位于安徽省中部，涉临长江，环抱五大谈水湖之的巢湖，全市总面积 平方公里，总人口万，巢湖区位优越，交通便捷，总体经济发展形势良好， 年巢湖市生产总值亿元，人均生产总值突破美圆，财政收入亿元，增 幅居全省第五位，当年净增亿圆，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 ，农民人均纯收入元，比上年增长。最近安徽省委省政府打造省市经 济圈，把巢湖市纳入省会经济圈，围绕巢湖创建滨湖新区。这将为本项目开发带来新的市 场机遇和政策支持。 恩格尔系数对应生活水平状况 恩格尔系数对应生活水平状况 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 分析结论 巢湖市具体较好的地理位置，对周边城市具有较强的吸引力，同时又具有较强的 辐射力。 房地产业回暖，呈高速增长态势。 巢湖市房地产板块分析 年整体呈现供需两旺量价齐升的增长态势 年巢湖新建商品住宅的销售均价位元平方米，呈现持续上涨的态势。回 顾年至年巢湖新建商品住宅的均价分别为元平方米元平方米 元平方米元平方米以及元平方米。 巢湖市各类型住宅销售特点 建筑类型，是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之，在区域户型以及住宅 区环境确定或不可改变的情况下，合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐，也是楼盘 获得成功的因素之。 多层直是消费者最受欢迎的建筑类型，有的消费者打算购买多层。目前，由 于城市土地的缩减多层的容积率较低等原因，巢湖的多层建筑将越来越少，部分消费者 也把目光转移到小高层高层上了。选择小高层为居住房型的消费者达到。调查结 果显示，在所有购买小高层的消费者中，岁以下的占，说明中青年消费者更喜欢 选择小高层居住。 高层相对于多层来说，价格高公摊面积大物业管理费高，所占比例为。调查 结果显示，高层的预购消费者中，有是岁以下的青年消费者，的年龄在 岁之间，岁以上的老年人只占，相比较而言，中青年消费者购买高层的意向更 强烈些。 城市区及城郊区存在明显的价格梯度 从近期的成交分析，由于受城市中心房地产价格高昂，城市拥挤，使得大量城市人口 外溢，巢湖市已进入置业郊区化阶段。无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念， 郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要的地位。 分析结论 供需两旺量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础。 城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度，项目产品性价比优势将可能 吸引巢湖置业客户。 巢湖的城市发展内聚与外延同步进行，从成交量分析，巢湖进入郊区置业主流阶 段。客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。 项目地块解析 项目位置 巢湖市碧桂园二期项目位置 本次可行性研究范围 序号用地性质用地面积容积率 居住用地 项目地块解析 地表状况 项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。 地块内现居无居民，目前已基本完成收地工作。 周边配套状况 现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店商业街及超市景观公园学校及幼儿 园等配套都在有条不紊的进行中。五星级酒店目前已封顶并预计年元月开业，学校 及幼儿园正在建设中并预计年月开学。 规划建筑面积 序 号 物业类型建筑面积万 住宅可售 建筑面积总计 项目定位及发展设想 项目整体市场定位 根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具 性价比的安居综合社区。 客户定位 根据我们的项目特性，我们的住宅及公寓客户主要定位为城市普通收入阶层。 价格定位 通过对巢湖市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项 目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。 物业类型销售均价元 住宅综合单价 其他物业暂不考虑销售 说明上述销售单价是毛坯交房标准。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 根据项目的开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下 项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。年底 竣工。 施工横道图 见下图 工程施工期 土方及基础工程 主体工程 室内装修工程 水电安装工程 绿化工程 竣工验收 年 月份 月份 月份 月份 月份 月份 年 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 年 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 月份 环境保护及相关措施 建设项目环境现状 项目地理位置 本项目位装，物业管理应 提醒业主，并集中收集后交有关部门统处置。 环境影响评价结论 项目选址合理性本工程选址处地理位置优越，信息畅通，水电气等配 套设施齐全，且小区占地为住宅用地，用地手续已经得到了国土资源局的审批， 因此本项目符合区域发展规划，项目选址是可行的。 环境现状评价结论评价区大气环境质量现状总体良好，符合环境空气质量 二级标准的要求，且有较大的环境容量巢湖碧桂园的现状水质按Ⅲ类标准衡量。 地区地下水质良好白天和夜间声环境质量能够达到城市区域环境噪声标准 类标准要求，声环境质量良好。 施工期环境影响评价结论小区完全建成入住还需约个月左右，在此期 间将不可避免地对周围居民，以及区域环境造成较大范围的明显影响，主要集中 于施工机械噪声进出运输车辆噪声道路和工地扬尘建筑垃圾堆放等问题， 由于施工期只是暂时的，只要建设方能够严格按照本报告中所述的环境保护措施 进行施工，则施工期对周围环境的影响是可以接受的。 建成营运期环境影响评价结论本项目废气废水和噪声均可实现达标排放， 不对周围环境造成影响。 本项目用地选址符合规划，项目有很好的经济效益社会效益和环境效益， 可以把先进的国际化都市发展理念经营管理模式引入巢湖，将巢湖碧桂园开发 成生态休闲旅游别野融为体的生态旅游胜地。 因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到三 同时，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达 标排放，项目建设对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。 新型环保建筑材料的应用 新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与 节约并举，把节约放到首位。在规划设计建造使用维护全寿命过程中， 尽量减少能源土地水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用， 实现资源节约和循环利用的住宅。 节能是通过科学的规划布局合理的功能分区以及住区布置二是通过 建筑朝向体形系数等规划设计手段三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能 以及设备和管线的节能，来减少能源消耗。 在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料断桥铝合金窗体材料 塑钢门窗环保材料外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗减小 建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下 在工程建设中普遍应用了传热系数低隔热效果好的加气混凝土隔热 层技术 采用密封性好节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术 严格按照国家强制标准审查窗墙面积比 开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混 凝土砌块 是使用环保节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温 隔热性能 是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅小区普遍使用太阳能安 装了太阳能路灯 充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷 量。 节水是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，以 及城市供水与排水系统对节水的有效性二是在住宅小区中，通过雨水收集利用 生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源三是 在住宅小区中，通过分质供水推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约 用水。 节材是本项目推广应用高性能低材耗的建筑材料如高强混凝土高 强钢筋等二是本项目所有物业均实行次装修到位的可选式菜单，减少耗材 耗能和环境污染。 投资估算及资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价，折合美元约万元， 详见下表 项目总投资估算表 序号项目名称总额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 财务费用 合计 总投资估算说明 土地成本 根据国土出让地价，本项目土地成本分摊成本为万元亩，计亩，土地总价约 万元。 前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费政府规费等，费 用确定主要参考近期巢湖行政事业性收费览表及本项目的优惠政策。 项目前期费用万元。 建安工程费 包括基础主体水电安装室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况， 结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期巢湖市建筑工程价格信息。 项目建安工程费为万元。 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动 而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税 等。按巢湖市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述项之和 的计取。 项目管理费为万元 不可预见费 由于项目