1、“.....商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值 潜力及投资价值大，土地成本政策对 打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高， 同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上 继年以来，因家出台的宏观调控为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿 元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿 元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长 第三产业投资，亿元，增长。 全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中 商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积， 万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长 ，其中商品住宅，万平方米，增长。长，其中 商品住宅投资，亿元，增长。产业投资，亿元，增长 第三产业投资，亿元，增长。 全年房地产开发投资，亿元，比上年增固定资产投资......”。

2、“.....比上年增长。，上升个百分点 第三产业增加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会部分内容简介部分内容简介国内生产总值的比重为， 与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点 第三产业增加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿 元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿 元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长 第三产业投资，亿元，增长。 全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中 商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积， 万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长 ，其中商品住宅，万平方米，增长。 继年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力 度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控 措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高......”。

3、“.....以上政策对 打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 区域房地产环境分析 西安市房地产市场区域分布及特点 主城区为西安市老的行政商业金融文化教育中心，交 通便利配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值 潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在 元平方米左右。 主要特征市区中心位臵，规模较小，占地面积不大，高容 积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中大户型 为主。 西安房地产市场特征分析 综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如 下 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增 长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供 应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳......”。

4、“.....不管是立面设计内部 结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 年西安楼市分析 西安房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，西安年尤其是下 半年房地产市场预计将呈现以下特点 房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由 强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。 另外，调整住房供应结构的措施将进步减缓已批准项目的投资 节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。 住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套 型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位 中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设 与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产 市场的主流产品。 土地供给将进步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建 设用地的政策......”。

5、“.....存量地供应 仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓 解土地供求的矛盾。 销售定位与营销策略 项目需求分析本项目所在地未央区是西安市较大的个区，人口众多，交通 发达，在这里工作和经商的人很多，火车站学校医院幼儿园 工厂商品经营与批发等云集在这里，旁边还有大明宫国家遗址 公园人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增 长，人们对住房的要求越来越高。开元壹号打造出个人文共生 的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造西安高 品质高标准不可复制的生态住房，使得成为西安人民追求新 生活的时尚，成为追求高品质生活的种必然。 项目销售目标群定位 本项目规划为西安市的中高档楼盘......”。

6、“.....该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定 以下推广策略 推广渠道 报纸广告 包括西安日报西安晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投 入过多，开盘和推新品前周进行次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销 手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。 电视广告是唯的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，西安地方大，人口多，单张 派发能起到良效。 营销活动 活动西安大型文化论坛。 活动二系列名人讲座。 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号......”。

7、“.....扩大蓄 客量，为开盘销售半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风 光带竣工，举办各种活动，扩大在西安的知名度，加以促进销售。 开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告 投放力度。 公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半 年。 路桥广告贯穿项目营销始终。 影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货 时前建设，重要设备材料 等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式......”。

8、“..... 投资估算结果 项目总投资为，万元，包括建筑安装工程费用，万 元包括总平绿化设备等费用，前期费用万元，土 地费用，万元，报建费万元，监理费万元，地勘设 计费万元，不可预见费万元，销售费用万元，建 设期贷款利息万元。 资金筹措 资本金筹措 本项目自筹资本金为，万元约占总投资的，全部 用于本项目的开发和建设。 债务资本金筹措 本项目债务资金约，万元，全部用于本项目的开发和建设， 通过向金融机构融资解决，按年期利率上浮计算， 本金及利息拟用销售款进行偿还。资金来源落实情况 房地产开发企业资金运作方式般如下自有资金全部用于投 资预售收入扣除有关税费后用于投资若资金还短缺，则通过 金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道 是自有资金，二是银行借贷资金......”。

9、“.....本项目自有资金，万元约 占总投资的，向金融机构融资，万元约占总投资的 ，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。 本项目资金筹措情况如下表所示 投资计划与资金筹措表 单位万元 项目 年 上半 年 年 下半 年 年 上半 年 年 下半 年 合计 总投资 固定资产投资 建设期利息 其中长期借款利息 二资金筹措 自筹资金 借款 其中长期借款 第十二章财务评价 项目评估依据 建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法第二版 国家现行的财税制度和有关法规......”。