训及服务设施配套，为入驻企业提供全方位的生活配套服务，满足企业在工作之余 本项目在满足工作的同时又可提供全方位的生活服务 传统的厂房规划方案仅仅从办公需求的角度较原方案更为合理，更利于企业接受，对于各种不同需 求企业来说该种形式更现代更先进适应性较强。高，性更强，更利于商务方面的往来。它的概念自年全球首次出现 后，迅速流行于美国日本现在，在台北北京上海深圳合肥都能 见到它们的踪影，商务花园是世界商务的发展趋势及最新潮流。 般写字楼式的办公环境，缺乏新意，且不同的企业混住于同栋办公楼 内，将显得较为混乱，人员较为混杂，不符合创新型中小企业对于性的 要求。 本项目最具特色的商务花园产品，不但能够吸引普通企业进驻，从创新 型中小企业对于办公场所需求的性来看，商务花园办公 的档次更高，性更强，更利 本项目最具特色的商务花园产品，不但能够吸引普通企业进驻，从创新 型中小企业对于办公场所需求的性来看，商务花园办公 的档次更式的办公环境，缺乏新意，且不同的企业混住于同栋办公楼 内，将显得较为混乱，人员较为混杂，不符合创新上海深圳合肥都能 见到它们的踪影，商务花园是世界商务的发展趋势及最新潮流。 般写字楼式商务独栋办公。 商务花园性更强，档次更高 喧闹的都市，人们渴望回归自然于是美国硅谷适时诞生了种全新办 公空间新型办公方部分内容简介部分内容简介 环境有利于激发工作人员的灵感。 商务花园性更强，档次更高 喧闹的都市，人们渴望回归自然于是美国硅谷适时诞生了种全新办 公空间新型办公方式商务独栋办公。它的概念自年全球首次出现 后，迅速流行于美国日本现在，在台北北京上海深圳合肥都能 见到它们的踪影，商务花园是世界商务的发展趋势及最新潮流。 般写字楼式的办公环境，缺乏新意，且不同的企业混住于同栋办公楼 内，将显得较为混乱，人员较为混杂，不符合创新型中小企业对于性的 要求。 本项目最具特色的商务花园产品，不但能够吸引普通企业进驻，从创新 型中小企业对于办公场所需求的性来看，商务花园办公 的档次更高，性更强，更利于商务方面的往来。商务花园 办公的面积划分相较原方案更为合理，更利于企业接受，对于各种不同需 求企业来说该种形式更现代更先进适应性较强。 本项目在满足工作的同时又可提供全方位的生活服务 传统的厂房规划方案仅仅从办公需求的角度出发，缺少工作之余的娱乐休 闲配套，不利符合新经济环境下企业以员工为本的经营理念。 从本项目配套方面来看，增加了科技培训及服务设施配套，为入驻企业提供全方位的生活配套服务，满足企业在工作之余，对于休闲娱乐社交等各类 需求，竭力营造个有利于发展的就业生产环境。 第三部分项目开发形式与优惠政策 开发形式建议 项目整体亩分三期开发，期开发面积约亩，以亩的规模 滚动开发选择采用此方式的主要原因有几点产业园项目整体规模较大， 同时开发资金压力较大二大量同类型产业园产品推出造成市场供过于求， 小规模推出可以保证招商及投资强度的要求三滚动开发有利于开发企业及 时回收资金。 为了能够增强本园区的竞争力，建议项目首先开发配套服务区，以完善的配 套吸引目标客群的进入，同时与周边工业园形成差异化竞争。 政府优惠政策 宁滁中央科技区项目开发时间长前期投入大，由于是工业开发招 商项目开发风险较大，利润较低，为了保证开发企业基本收益提高开发积极 性，在项目整体运作过程中希望能得到宁滁两地政府的大力支持，特事特办， 加快审批程序，尽可能在各项税费征收方面予以减免。 具体项目如下 园区内生活居住区土地性质为住宅用地，市政管线到位天然气宽带等办公配套区土地性质为办公，培训会展中心由当地政府回购 项目土地出让金不高于前期商议价格出让价万元亩，政府返还 万元亩 减免除了景观费用之外的其他前期费用 土地契税当地政府提留部分予以返还 减免各项政府规费 享受产业园区内入驻企业同等优惠政策营业税企业所得税优惠 尽可能减免项目开发过程中各项行政事业性收费 为本项目开发提供低息贷款 为产业园内入驻企业提供快速注册条龙服务 为孵化企业提供免息或低息企业贷款第四部分项目初步定位分析 项目定位分析 项目总体定位中央科技区 英文的缩写，意为中央科技区。 是继之后又城市规划概念，它是位于城市中心区域的以科技 国际生态三大概念为核心的综合性城市功能区域。与等传统区域不同， 它既是软件研发服务外包生物科技电子商务虚拟现实节能创新等最 前沿的高新产业集中区域，高智阶层云集，氛围休闲环境生态居住高尚的 理想生活区域，代表着座城市面向未来的世界影响力。 应具备如下特征是优越的地段二是区域配套完善三是高科技产 业中心，知识经济的发源地四是汇聚了时代最有活力的新经济模式五是科 学教育文化集中六是汇聚流的国际人才以及超前的创业模式七是区 域内优美的生态环境八是高尚的国际社区居住氛围。 国际上美国硅谷印度班加罗尔日本东京六本木等都是的典型代表， 成为个城市甚至国家最富裕和最有活力的地方。在国内除北京中关村上海张江大连渤海等已建立成熟的中央科技区外，近年来，各主要城市的中央科 技区建设风生水起，成都西安青岛等都已加快建设，并已上升到各城市的 重大发展战略地位集 企业办公研发设计商务交流会议会展等为体的智能化高效益生态 环保型花园式的创新型中小企业总部产业基地。� 核心功能总部大楼 商务花园 配套设施酒店接待中心及配套服务设施 总部大楼 主题功能 为国内外创新型中小企业提供总部办公研发中心行政管理后台服务 商贸平台等核心功能。主要体现在以下职能 行政中心研发办公营销中心 采购平台客服中心培训中心 发展构想 总部大楼能够充分体现企业实力和形象的地区标志性建筑，成为整个规划 区创新性成长型产业的聚集区主要为各创新型中小企业提供个拥有良好 办公环境的总部型基地。 商务花园 主题功能为各创新型中小企业提供更加舒适宽松环境更加优美的办公研发 设计创意知识服务的场所同时满足办公的潜在需求。 单体面积以平方米左右为主，辅以部分大面积产品，后期可根据实际 招商情况设置部分顶置式办公厂房。 发展构想 花园式办公环境打造出花园式生态环保型产业园区，新方案可满足创新 型中小企业的需求，进步改善创新型中小企业的办公科研服务的环境， 最大限度地激发员工的创意灵感。 生活居住区区 主题功能 解决园区内职工及外派高管的生活居住问题，为其提供个优质的生活 休息场所。发展构想 园区将提供大量的工作岗位，必将吸引人们前来就业投资，为了满足就近 工作生活的需求，在工业区附件开发定规模的住宅，形成和谐的生活环境。 住宅开发将以生活公寓为主，同时配套部分必须的生活服务设施，如绿化 休闲便利商业等。 配套服务区 主题功能 为入驻企业及客商提供专业酒店服务及其他商务服务。 发展构想以满足往来客商及外地常驻人员居住需求，以小而全的功能设计满足本园 乃至整个开发区的商务居住需求，填补现阶段区域空白。同时借助酒店服务 集中培训会展等功能，为园区企业提供良好的商务洽谈空间，提升园区品质 与形象。 第五部分项目经济测算 由于本项目具体地块指标及规划尚未具备，测算数据暂按点今公司估算值计 算，如无具体说明则各项收费按照同类城市全额计取。本次测算暂只针对首期 亩开发进行。 基本情况 项目收入预测 项目共计万平方米，按照元平方米计算，项目销售总额为亿元。 办公配套区内员工培训场所，由本地政府成本回购 项目成本费用测算 土地成本 土地挂牌价万元亩，政府返还万元亩，实际土地成本万元亩 总计万元。 土地契税万元按照土地挂牌价格的计取 土地成本合计万元 区域建筑面积 居住配套万平方米 企业花园万平方米 办公大楼万平方米 商业配套及培训会展中心万平方米 总计万平方米前期费用 包括规划设计服务费项目可行性研究七通平园区外道路修建补偿 部分道路建设景观费用 按照元平方米计算，前期费用共计亿元 建安工程费 单方成本计算模式金额 居住配套元平方米万元 企业花园元平方米万元 办公大楼元平方米万元 商业配套及培训 会展中心 元平方米万元 总计万元 政府规费 政府规费严格按照政府相应文件计取，具体收费标准如下表。项目实际运营 中可尽量争取政府优惠减免政策，降低项目成本。 政府规费元平方米万平方米亿元 项目单方成本元平方米 散装水泥资金 劳保统筹费 质检费 招投标管理费 招投标代理费 防雷审图费审图费 抗震审查费 城市配套费 建筑垃圾处理费 人防工程建设费 新墙体专项基金 白蚁防治费 城管扬洒费 核价费 网上备案费 共计 不可预见费用 土地成本前期费用建安工程费之和的 不可预见费用亿元 管理成本 土地成本前期费用建安工程费之和的 管理成本亿元 项目静态投资额亿元 营销推广费 按照总经营收入的计算 营销推广费亿元 财务成本 本项目将按照最大额度的银行融资比例来测算项目的财务指标，即自有 资金其他方式筹措。 考虑到部分中长期银行贷款企业及私人借贷的利率较高，利