九章项目投资可行性分析 项目总投资与分期投资 二节约能源 总体规划的节能设计 新型墙体建材的使用 推广节能照明灯具 太阳能利用 材料采购 节水 节能管理 第七章项目建设时序计划 分段实施时序 二项目建设开发前期工作实绩及计划进度 三项目建设计划形象进度表计划进度 三项目建设计划形象进度表 第八章项目投资计划与资金回收计划 节水 节能管理 第七章项目建设时序计划建材的使用 推广节能照明灯具 二项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护 二节约能源 总体规划的节能设计 新型墙体部分内容简介部分内容简介 洁净燃料的使用 二项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护 二节约能源 总体规划的节能设计 新型墙体建材的使用 推广节能照明灯具 太阳能利用 材料采购 节水 节能管理 第七章项目建设时序计划 分段实施时序 二项目建设开发前期工作实绩及计划进度 三项目建设计划形象进度表 第八章项目投资计划与资金回收计划 项目总投资与分期投资 二项目资金来源及筹措 三项目投资计划表 四项目资金回收计划表 第九章项目投资可行性分析 从投入产出进行投资可行性分析 分析参数 附表建筑面积分类分期统计表 二投资成本估算说明 附表二建设成本分项分期汇总表 三产出与利润收入计算 附表三销售收入固定资产及利润分项分期预测表 四结论 二从市场供求关系进行项目投资可行性分析 住宅市场需求分析 二商业房市场需求分析 独特性 稀缺性 有效需求 附加值 三分析结论 第十章项目分析 项目优势 地段优势突出，商业氛围浓厚 大规模开发可塑性强 自然环境优势 二项目劣势 老城区拆迁难度 高层住宅的接受度 大面积商业用房的销售难度 三机会点 品牌化项目开发 经济发展趋于稳定 景观房产逐渐受宠 消费者心理预期上涨 四威胁点 大规模开发造成较长的开发周期 地块附近市场云集，商业竞争十分激烈 第十章可行性研究结论 第章项目建设开发实施企业简介 项目投资商 第二章编制依据 项目实施相关批准文件 年月日在西安市东西部经贸洽谈会上签订的 项目改造开发项目协议。 年月日市府办领发的关于项目改造项目有 关问题的若干意见。 年月日市规划局提供的项目控制性规划总平面图及 规划设计条件。 年月日签订的市号地块国有土地使用 权挂牌出让成交确认书。 年月日签订的项目改造项目市政基础设施建 设协议书。 年月日签订的市号地块国有土地使 用权出让合同。 年月日市发展计划委员会下达的关于市 项目改造项目立项的批复。 年月日项目期工程建设用地规划许可证。 年月日项目期工程建设用地批准书。 年月日市房产局颁发的期工程拆迁许可证。 二项目编制的相关法律法规 年第号主席令公布的中华人民共和国建筑法 年九届人大所订的中华人民共和国土地管理法 年第号主席令公布的中华人民共和国城市规划法 年第号主席令公布的中华人民共和国城市房地产管理法 年第号主席令公布的中华人民共和国环境保护法 年第号国务院令发布的城市房地产开发经营管理条例 年第号国务院令发布的建设项目环境，四期工程包括了④地块，分 成二个小区，总用地面积，总建筑面积。建筑以高层 和小高层为主，局部多层，充分发挥其地块的价值。 五道路交通体系 项目改造项目道路网结构基本遵循解放北大街综合改造控 制性详细规划，在此基础上进行了局部调整。本设计范围内的主要道路 均为城市次干道或城市支路，机动车流量较小。由于旧城用地北靠泉河右 大堤，除泉河大堤下路外较少穿越性交通。用地内主要机动车交通均为南 北走向，分别为解放北路东城河路及胜利北路。东西走向道路主要为青 颍路及郭家胡同规划道路，道路中心交叉点坐标根据修建性详规需要略微 进行了调整。其中，青颍路及建设巷与解放北路的二个丁字路口被取消， 改为个十字路口，打通了刘琦公园与青颍公园之间的联系。 小区内交通根据地块形状设计成环路交通或支状路交通，实行适度人 车混行，遵循通而不畅的原则，减小车行速度达到可达性与安全性的高度 结合。 步行商业街采用适度人车分流的形式，在十字路口允许车辆穿行，在 商业街主要地段机动车及自行车禁行。每商业建筑与相领商业建筑之间 通过天桥相连，形成跨越机动车道的通廊。 地面机动车停车场均匀布置于各个小区中，在高层住宅群设计有地下 停车库。步行商业街机动车主要依靠地下停车库，车库入口位于中心商业 区建筑周边外缘。 六绿地景观系统 项目改造项目有着优越的周边自然条件，具有现有城区其它 用地不可比拟的优势。用地东侧的青颍公园是目前唯的收费公园， 植被良好用地西侧的刘琦公园包含了原西城河及外城河的水系，水面开 阔，植被良好。两个公园均是城市中难得的休息场所。位于东城河路东侧 的东城河公园尽管狭长但视线深远，植被完善，经过治理也将成为十分优 美的城市公园。泉河在基地北部流过，利用泉河大堤及其与滨河路之前的 绿地可形成泉河滨河公园，该公园视野开阔是城市中难得见的自然滨水 开敞空间。 本改造方案充分利用了这些得天独厚的自然环境，并提高了沿这些自 然开敞空间的土地利用强度，以求景观价值的最大化。 本方案过重新恢复了黑龙潭公园，使黑龙潭在原有基础上有了扩大， 并使步行商业街的延伸段抵达了黑龙潭公园。成为个尺度宜人的街头公 园。 在步行商业街的设计中，条林荫道贯穿始终，步行街起点为文昌阁 广场，通过幢斜的高层商业建筑，将人流由文昌阁广场引入步行主 街。步行街以石质铺装为主，辅以花坛休息椅及路灯点缀，带给人种 悠闲愉悦的购物气氛。两侧广告灯箱林立，空中通廊交错，形成独特的 商业景观，成为旧城复兴的象征。解放北路两侧的底商建筑和商业建 筑成为核心商业区的补充，也完成了现有解放中路商业向北延伸。 在各小区或组团内部设计有中心绿地，在中心绿地上布置步行广场， 亲子游戏区等内容。 本用地中城市次级道路及支路均种植高大乔本，成为林荫道，使通往 各主要开敞空间的通道景色宜人。 因此，整个项目改造的绿地体系呈点线面综合展开，街 头公园，各小区及组团中心绿地以点状散布于整个用地各林荫路及邻近 开敞空间的景观道路呈网状穿叉于用地刘琦公园青颍公园泉河滨河 公园，从北东西方向包围旧城区，城河公园呈梭状楔入城区中。 以景观而言除绿地景观及商业街景观外，沿泉河青颍公园东城河 公园及刘琦公园的高层建筑群也成为了新景观，特别是沿泉河的高层建筑 带与未来泉河北岸的高层相呼应，将成为城区景，为跨河向北 发展定下基调。沿泉河右大堤看面高楼面江，蔚为壮观。 七公建配套 项目改造项目配套主要公建包括小学幼儿园医院变电 所居委会邮电银行超市公共厕所商业服务等。其中，主要的 公建有 北城小学，该小学田原址迁建于⑩号地块，处于整个旧城改造规划 用地的中心位置，距离最远点住宅区的服务半径不超过米，迁建后的 北城小学用地有所扩大，并拥有了米跑道的球场。 托幼所，规划用地范围内针对住宅区的密集状况于号地块设立托 幼所，托幼所位于小区内部中心绿地边，拥有充足的游戏场所及班活动场 所。建筑指标及设施条件均具体有超前性。 商业服务设施占据公建的大部，包括市级中心商业区及位于各街道 西侧的底商建筑或高层建筑裙房。商业服务包含内容广泛，涵盖日常生活 各个领域，并为银行邮电公厕超市居委会等小型公建设施提供场地。 停车场及停车库。这部分内容在道路交通系统说明中有所涉及，除 中心商业区停车数量按照大型商业配比外，居住区停车按每百户辆 考虑，地上与地下停车比例依据建筑形式灵活确定。 八住宅设计 丰富的住宅类型 住宅类型的多样化是基于规划地段的特殊性，使用对象的特殊性及市 场发展的要求而提出的。规划中的住宅类型包括了多层住宅，点式小高层 住宅，板式高层住宅及点式高层住宅。多层住宅中包括了错层，跃层等变 体类型，高层住宅包括了二梯二户，二梯三户，二梯四户等类型。同时， 建筑高度上的区别也使高层住宅核心筒的布置方式有所区别。在期及二 期项目中，大量多层住宅供应的对象是拆迁户，户型面积较小，日常生活 中有着较强的接地活动习惯。二期的小部分及四期的全部多层住宅为商品 住宅，户型面积偏大。高层建筑户型设计更多偏重于景观要求，考虑到规 划中所有高层住宅均为景观房，甚至具有多面景观条件，在户型安排中也 就有了相应调整而不单纯以朝向来决定户型包括北起居和南起居等。 根据现代家庭生活的需要，在户型设计中遵循公共秘密，动静分区及住 宅户型可适应性的原则，合理布置流线，引入大起居大厨房明卫及灵 活分隔等超前的设计以及周到的细部设计和完善的公共空间设计，改变人 们心目中对住宅面积及房间数等硬指标要求，使之更侧重于实用性与建筑 品值的综合平衡。 现代的建筑形式 在住宅建筑造型中本设计遵循简洁美观真实的原则，争取平面功 能与立面设计的致性。建筑设计风格上以现代式为主，强调内部使用功 能与立面造型相致，在景观优美的方向设计大进深的景观阳台或落地景 观窗。空调分体机搁置位均得到很好的掩饰，成为立面装饰。建筑造型强 调自身比例的完善，摒弃繁锁的装饰，外观清新，典雅大方。 日照间