建设占地面积为平方米，建筑面积为平方米商服住 宅楼。其中商服为两层，建筑面积为平方米住宅为五层，建 筑面积为平方米。楼群间地面硬化平方米。 市场总体规划与使用功能 在占地面积平方米土地上，建四栋商服住宅楼，呈东西南 北分布，楼与楼之间设有通道。每栋楼层高为七层，层为商服 楼食品批发市场，跨度为米，层为住宅楼，跨度为米。 第层楼设间个，第二层楼设摊位于个，楼间广场设摊位 个。 建筑设计与结构设计规范 内容执行标准 民用建筑设计通则 建筑结构荷载规范 建筑设计防火设计规范 商店建筑设计规范 住宅设计规范 建筑灭火器配置设计规范 砌体结构设计规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑地基基础设计规范 经营方案 公司采取次性出售和市场自主经营的原则，次性出售住宅楼 平方米，出租商服楼平方米和空间场地平方米。 项目情况 项目背景 市地处省正北方，座落在省会哈尔滨西部工业中心齐齐 哈尔，北部对俄最大口岸黑河各约公里距离中心点上，滨北齐 北北黑三条铁路以及黑大碾北绥北鹤嫩等公路在此交汇， 经济区辐射十多个市县场，素有南通省会北连边疆东靠林 海西按粮仓的地缘优势和交通优势，是省确定的区域性中心城市。 市总人口万人，市辖镇乡，个农场，个国营林场， 个森工局和个部队农场。由于地缘优势和交通优势，形成了 省传统的商品集散地和流通中心。 随着市场经济的发展，市做为商品的集散地，远远不能满足经 济发展的需要。目前，市尚无家专门经营食品批发的市场，为了 充分发挥市区域性中心城市作用，进步完善市场体系，市政府已 经规划了六个类型市场，建设食品批发市场，是在市政府规划的六个 类型市场之列。在房地产开发方面，适合市委市政出台的加速老 城区改造系列优惠政策。 项目简介 名称 项目承办单位 项目名称 项目地址 占地平方米，商服楼平方米，住宅楼平方米， 项目总投资 建设期 次性出售住宅平方米，出租商服楼平方米和场地 项目经营方案 平方米。 场地硬化平方米。 项目建设内容住宅商服食品批发市场地面硬化和市场配套设施等。 资金来源融资 项目规模 万元人民币其中中方万元，外方万元 年 内容 黑龙江省北安市弘北房地产开发有限责任公司 北安市食品批发市场建设项目 市场地处南直路南，公铁立交桥西，机务段以北，第二粮库以东 项目特点优势 市食品批发市场建设项目是房地产开发和市场运营为体的 综合性项目。房地产开发能够加速老城区改造步阀，提高人民生活质 量和居住水平。据统计，市区楼房占有率不足，所以房地产开 发有着广阔市场。食品批发市场的建立，不但填补市无专门经营食 品批发市场的空白，而且能够扩大周边的辐射力，增加的商客流量， 繁荣经济。食品批发市场建设项目既是政府支持的项目，又是引资 项目，所以享受市投资优惠政策。 项目实施进度 项目实施进度表时间年 内容年季度季度季度季度季度季度季度季度季度 年年 可行性报告审批 落实资金 初步设计及审批 施工图纸设计 房屋动迁 土建工程 地面硬化 市场装修 市场招租 试营业 投资环境 市投资优惠政策规定投资在万元以上的商贸流通型企业， 经营期在年以上的，按国家规定缴纳的企业所得税，自正式经营 年内由财政部门全额奖励给企业，第三年至第五年由财政部门奖励 给企业境外客商投资企业暂不征城市维护建设税，年内所缴 房地产税和车船牌照使用税，视企业经营情况由财政予以返还商业 土地使用权出让最高期限为年投资兴办商服旅游房地产开 发建设项目的，土地出让金按当年基准地价优惠对投资兴建市 场的私营企业，国有存量土地次性免收土地出让金，旧城区改造的建设项目，土地出让金按标定地价的收取外商投资企业用 地，免征土地使用费年对投资在万元以上的商贸流通型企业， 在市权限内免收下列项目费用办理建设项目登记，免收手续费 办理建设项目环保审批，免收手续费办理营业执照税务登记，免 收工本费等兴建商贸企业集贸市场，其出租经营性房屋柜台的 企业，年内减半征收价格调节基金投资企业办理房产登记时，房 屋所有权登记费房屋交易手续减半对投资企业的行政事业收费， 按省和国家市的规定执行，其中有上下限的，按下限收取对投资 企业的经营性收费，按最低标准收取。 项目评价 市食品批发市场建设项目无论在房地产开发方面，还是市场建 设方面，都有广阔市场空间。加速老城区改造进程，改善人民生活质 量，繁荣市场经济，提高就业率，既符合国情，又符合市情，是个 经济效益和社会效益可观的项目。 第四章市场与竞争分析 建立合理的监督制约机制。加强管理者自身素质的提 高，掌握先进的管理经验，培养创新意识。 财务风险对策 方面加强企业文化的建设，另方面坚持统规划分期实施 流动发展。只要严格按照经营计划和建设方案实施，市场管理没有失 控或失误，财务风险是可以防止和避免的。 投资风险对策 强化债务意识，实施管理创新策略，提高管理水平，稳步实现越 来越好的经济效益，为偿还债务奠定经济基础。加强募集资金的使用 管理，合理进行利润分配和债务偿还，保证投资者的合理利益。 第七章市场管理 市场组织结构 食品批发市场建成后，在市注册合资公司。 机构设置董事长副董事长总经理副总经理总监市场 部营业管理部计划营业部财务部综合管理部安全保卫部。 见下图示 市场运营管理机制 公司为保证市场经营正常运行，实现经济社会效益最大化， 董事长 副董事长 总经理副总经理 总监 市 场 部 营 业 管 理 部 计 划 营 业 部 财 务 部 综 合 部 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 安全保卫部建立了有效的运营管理机制。 竞争择优用人机制 竞争机制是市场经济条件下的普遍机制，它既有利的激励，又 有失败的惩罚，通过竞争能有效地促进经济效益和效率的提高。 本项目要求市场管理者应具有较高的综合素质能力。为此，公 司实行招聘制。由公司董事会向社会公开招聘公司总经理，由总经理 向社会公开招聘各部门负责人，由各部门负责人根据市场运营和业务 的需要，向社会公开招聘市场管理人才，实行层层招聘制，择优竞争 上岗。 为使项目进展顺利，达到预期效果，从土建开始就要在提高职工 队伍素质上下功夫，组建支思想境界高业务强的职工队伍。 承包经营机制 公司在市场经营中，全面实行年度指标承包经营责任制度。 无论是公司的管理人员或是员工，都建立岗位责任制度，明确规 定各个岗位的职责范围任务工作要求，并根据承包的责任授予相 应的权限。公司和下属经营部门设立的管理和经营班子都实行任期责 任考核制度。公司给经营部门下达经营目标，经营部门经理给下属经 营实体下达定额管理指标，实行目标管理年度考核制度，以完成指 标进行业绩考评，不称职者下岗。公司的管理人员或员工均实行合同 聘任制，员工的工资和福利待遇与公司盈利状况挂钩。 完全成本核算机制 本项目在财务管理方面，实施的是按照国家颁布有关企业财务管理制度，对公司进行成本核算机制，加强公司的固定资产和流动资产 管理。 在固定资产投资预算中，合理地安排经营性固定资产和非经营性 固定资产的投资比例，尽量压缩非经营性固定资产的投资额，增加经 营性固定资产的投资比例，以改善营业环境但同时也防止闲置不必 要的固定资产，避免投资浪费。合理提取固定资产折旧基金，不扩大 可分配利润数量，以保证固定资产及时维修和更新。 在流动资产的管理方面，合理确定流动资产的储备定额，加快流 动资产的流动速度和周转次数，及时清理债权债物，减少财务费用。 财务状况要定期公开，接受监督检查。 项目经营管理模式 坚持以人为本，强化管理。以市场为导向，以改革机制创新为动 力，以依靠先进的科学管理手段，促进企业上水平上等级。 劳动保护 建立健全劳动保护规章制度，如劳动合同工作内容劳动报酬 社会保险等制度。 第八章投资估算与资金筹措 投资估算 投资估算说明 本项目是房地产开发与市场建设为体的综合性建设项目，在投 资估算过程中具有定特殊性。 住宅楼按照商品次性销售，涉及到住宅楼建设的前期费用 主体工程费用可视为商品成本或作为流动资金次性投入，次性全 部回收。市场建设部分商服地面硬化和市场配套设施等作为固 定资产投资。所有的投资额折合成单位平方米计算。 建设投资估算的依据 本项目估算是依据可行性研究报告的设计方案及结合当地的实 际情况编制的。 建设工程参照当地情况估算房屋造价 其它费用按照轻工业工程固定资产投资估算编制办 法估算。 项目总投资本项目总投资为万元人民币。 固定资产投资 本项目固定资产投资市场建设投资为万元，其中 商服楼建设投资万元人民币，市场配套设施建设投资 万元人民币，场地硬化万元人民币。 市场建设投资见下表 合计 市场配套设施 地面硬化 单位成本 元平方米 土地使用费 工程配套费 施工材料费 备注 数量 平方