方式不采用 招标方 式 招标估算 金额万 圆 备注全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 规划方案竞赛 设计方案竞赛 建筑工程 分主要单 项 安装工程 装饰工程分主要单 项 监理限本地 设备 重要材料 情况说明在建筑安装工程承包商中确定家为主承建商。 建设单位盖章 年月日 第二章项目投资环境 宏观经济环境 我国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出十五时期是全 面建设小康社会的关键时期，十五时期要努力实现国内生产总值年均增长 城镇化率提高到，„，产业结构产品结构和企业组织结构更趋合理， 城乡区域间公共服务人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制等。 据国家统计局消息称，年全年国内生产总值亿元，按可比价格 计算，比上年增长，增速比上年回落个百分点。居民消费价格月份 同比涨幅由负转正，当月上涨，月份上涨。 全年城镇居民家庭人均总收入元。其中，城镇居民人均可支配收入 元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。在城镇居民家庭 人均总收入中，工资性收入增长，经营净收入增长，财产性收入增长 ，转移性收入增长。农村居民人均纯收入元，比上年增长， 扣除价格因素，实际增长。其中，工资性收入增长，第产业生产经 营收入增长，二三产业生产经营收入增长，财产性收入增长， 转移性收入增长。全年城镇就业人员比上年净增万人。年末农村外出 务工劳动力亿人，比季度末增加万人。 全年居民消费价格比上年下降。其中，城市下降，农村下降， 其中居住下降。 年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上 来。在对于年的中国经济预测中，社科院公布的份报告认为，年 增长速度是左右，超过了国务院发展研究中心预测的增长率。 我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通 过实施促进家电汽车节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长， 全社会的固定资产投资快速增长，预计全年增长在以上，并且投资 结构进步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重。 国民经济和社会发展第十个五年规划纲要发展目标为十五期 间，总量再翻番，人均过三千打造现代商贸物流城历史文化名城滨水生态 城新兴旅游城市交通运输主枢纽城市鲁南制造业基地和区域性金融中心， 建设具有国际知名度的联结长三角环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大 中心城市，构建富裕平安文明生态开放活力的大新。到 年，全市经济总量翻番，生产总值达到亿元，年均增长，人均 达到美元地方财政收入亿元，年均增长三次产业结构调整为 城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元年均分 别增长。 国家十五期间发展目标是服务业增加值年均增长，高于国民经济 增速个百分点，占国内生产总值的比重由年的提高到年的 ，服务业从业人员年龄增长，占社会从业业人员的比重由年的 提高到年的。山东省确定的服务业增加值年均增长速度，高于国内 生产总值增速个百分点，年，服务业占国内生产总值的比重达到，就 业人员占社会从业人员的比重达到，服务业提供的税收占地方税收的。 近年来，服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总 值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。 国家国家经济和社会发展第十个五年规划纲要强调，要坚持市场化 产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场， 提高服务业的比重和水平。山东省在十五期间，也把加快发展服务业作为 产业结构调整的重中之重。 按照这思路，山东在十五期间将以膨胀规模提高层次为重点，提 高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险现代物流中介服务三 大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游文化房地产资讯服务四大行 业，改造提升商贸流通餐饮交通运输三大行业。 虽然近年来城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开 发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特 别是。而随着经济和社会的发展及经济中心的发展，各种商务活动也随之 大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构 布局等也提出了越来越高的要求。 二房地产市场分析 年全国房地产市场前瞻 自年房改后，房地产综合景气指数攀升，年国土资源部颁布招标 拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确了国有土地出让必须通过招拍挂 方式，全国房地产景气出现短暂下跌。年，国务院发布国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知，第次明确房地产行业为国民经济支柱地位， 房地产从此走上了长街大气灵秀气质自然天成，与周边环境相互映衬，相得 益彰。 商铺结构 立体式街铺，层挑高米，预留充足空间让业主自由规划全框架结构， 约平米多面积选择，自由分割，灵动空间选择满足各类商业需求 销售价格预计均价为元平米左右 营销动态现未销售 市场分析有关结论 全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展，并成为最火爆的热门 行业之 身兼全民置业住宅大盘化郊居化重任，集撤镇建街道办办公商 务住宅等多种概念与体，将成为全民置业的当然之选 随着住宅的增加，大型高端商业的开发已成必然之势。 高起点高标准的规划和政府相关政策的支持将为的房地产物业价格得 到实质性的提升，同时也意味着楼盘具有广阔的升值空间 四销售价格及销售预测 项目建议销售价格测算 就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目 建筑主体物业预计包含商住楼酒店式公寓写字楼裙楼商业部分，写字楼 商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。项目裙楼商业 层均价保守预计元平方米。 大众广场销售总价测算表 分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元 商住公寓精装修元平方米 写字楼元平方米 酒店元平方米 商业用房层元平方米 商业用房层元平方米 总销额 销售预测 本项目已在二八年即开始进行市场研究和方案设计，经过近年的工作， 现已基本完成方案工作。 计划本项目于二年三月动工，二三年三月份通过竣工验收，并全 部实现销售。 目前房地产市场价格情况，住宅售价在，层临街 商铺售价在。根据本项目所在地段优势和周边环境的优 势，本项目住宅售价可达元，临街铺面售价可达元。保守估 计，本项目的利润可达万元。 况且，主城北移，大量楼盘的入住，地产市场又掀起轮热潮，许多在 售项目的销售速度应高于的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。 总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。 五项目营销方案 总体策略 本项目是首个五星级酒店商务公寓，以最高层屹立中心的 城市综合体，强势作为核心商圈的地标性建筑，对周边景观及经济带来积极 的影响。由于城市建设的步伐和经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情 高涨，尤其是优质商铺更是成为投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为 及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼降 低发展商的投资风险。 总体来讲，本项目的营销操作采用的是以相对之快打季节之慢以相对之 重打时段之轻的相对集中策略。充分运用个主题首个五星级酒店商 务公寓突破市场，四大媒体电视台晚报户外广告宣传资 料大力度高密度报道和全方位大手笔现场包装撬动市场，两大核心卖点 商业地标首个商业广场攻占市场，三点小利南城置业会员卡多折 扣返租大奉送回报业主收获市场。以此为主导在营销活动中实施系列有力 度的活动，和现场销售人员的有效管理，在人气和成交率上取得高效的业绩。 入市时机及销售前提 良好的开始是成功的半。入市时机方式把握得好，才能产生好的销售 开局。入市时机的选择要综合考虑以下几个方面因素 项目可售时间 通常选择在正式预售前个月入市宣传推售号码，方面为项目提前造势 另方面可为正式销售积累有效客户，本项目预计于年月底开盘。 准备充分后入市 必须在售楼大厅营销广场项目周边环境改造工程形象等内外包装方面有 良好形象展示，模型楼书展板等销售工具齐备的情况下入市，这样才能彰显 出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。 无造势不入市 在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业界公认无造势即无市场。入市 前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此项目入市 前必须要有足够的宣传造势，能初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售 作市场铺垫。 销售旺季入市 每年月至下年月是房地产销售的周期性旺季，共中月以及 月销售黄金时段，般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在 销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过 销售旺季火热的销售气氛使本项目炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响 力，将有力促进后续销售。 有目的地入市 根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提 高发展商的资金利用效率。 有控制地入市 根据工程进度价格策略销售导向等分期有节奏地向市场推出产品，避免 拥而上，实现均衡有序的销售目标。 本项目作为高端商业项目，市场的动作般是招商先行。是指项目在成功 招商的情况下，开始销售，以核心租户主力店级品牌的入驻 来带动销售。本项目的销售操作思路亦是如此，通过核心租户在层