施状态有较大区别。房价为元三星以下含三星平均房价为 四星含准四星平均房价为，年平均圳酒家鸿港海鲜酒楼 等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧 涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会 所的抽样调查显示 经济型商务酒店平均通过对当地华拓大酒店开元洲际大 酒店宏泰国吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 年全年全市接待入境旅游者万人次，增长旅游外汇收入 万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长 国内旅游收入亿元，增长。 居民消费力 资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元 月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月 均元，购买力在全国属于中等水平。 酒店餐饮娱乐服务业消费现状 但通过我们的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民 酒店餐饮娱乐服务业消费现状 但通过我们的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民可支配收 入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。 月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月 均元，购买力在全国属于中等水平。游收入亿元，增长。 居民消费力 资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元 人次，增长旅游外汇收入 万美元，增长。支撑。吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 年全年全市接待入境旅游者万部分内容简介部分内容简介件无疑给本区酒店服务业带来极大商机，对本项目形成强有力的 支撑。吉安近年旅游酒店服务业市场发展消费情况 旅游市场概况 年全年全市接待入境旅游者万人次，增长旅游外汇收入 万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长 国内旅游收入亿元，增长。 居民消费力 资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元 月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月 均元，购买力在全国属于中等水平。 酒店餐饮娱乐服务业消费现状 但通过我们的市场调查发现，本地区的实际消费实力与官方公布的居民可支配收 入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大 酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家 酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼 等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧 涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会 所的抽样调查显示 经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为 四星含准四星平均房价为，年平均开房 率普遍达到以上，有的甚至高达。各店房价和入住率的高低与所处 地段位置硬件设施状态有较大区别。 以般中档装修水平的酒楼食肆为例，人均消费达元。午餐上座率 ，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。 桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发 达地区。 吉安部分酒店宾馆经营基本情况 酒店名称等级标准平均房价平均开房率 吉安华拓国际大酒店四星级元 吉安开元洲际大酒店四星级元 吉安文山国际大酒店四星级元 吉安宏泰国际酒店四星标准元 吉安白鹭宾馆四星级元 吉安宾馆三星级元 文山国际酒店三星标准元 吉安皇冠酒店三星标准元 庐陵宾馆二星标准元 吉安君嘉商务酒店二星标准元 锦江之星经济快捷型元 吉安龙腾商务宾馆经济商务型元 吉安南苑宾馆经济型元 数据来源吉安市旅游局 吉安酒店业现状及特点分析 高星级酒店不足，且分布不均匀。全市目前仅有四星级酒店家，其中吉 安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。 酒店多以招待所小型宾馆为主。多数酒店无暇翻新，趋于简陋。高端市场 需求难以满足。 宾馆酒店业的发展多注重住宿功能，酒店硬件落后产品配置硬件和功能普遍滞后，又因缺乏配套较为完善的高星级酒店，导致大型会展活动难以 开展和推广，失去许多举办全省全国乃至国际大型商务会议的能力。 吉安的经济和旅游业的快速增长对酒店业的需求逐步上升，給酒店业很大提 升空间。根据酒店行业的标准，酒店平均开房率达到属于良性经营状态， 目前吉安酒店业入住率平均超过以上，且无明显淡旺季。 经济型酒店占较大比例，入住率略高于高星级酒店，但房价收入低，因此总 体而言，高星级酒店的经济效益远高于经济型酒店，这趋势今后将更为凸 显。 目前吉安及其周边酒店的类型单，经营同质化倾向十分严重缺少休闲度 假酒店包括产权式或时权式度假酒店，低中高三档酒店数量呈现出典型的 正态分布，酒店市场远没有达到均衡状态。 大多数酒店内的配套休闲娱乐项目仍停留在上世纪年代末期的水平，比 珠三角地区乃至内地的许多城市相对滞后年以上。表现为服务理念严 重滞后，桑拿洗浴业基本上是沿袭传统模式或是莞式服务的复制产品， 新概念的水疗会所还没在市场出现。 品牌力较弱，酒店管理理念落后。吉安地区的高端酒店普遍缺乏品牌影响力 和缺乏引进先进的管理理念高标准的服务水准。 本章小结 吉安的经济和旅游业的快速增长对高端酒店的需求逐步上升，本地区高端酒 店的数量与地区需求的缺口已经显现，同时餐饮娱乐业目前普遍存在的硬件 和软件的滞后和缺失，又恰是我们抢占吉安酒店高端市场的契机。重要的是 如何把握好机遇。 本案对项目酒店的定位是恰当的，只有将本项目打造成配套设施相对齐全， 在设备选型上要至少领先同行业年以上，硬件带有前瞻性的四星级酒 店，以全新水疗文化产品为卖点，异军突起，形成优势，与其他同行进行差异化竞争。按照这思路，我们定能抢占先机，在本地区酒店娱乐业市场占 据重要位置。 第三章项目总体功能定位布局调整方案 客房功能布局 客房层功能汇总表 序号项目名称数量间套套内面积楼层位置建筑面积每套建筑面积 标准客房层 豪华标准客房层 豪华客房层 联通房层 平层套房层 复式套房层 客房合计层 其中套房联通层 卫生洁具件套 客房层功能布局图 伍十层功能布局调整图 十十三层功能布局调整图 十四十伍层功能布局调整图 位，因此经营思路应避免陷 入传统餐饮经营的同质化误区，在经营内容服务方式产品设计等方面均 要有所创新突破，以精品和差异化路线为导向，打造自身品牌符号和卖 点。 餐饮收入预测 项目餐位数人均消费元上座率第年收入万元 中餐包房 午 晚 中餐大厅 午 晚 大堂吧天人次 住店客早餐每天人均数餐标元天万元 会议餐 每次会议人均数每天餐标元天万元 餐饮合计 康体娱乐收入 基本思路提示 水疗近年来在国内发展势头迅猛。被社会各阶层人士所追捧而成为当今引 领休闲方式的时尚主流。 本酒店康体娱乐项目以水疗产品为主要卖点。水疗产品预计会是今后酒店的很主 要的收入增长点和带动酒店客房收入的亮点。 本项目的设计充分考虑护理区按摩区功能泡浴区的完美结合，馆内将餐 饮小影吧台球房棋牌房网吧全部融合体，打造成本地区内最时 尚最高端的水疗休闲会馆。 产品和服务将引进深圳皇室假期管理团队的最时尚水疗服务理念，柔和巴 厘岛产品五大元素，扬弃东莞模式中的低俗元素，提升文化品味含量， 打造有自己产品特色的品牌推向市场。 康体水疗收入预测 服务项目平均接待人次∕天消费单价元第年收入万元 水疗大厅 包厢， 沐足 美容 合计， 其它收入 项目内容和数量第年收入 万元 会议接待年平均会议接待天次会议室租金元∕天 商场租金每月元 合计 前三年经营收入预测汇总表 经营项目 运营期 第年万元第二年万元第三年万元 客房收入， 餐饮收入 康体娱乐收入， 其他收入 合计，经营损益分析酒店三年损益预测表 单位万元 项目 第年第年第年 金额比例金额比例金额比例 营业收入， 二营业成本及费用， 工资总额 员工福食 物料消耗 设备保养维修 能源消耗费用 餐饮成本 水疗成本 技师提成 营业税及附加 行政费用 广告费 洗涤费 通讯费 交通费 服装费 管理公司管理费 其它费用 三经营利润 注释餐饮成本率按餐饮收入计算，水疗成本率按水疗收入计算，按摩技师按收 费按计提成，营业税按总营业额的统税率计算。 第五章售价定位及财务测算产权客房部分 销售价格定位说明 定价前提 目标项目所在市场环境持续稳定健康发展包括政策环境 目标项目的开发进度顺利，没出现特殊情况 目标项目的产品达到项目应有的素质与功能要求 目标项目具备基本的应有的销售能力。 价格定位的条件 符合房地产销售及租赁的合法条件，即本案须得在法律许可的范围内进行 销售或租赁 符合开发商对投资利益回报的价值评估，并相应的产生经济和社会效益的 价值回报 符合目标客户群对价格的承受力，并由此产生的本案价格的认同和尊贵 感 符合在竞争市场的竞争力，并以得到价格竞争的最大优势。 定价综合考虑因素 推售时机良好的营销时