模式 该项目拟采用目前普遍实行的建设工程管理模式，按 照国家通用建设施工条款，实行招投标。 该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经 验，以物业管理公司的形式统经营管理，将以现代化的设施，完善的服务，使其成为石台县具有流管理水平的高档 住宅小区。 第九章投资估算 成本构成 土地费用 项目规划设计费用 勘测监理费用 建筑安装费用 基础设施费用 经营管理费用 其它不可预见费 二成本测算万元人民币其中固定成本万 元，经营成本万元 征用山脚地亩需投入万元，包括土地出让金 拆迁补偿费小城镇建设费税收等。 项目规划设计费万元 包括项目申报规划设计等前期费用等。 勘测监理费用万元 包括勘测费监理费质监费可研方案咨询费证照 费等。建安费及基础配套设施万元 该项目总建筑面积其中幢别墅，商业 用房面积，以及物业管理办公室库房，按元 的实际造价计算，约万元 水电路等基础设施万元 环卫设施垃圾箱筒清运车辆以及绿化苗木美化 亮化万元 电视电话宽带网络建设万元 其它费用万元 税收及经营管理费用万元 不可预见费万元。 经营管理成本中含销售费用管理费和财务费用按销售 额或固定成本计算。 第十章项目经营策划 本项目楼盘市场需求分析 随着居民收入的不不断增加，几年前还只能是少数富豪 才能享受的高档商住综合楼，如今已逐渐成为中高收入家庭 的所追求向往的住宅消费品。目前高档商住综合楼市场需求 结构日趋合理，外籍购买群体排除外，国内购买群体亦日渐 增加，主要分为以下几个层次中资企业家高级经理人及业金融业的精英， 他们积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住 条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式高级住宅。 大公司高级管理人员文体名人律师等高知人才 这些人员构成城市的中产阶级，二次置业时多数会选择物业 档次高形象好，价格优惠和付款方式灵活实惠的亲近自然 又具有良好人文环境的舒适型高档商住综合楼。 私营企业业主 国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓 励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到 空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需 求，也将成为中高档商住综合楼的购买者。 二项目市场走向 目前影响中高档商住综合楼项目最大因素，除了国家宏 观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和 价格。从中高档商住综合楼项目