几十万。台资企业中的管理人员在 黄江镇是购有产业的，他们购房臵业有两 台湾香港投资者 台湾投资者 在黄江镇有许多台 深圳投资商购房般选择房厅和房厅的户型，面积 多在，也有选择房厅房厅的，面积在 。这些购房者买房绝大部分是 用于投资，用于自居的比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自 其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出 租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升 值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。 深圳投资者 黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销 售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元 ∕以上。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利， 在黄江镇深圳人买房臵业的非常多。这些购房者买房绝大部分是 用于投资，用于自居的比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自 居的只占。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利， 在黄江镇深圳人买房臵业的非常多。 黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销 售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格周边是高尚住宅区和两大商业区升 值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。 深圳投资者 盘的物 业。据我们调查的家中介公司中，他们均认为黄江镇本地 投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼部分内容简介部分内容简介黄江镇从事商业经营人员高收入的酒店类服务人 员。据我们调查的家中介公司中，他们均认为黄江镇本地 投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘的物 业。其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出 租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升 值潜力大，更受黄江本地人投资者的青睐。 深圳投资者 黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销 售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元 ∕以上。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利， 在黄江镇深圳人买房臵业的非常多。这些购房者买房绝大部分是 用于投资，用于自居的比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自 居的只占。 深圳投资商购房般选择房厅和房厅的户型，面积 多在，也有选择房厅房厅的，面积在 。 台湾香港投资者 台湾投资者 在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相 当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工资 也比较高，般年薪都在几十万。台资企业中的管理人员在 黄江镇是购有产业的，他们购房臵业有两个目的，个是住得舒 适，能拥有自己的空间另个是做投资用，用来出租或者 自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居 的目的，又可达到投资的性质，他们选购房型主要以面积在 左右的房厅和面积在左右的房厅为主。 香港投资者 香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江 镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香 港人在黄江镇买房主要是用于自居。但随后，香港人在黄江买房 也开始用于投资，个是出租给黄江镇的外来人员，包括在黄江 工作的台湾和香港工作人员。另外是用来转售，主要转手给香港 的客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通 风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户， 将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。所选购的房型般为 面积在左右的房厅和面积在左右的房厅。 也有房厅的，但是买房厅的般是香港的年轻人。 外地投资者 据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇 投资购房的另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄 江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物， 他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，般利用手中剩 余的资金投资房地产。的人所购房屋是用来出租，也有 左右的投资者是用于转手出售的，选购房型般为房厅或 房厅，面积多在。 浙江温州投资者 浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投 机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在线城 市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就 有支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概多 人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙 江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在 棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以 的房和的房为主。 第二大类自居购房 在黄江镇购房的另大类群体是购房自居型，他们占有黄江 镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类 本地居民 黄江镇以前是个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地 住民绝大部分为农民，般都拥有自己的土地。在改革开放后， 些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的 多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人 突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房下子供不 应求。有商业经营头脑的本地人意识到这是条发家致富赚钱 的好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起 出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。 在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发 的商品房的。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购 买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的个主体。 黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种 改善居住条件 以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。 最主要的是本地人在收取多年的租金后，手中都有比较充裕 的资金，另外，在黄江人中有种相互攀比的心态。在上述几种 因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。 这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两 代或两代以上的人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房 的面积比较大，所选购的住房多是房厅房厅面积 般在左右的户型，还有部分人购买面积在左 右的错层复式。另外，本地人购买大面积的还有个原因，他们 本身有比较多的剩余资金，再加上相互之间攀比心态。 但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅的， 这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻 两口，老两口选择比较小的户型购买。也有子女为孝顺父母，给 父母买的。他们选择面积般在的房厅房 厅的户型。 子女型 本地人的子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登 记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。如 果经济条件允许会自己购买住房作为新房。他们年轻思想活跃 喜欢交往，对居住的外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲 求的是室内的舒适色彩的明快，这类人选择的房子般为房 厅，面积般在左右。条件比较差的买或租房的，面 积般在。 农民与本地公务人员 黄江镇政府准备大规模格成正比。在执 行营销计划时，供需状况发生变化，价格必须作调整。 渐进原则房地产作为不动产商品不仅具有般商品的 属性，因交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小市 场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现时间落 后现象，需要经过逐渐调整达到均衡。 效益最大化原则在推出营销方案之前，尽可能收集同 行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将 推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相 当的两处或多处地产在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领 先，而且有最好的市场占有率。高价格确保获得最大收益。 ④价格稳定原则在低开高走营销全过程中发生价格的阶 段性变动，而对每个阶段每顾客的成交价基于同标准制定， 若有折扣优惠赠品，视同仁。 价格策略按期房价，现房价，综合价，楼层差，朝 向差，地段位臵差，集团购买，个人购卖等因素综合考虑。 定价方式结合住宅小区内环境综合地段位臵楼 层及朝向等购房因素的差异，进步突出住宅小区的卖点。 营销渠道策略 本项目的营销渠道是开发商把自己开发的产品销售权委托 家代理公司，由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者， 这样可以加速推销工作。 营销促销组合策略 现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目，制定出合适的 价格，还需要与现实或潜在顾客沟通，使他们对本企业所开发的 物业，从关注发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买。要达到 与顾客之间如此沟通，尽可能快地销售自己的物业，以实现企业 营销目标，还要借助于房地产市场的促销组合策略。拟采用多 种促销手段包括内部认购人员直销集团认购灵活多样的 付款方式广告宣传工程质量进度及完善的小区物业管理承 诺售楼现场样板房促销 方法 序号广告人员推销促销促进公共关系 电视广告微笑服务提供按揭公益活动 户外广告销售介绍价格折扣报告会 广播广告现场推销展销会各种庆典 报纸广告上门推销抽奖赠品研讨会 营销广告策略 通过黄山镇当地电视广告及电台广播进行推广，提升 项目知名度 通过在路桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌， 加大宣传力度以提升项目知名度 在报纸上通过软文宣传，吸引购房者关注，提高项目 知名度 通过在网络上发布相关信息，吸引更多客户关注本项 目 通过黄山镇年度的房交会，展示楼盘信息，吸引 客户注意，提高项目知名度。 营销公共关系策略 本项目应通过传播沟通等手段来影响公众，从而塑造自身 形象，引起各界的重视。这样的公共关系策略除了具有与其他促 销方式同样的沟通作用外，还具有其他促销方式无法替代的作 用。 二营销时间 新形象导入期年月月 目标告知本项目信息，引起市