【37页】城西人家房地产项目备案立项报告.doc文档下载

方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发价格的持续上 涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展， 国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。

到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。

这系列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提 升。

另外， 另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。

列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。

这系土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。

来源中国统计年鉴 从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上 涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展， 国家和各地方政府从金融信贷和部分内容简介部分内容简介居民储蓄存款余额增长 国内生产总值增长 资料来源中国统计年鉴 从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上 涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展， 国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。

到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。

这系列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提 升。

另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。

方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越 来越多，这些人中相当部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他 们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过次置业的家庭也开始对住宅的 位置环境档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次 甚至多次置业。

从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高 档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。

另方面，由 于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买 处或多处升值潜力大的商品房作为投资是个很好的选择，因此中产阶层中房地产 的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。

西安市整体经济形势 随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入 了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了个非常重要的历史时期，城市基础 设施建设更是突飞猛进。

西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政 策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对 外开放税收土地资源人才等方面采取优惠政策。

宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起为西安市经济的健康发展，提供了极为 有利的外部环境。

年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长， 二三产业增加值分别增长。

今年上半年保持了良好的发展势 头，全市实现国内生产总值亿元，比上年同期增长。

中央继续坚定不 移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。

西安市房地产市场分析 年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康的发展势头，房 地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额 同步增加，市场交易活跃，空置率下降。

随着商品房建设步伐的加快及商品房开 发销售各方面政策的完善和改进居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上 升，并进入了个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开 发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。

城镇住房制度改 革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以 预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。

与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化 建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展 注入了新的活力。

在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更 趋合理。

年住宅占投资总量的比重保持在其中为普通住宅，别墅 和经济适用房分别占和，办公楼为，商业用房为。

需求市场分析 年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。

住宅需求市场分析 住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域房型房价付款形式以及小 区环境和物业管理等主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好 的房屋类型。

本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，其中有效问卷 份。

调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。

其 次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。

高新区南郊东郊北郊西郊城内 图计划购房区域分布 在被调查者中，计划购买高层住宅的占，计划购买小高层住宅的占 ，计划购买其他类型住宅主要是多层的占，如图。

图计划购买住宅类型分布 高层 小高层 其他 高层 小高层 其他 调查显示，欲购住宅面积在以下的被调查者占，面积在的被 调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在以上的被调查者占。

参照图可知，有的被调查者 欲购住宅的面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅 需求旺盛的状况。

百分比 以下 表销售面积及收入实现计划表 季度年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 合计 住宅销售比例 住宅销售收入 万元 商铺销售收入 万元 车位销售收入 万元 合计万元 商场的销售面积及收入实现计划 商场销售的工作在项目前期销售阶段已经开始，为稳妥起见，将其收入拟定在 项目销售期结束实现，即年的季度，销售期为个季度。

销售收入万元 地下停车位的销售收入实现计划 通过市场调查，发现大部分的购房者愿意租赁车位。

但是在本次评价中，考虑 将未来的车位纯收益折算到基准年的净现值就是该车位的收益还原价格，因此在技 术上按照次性销售处理。

销售期定在项目建成以后，即年季度，每个车位 为万元。

销售收入万元 项目总投资估算与资金筹措 总投资估算的原则 尽可能地反映项目的实际情况 尽量符合节约和稳妥的原则 对于无法准确估算的项目在预备费中考虑 依据政府相关职能部门的规定及行业要求。

项目总投资的估算 项目的总投资包括土地费用工程前期费用室外工程费建安工程费用建 设监理费预备费开发管理费装修费用以及建设期利息等项。

土地费用 本项目占地，已办完所有项目报建手续。

土地费用总计万元含 万元土地使用权出让金及契税，上述费用均为实际发生。

工程前期费用 工程前期费用包含勘察设计费七通平电上水下水路天燃气通 讯网络费以及城建配套费用。

根据建设单位已实际支付的费用核算，本项目城 建配套费用为万元勘察费万元，设计费万元，其余费用万元，本 项目工程前期费用为万元。

建安工程费 根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程的实 际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室 外工程费用为元平方米。

本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。

建安工程费万元 工程监理费 根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费的，本项目工 程监理费为万元。

开发管理费 开发管理费按建安工程费的计算得万元 预备费 基本预备费按建安工程费和开发管理费的计算得万元。

涨价预备费按每年投资额度的计取，为万元。

预备费合计为万元。

建设期利息 建设期利息为万元，详见附表。

项目总投资的确定 本项目的总投资由以上七项费用构成，共计万元，详见表。

表投资估算表单位万元 序号项目金额 土地费用 工程前期费用 建安工程费 工程监理费 开发管理费 预备费 建设期利息 总投资 项目资金筹措 项目总投资的资金筹措拟自筹万元，拟从银行借款万元，银行借款 利率为，考虑手续费等其他杂费，取实际利率上浮即。

对于本项 目，为了体现资金的流向，拟按季度计算，季度的贷款利率为，其计算如 下 季度利率 为了准确把握项目的投资情况，方便建设单位筹集资金，把