消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。仅平方米左右， 虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力的发展，我国的房地产业将进入个大发展 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房此外， 资开黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 发的天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。 现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。 三项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载 体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高 度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前 提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速产的高速发展为前 提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载 体，国内外经济增长的 现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。 三项目提目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 发的天缘居项目，工程总建筑面积万投资约亿元。 投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开黔江御景铭洲项部分内容简介部分内容简介新绿色家园等项目，开发面积 约万平方米，项目已全部完工，投资约亿元。 投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 发的天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。 现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。 三项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载 体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高 度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前 提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外， 房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采 取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入个大发展 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右， 虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处 于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。 年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济增长速 度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委的报告，年全市的 预计增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城 镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划， 到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前城市化率仅为，低 于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市 化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步 的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米， 按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方 米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。 三可行性研究报告的编制依据 重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。 重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。 国家省市颁布有关设计的技术规程规范和有关规定。 重庆重庆丰业有限公司关于丰业御景铭洲项目的有关文件。 重庆市规划局提供的建设用地红线地形图。 四可行性研究报告之内容及主导理念 可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析项目的 选址与建设条件项目的规划方案项目的实施进度安排投资估算资 金筹措经济评价风险分析并提出结论性的意见。 该项目按照精心组织配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目 良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运保值增值的目的。 论证的过程本着客观科学和谨慎性原则进行。 五项目主要技术经济指标 黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 丰业御景铭洲主要技术经济指标表 序号项目指标 总用地面积 总建筑面积 绿地面积约 容积率 绿地率 商业办公面积 车库及设施 黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 第二章市场分析 重庆市房地产市场分析 年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开 发西部的大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要 的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以 及前景广阔的市场，使重庆作为新轮投资的热点地区，大量的国外资金和 国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气， 为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际国内实力雄厚 的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发 展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。 重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差 距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成 为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示，年重庆市保持 了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综合 体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省 级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直 辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足 亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。 重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是 年月重庆市成为我国公司还将准备设置劳动定员大约人，其中工程技术人员人，管理和 后勤人员人左右。 二培训 当项目启动运行时，需营销管理人员策划广告置业顾问财务 合同保安人员等共约人。这些人员定岗定责后，必须分门别类进行 技术和管理培训，大致应分五个方面。 市场营销策划人员，主要应进行现代专业市场的管理信息系统的应用与 维护信息的收集与广告发布等高层次的培训。 营销管理人员的培训。 置业顾问的培训。 物业管理人员的培训。 财务管理人员专业培训必须过硬，持证上岗。 第九章投资估算与资金筹措 第节计算依据 黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 计算系数依据项目方设计所确定的工程量进行计算 二材料设备价格按重庆现行市场价格对指数进行修正 三工程建设其它费用按国家及重庆现行政策规定计取 四遵照重庆市九九计价定额费用定额。 第二节总投资估算 项目总投资万元。其中，固定资产投资万元，铺底流动资 金万元。 项目投入预算 本项目总投入预算金额为万元。 总投入预算表详见下表 附表 项目总投入预算表 序号项目名称预算金额 万元 结构百分比备注 规划设计费 土地成本拆迁安置黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 开发综合成本 其中 建安工程 室外工程 配套设施 其他费用 开发管理费用 开发规税 合计 项目总投入分项估算表 项目 单位成本 元 总金额 万元 取费标准备注 土 地 费 项目转让费土地出让 拆迁安置费 小计估算按总建筑面积估算 房 屋 开 发 费 勘察设计费 包括方案初设施工图和 勘察费用 建 筑 安 装 费 土建工程含基础外墙公共装饰及门窗等 水电工程考虑到部分水管管线预埋 消防工程 弱电工程不计入总投资 小计按总建筑面积估算 室 外 工 程 环境绿化按绿化面积计算 道路及市政 供电设施包括开闭所配电房发电机组等 生化池，按元估算 小计按总建筑面积估算黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 其 他 费 用 智能化设施 估算，宽带 网免费 按总建筑面积估算 电梯费用台电梯，万元台 天燃气费用 小计按总建筑面积估算 会所装修商务会所万 工程质量监督费 建安费的 按总建筑面积估算 工程监理费 建安费的 按总建筑面积估算 基本预备费 小计 开