经济和社会发展第十二个五年规划纲要 北京市规划委员会关于调整雅宝路危改二期区办公楼 项目规划设计方案的审查意见规复函字号 项目单位 国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版 北京城市总体规主要 设备 委托邀请 重要材料 重要 材料 委托 邀请 情况说明无 三报告编制依据 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发 改投资号方式 说明全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 部门核准后遵照执行。拟采用委托招标的组织形式，由具备招投标 资质的代理机构进行项目的招标工作。 本项目拟通过招标来选择优越者进行本项目的建设，力争用最优的 技术最佳的质量较低的价格和最短的建设周期来完成本项目。项目 招标的基本情况见表。 表项目招标方案 建设项目朝阳区雅宝路危改二期区楼项目 招标内容 招标范围招标组织形式招标方式 说明全部 表项目招标方案 建设项目朝阳区雅宝路危改二期区楼项目 招标内容 招标范围招标组织形式招标最佳的质量较低的价格和最短的建设周期来完成本项目。构进行项目的招标工作。 本项目拟通过招标来选择优越者进行本项目的建设，力争用最优的 技术标方式，报请 管理部门核准后遵照执行。材料等采购活动依法进行招标。按照国家和 北京市有关招投标规定确定招标范围招标组织形式和招部分内容简介部分内容简介市有关法令法规，对项目勘察设计 施工监理以及重要设备材料等采购活动依法进行招标。按照国家和 北京市有关招投标规定确定招标范围招标组织形式和招标方式，报请 管理部门核准后遵照执行。拟采用委托招标的组织形式，由具备招投标 资质的代理机构进行项目的招标工作。 本项目拟通过招标来选择优越者进行本项目的建设，力争用最优的 技术最佳的质量较低的价格和最短的建设周期来完成本项目。项目 招标的基本情况见表。 表项目招标方案 建设项目朝阳区雅宝路危改二期区楼项目 招标内容 招标范围招标组织形式招标方式 说明全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察全部委托邀请 设计全部委托邀请 施工全部委托邀请 监理全部委托邀请 主要设备 主要 设备 委托邀请 重要材料 重要 材料 委托 邀请 情况说明无 三报告编制依据 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发 改投资号 国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第 三版 北京城市总体规划年年 北京市土地利用总体规划年年 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 北京市规划委员会关于调整雅宝路危改二期区办公楼 项目规划设计方案的审查意见规复函字号 项目单位提供的其他有关资料 国家及北京市其他有关政策法规。 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 北京城市总体规划年年 北京城市总体规划年对北京市的空间布局做了大 的调整，改变了原来单中心均质发展的状况，提出构建两轴两带 多中心的新城市空间格局。通过城市空间结构的调整和城市功能的战 略转移，解决中心城过度聚集带来的诸多问题。像旧城有机疏散和市 域战略转移的思路是新规划的新思路，第次对旧城提出了整体保护， 体现了北京在历史文化名城的保护与建设发展之间的探索。 在北京城市总体规划年年关于中心城调整优化 中，提出了调整人口分布，疏解中心地区人口调整改造与城市整体发 展不协调的地区，整治城中村等六个调整和优化空间结构，创造安全 宜人的人居环境优化交通及市政基础设施，提高城市运行效率等五个 优化措施。要求在中心城区建设中，坚持以人为本的原则，妥善处理居 民生活条件改善与古都风貌保护的关系，积极探索小规模渐进式有机更 新的方法防止片面性，解决建设性破坏所引发的矛盾，既可以疏解居 住人口，消除安全隐患，又能够统筹保护历史文化资源，重塑旧城优美 的空间秩序。 本项目是雅宝路危改二期项目中的部分。雅宝路危改二期项目， 根据北京城市总体规划年年要求，以居民就近居住为 原则，在市区居住区的建设，由新区开发为主，转向新区开发与旧区改 造并重，加快对危旧房的改造。 作为在朝阳门内外建国门外国贸亮马河三里屯等商圈等街 段的骨干建设项目，通过以街带片进行危旧房改造，发挥国家集体 个人三方面的积极性，改善了居民的生活条件和社会环境，同时加快了 住房制度改革的步伐，逐步实现了住宅商品化，使住宅建设走上良性循 环的轨道。 本项目建设符合北京城市总体规划要求。 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在提升高端 产业功能区规划中提出商务中心区要显著提高区域国际化水平，大力 发展总部经济生产性服务业和文化创意产业，增强对国际金融国际 传媒国际组织和专业要素市场等集聚功能，建设成为具有国际影响力 的现代商务中心。 在引导市域按功能分类发展方面，北京市国民经济和社会发展第 十二个五年规划纲要确定，北京市在十二五时期，全面落实城市 规划，推进旧城区整体保护和渐进式小规模有机更新，加大重点街区和 重点院落风貌修缮保护力度，实现民生改善和旧城保护发展的有机统 。在此同时，要优化提升主导产业，重点发展金融保险商务会议 文化旅游等高端服务业。 本项目所在地，位于北京市朝阳区朝外地区，是北京市商务中心区 西部的重要门户，是朝阳区的政治文化经济发展中心和涉外窗口。 项目实施范围内建筑，不属于北京历史文化保护区，是始建于五十年代 的原纺织工业部家属宿舍，有户居民居住在宿舍的楼房内。这些 砖混结构的筒子楼和合住楼已经严重老化，基础设施和交通条件非常 差，居民要求改造居住条件的愿望十分强烈。 本项目建设，将有利于全面落实北京十二五城市规划，推进旧 城区整体保护和渐进式小规模有机更新，实现民生改善和旧城保护发展 的有机统，从而优化提升主导产业，重点发展金融保险商务会议 文化旅游等高端服务业。项目的建设符合北京市国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要要求的。 二产业政策分析 在北京市朝阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中 提出了，朝阳区在十二五时期，将实现经济保持平稳较快发展，经 济结构调整取得重大进展，国际化水平明显提升，城乡体化发展实现 新突破，文化软实力进步增强，城乡居民收入与经济增长同步，生态 文明建设成效显著，社会建设明显加强，具有世界影响的国际商务中心 营方式。 本项目的经济效益评价，所使用的基础数据和基本条件是根据 同类型开发项目的状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础 上，结合本项目的具体情况预测和选定的。项目财务评价参照建设项 目经济评价方法与参数的评价方法进行。效益评价货币为人民币，并 且精确到万元。 可销售出租面积 本项目竣工后出售及出租，办公用房建筑面积平方米，其 中平方米占用于销售平方米占用于出 租。 地上商业建筑面积平方米全部用于出租。 销售及出租面积汇总见表。 表销售及出租面积汇总表 项目单位数值 办公用房销售 办公用房出租 商业出租 经营收入 租金及增长率 本项目竣工后出售及出租，经调查朝阳区朝阳门周边同类项目，销 售价格为万元万元平方米，出租单价为元平方米天。选 取的案例如表 表项目周边出售出租单价调查表 项目名称项目位置类型单价备注 联合置地广场北京市东二环朝阳门桥东北角写字楼元平方米出售 悠唐国际中心朝阳门东南外交部东米写字楼元平方米出售 朝阳广场朝外大街号写字楼元平方米出售 朝阳门东城区东二环朝阳门立交桥西南角写字楼，元平方米出售 雅宝路楼东二环与朝外大街交界处写字楼元平方米天出租 华远尚都国际 中心朝阳区东大桥路号写字楼元平方米天出租 朝外朝阳区朝外大街乙号写字楼元平方米天出租 凯恒中心朝阳门朝内大街号写字楼元平方米天出租 朝阳门东城区东二环朝阳门写字楼元平方米出租 立交桥西南角天 通过对选取案例进行分析研究以及对本项目开发完成后的预测， 办公用房的销售单价暂按元平方米预估办公用房经营期第 年出租价暂按元平方米日，商业用房暂按元平方米日，且收费 标准每年按递增。 出租率 根据项目周边市场状况预测，从合理经营角度出发，经营期出租使 用率如下表 项目经营期第年第年第年以后 办公出租面积出租率 商业出租面积出租率 经营收入销售税费及附加 据测算项目计算期内年均收入可达万元，年均税金万 元。详见附表营业收入税费及附加估算表。 利润计算 经测算，本项目计算期内累计可实现利润总额万元，累计 税后利润万元，平均年税后利润万元详见附表利润 表。 折旧摊销费 在项目未来的经营期内，运营公司将对房屋设备系统等固定资产 实施正常维护维修和到期更新。因此，需要对其固定资产计提折旧 折旧按年计算，无形资产土地费用摊销年限取年。 财务评价指标 项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价 项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率财务 净现值投资回收期等。通过项目的投资现金流量分析，测算项目盈利 能力分析指标如表所示。 表项目盈利能力指标计算结果