迁，据了解后期将建住宅楼， 占地总体面积约万平米 杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品 杭行路向北中段路口以东，有 个烂尾楼元平米 另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地 块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平 湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离 不足米还有有两个楼盘项目，个为空间， 主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价 蜀国际两 大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设 进度要快于北城天地，向工区域周边有 个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方 向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。湖州路直向 西截止小河桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北 城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业 街汽车商业街。目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐 休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。 项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐 休闲设施，也桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北 城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业 街汽车商业街。居民区且向东南方 向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。配件市场杭行路，背靠石祥路。该区域周边有 个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为部分内容简介部分内容简介位置东边紧邻文澜中学，靠近通益路，南临湖州 路，西接汽车零配件市场杭行路，背靠石祥路。该区域周边有 个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方 向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。湖州路直向 西截止小河桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北 城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业 街汽车商业街。目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐 休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。 项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两 大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设 进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。 湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离 不足米还有有两个楼盘项目，个为空间， 主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价 元平米 另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地 块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒 店配套，还无从知晓 我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼， 占地总体面积约万平米 杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品 杭行路向北中段路口以东，有 个烂尾楼，据周边商户介绍，该 项目停工已有三年多，前期政府 也曾挂牌拍卖但没有成功该项 目以北米为海外海纳川酒 店 本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等 情况的了解，从掌握的情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度 较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内 目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我 方地理位置的特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超 高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若 以后拆迁的话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店的经营带来诸多不确定性因素。 第四章浙江及杭州酒店市场分析 年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家， 三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家， 总体呈现高星级增长，低星级饭店减少的趋势。 杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中 湿地公园喜来登酒店筹建中 另根据动力地产机构的统计，待开发的五星级及以上酒店住宅 模式的楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务 中心以及西溪也有建设中的高星级酒店住宅楼盘。根据实际销售情 况分析，目前酒店住宅模式的开发项目中，因五星级酒店配套促使 住宅价格升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极的促进作用。 本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别 是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对 项目周边酒店定位及规模调查详见附表 根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均 出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为 元，同比增长 杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为 元，同比增幅。其中五星级酒店平均出租率为， 同比增长平均房价为元，同比增幅四星级酒店 平均出租率为，同比下降平均房价为元，同比 增幅。查阅历年数据对比，杭州市自年以来，高星级酒店 出租率直呈下降趋势，四五星级饭店较年分别下降和个百分点平均房价增幅明显，分别较年增长约左右，随 着外资品牌酒店数量的增多，四五星级酒店平均房价价差由年 元增至元。高星级酒店出租率个受国际国内宏观经济形势 的影响比较直接二是市场供给每年都在增加，且单个酒店体量都比 较大，平均每间酒店间客房，因此供给增幅超过了市场客源的年 均增速三是增幅过快，商务人士也在控制差旅成本的支出，有 部分客源分流到低端酒店市场。 区内现有品牌经济型连锁酒店家，如家汉庭万好万家假 日之星，出租率最高的是如家快捷，年均出租率几乎达到，如 家莫干山路店和文店年均营业收入超过万元，投资回收周期基 本在年左右。 第五章酒店功能结构定位设想 各功能面积比例地上万地下万 客房平米，占总面积的 餐饮娱乐会议平米，占总面积的 公共配套大堂等平米，占总面积的 后勤区域平米，占总面积的 设备设施用房平米，占总面积的 客房房型楼层建筑面积注套内建筑面积客房数量所占所需建筑面积 标准间 单人间豪华套房 行政套房 总统套房 残疾人房 注 楼层建筑面积初步估算包括了客房走廊服务间等客房楼层的建筑面积，不含 大堂餐厅后勤娱乐等设施的分摊 套内建筑面积与楼层建筑面积的比率估算为，该数据仅作为经营策划和功能 布局的参考，在方案设计过程中需管理方与设计师沟通就实际情况进行调整。 二餐饮总面积备注 大堂收入摊销亿元万元 日常维保费用按收入提取亿元万元 财务费用按计提亿元万元 营业税金亿元万元 合计成本支出约为万元年 第三节经营毛利分析 毛利额万元万元万元 毛利率万元万元 第四节投资回报分析 毛利润十年总额是亿元，所得税前投资回报率 预计投资亿元，前期开办费，约万元，投资合计 万元，按国家标准提取折旧，预期所得税前投资回收期为年。 未计算公寓楼销售利润和土地租赁成本融资成本及银行利息。以上利润预测按十年平均计算，故省略收入预测表成本费用 表现金流量表资金平衡表利润分配表 第八章结论分析 酒店年投资回报率为，略低于社会平均折现值，项 目具有定风险性 项目所在地周边有潜在竞争对手，初步估计筹建中酒店家， 未来竞争压力较大由于时间关系，未能对高星级酒店餐饮市场作深 入调查，以上餐饮数据根据目前酒店日常人均消费水平和上座率判断 而来 本项目土地产权非我方所有，享受不到土地增值收益，经营过 程中每年需部分修缮资金投入 项目公寓部分收益分配方案未知，土地成本楼面地价未知， 目前市面公寓楼销售均价为万平米，但杭州市场库存房源已达 历史高位，未来公寓楼销售走势预期难以把握，项目总体投资成本分 摊不能确认 该地块建筑规划高度有限制，按前面功能布局是否能够合理分 配建筑面积尚需确认倘若客房比重减少获利能力将大大减少，因此 在客房数量上应保持间以上。完 附表 杭州海外海皇冠假日酒店酒店 海外海皇冠假日酒店 星级 准五星 地址 杭州市上塘路号 管理公司 洲际集团 企业性质 民营 电话 地理位置 距离机场公里 距离火车站公里 距离武林广场公里 房间数量 间 房间类型 高级间 豪华间 豪华套间 俱乐部商务大床房 俱乐部特色套房 门市价 散客价时价变动 团队价时价变动 会议设施 展览中心 大宴会厅 多功能厅 多功能厅 多功能厅 半日租金 面积 容纳人数 餐饮设施 馥咖啡 韩国馆 名人名家中餐厅 香榭坊 星宿吧 怡景酒廊 备注 自助餐，人均 韩国料理 杭帮菜粤菜 面点 表演，人均 酒吧人均 娱乐休闲 健身房 游泳池 客源结构 高端会议为主 酒店设施 商场酒吧健身室会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层 行政酒廊室