对外 通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之。夜色银滩，古港丝路，实景电影类古迹类四大旅游 资源。新，每立方厘米空气中的负离子含 量高达个，比内陆城市高出倍以著名的银滩为代表的海滨带， 风光旖旎，具有发展滨海旅游 业海水阳光沙滩的全部 要素主要有滨海类风光 类人文湖山林于体，自然风光和人文景 观兼备。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出 恢宏的城市框架。北海港与世界个国家和地区的个港口有贸易往来北海机场 年建成使用，是广西三大机场之，目前正按级国际机场进行扩建钦北铁路 与钦防南昆黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网南北二级公路年建成通车， 桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海至湛江玉林的高等级公路建设正在筹 备中。立体的海陆空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷方便。旅游的中外游客倍感快捷方便。 自然资源优势突出 北海的旅游资源可概括为集海滩岛北海至湛江玉林的高等级公路建设正在筹 备中。南昆黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网南北二级公路年建成通车， 桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海港与世界个国家和地区的个港口有贸市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出 恢宏的城市框架。部分内容简介部分内容简介分析 基础条件优越北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出 恢宏的城市框架。北海港与世界个国家和地区的个港口有贸易往来北海机场 年建成使用，是广西三大机场之，目前正按级国际机场进行扩建钦北铁路 与钦防南昆黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网南北二级公路年建成通车， 桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海至湛江玉林的高等级公路建设正在筹 备中。立体的海陆空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷方便。 自然资源优势突出 北海的旅游资源可概括为集海滩岛湖山林于体，自然风光和人文景 观兼备。 资源北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含 量高达个，比内陆城市高出倍以著名的银滩为代表的海滨带， 风光旖旎，具有发展滨海旅游 业海水阳光沙滩的全部 要素主要有滨海类风光 类人文类古迹类四大旅游 资源。 人文景观北海市历史悠 久，新石器时代已有先民生 息，历来是我国西南地区对外 通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔 家生活。 亚热带综合资源北海土地肥沃，阳光充足雨量充沛，适合亚热带农林经济 作物的种植，盛产粮食花生红黄麻甘蔗蚕桑等。具有丰富的森林资源，全市现 有森林面积万公顷亚热带水果种类繁多，主要有柑桔龙眼荔枝树菠萝 芒果香蕉等。物种繁多，海产资源丰富，是资源宝库种质库，作为旅游业，可供开 展海滨休疗旅游观光旅游种考旅游科普旅游探险旅游等。 人文资源丰富 人文景观北海市历史悠久，新石器时代已有先民生息，历来是我国西南地区对外通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔 家生活。 多年前北海就是我国西南地区对外通商的口岸，所以，北海不但有本土的民俗 文化蛋家文化佛教道教文化，也有外来基督文化和资源养生文化等等 社会公用设施调查 北海银滩是国家旅游度假区，电力供水和通讯都有保障。 客源市场调查 客源市场结构 市场分 级游客结构 级市 场 外地到北海旅游的 游客北海市民广西自治区 国内外自驾 车爱好者 二级市 场 外地到广西除北海 外旅游的游客 广西除北海 外城镇居民 广西旅游的主要客源为区外客源，其客源地主要为国内经济发达地区，以长三角 珠三角及渤海湾地区和西南地区为主，银滩的主要客源为广西主要客源市场的分流及北 海市居民 游客行为调查 冬季是旺季，春节是旺中之旺，大多数游客都愿意选择利用无固定假期来广西旅游， 其比例高达，游客随意安排出游的倾向在增长游客的出行方式以旅游团队为 主，散客和自助游自驾车的游客比例在逐年上升，以家庭型伙伴型出游方式为主 大多数游客来广西旅游的时间安排为三天至周。广西游平均停留时间为天，游 客在北海停留的平均时间为天。 北海已成为老年人的目标迁徙地。中老年人强调舒适休闲，除愿意在北海过冬 之外，还希望了解这里的风土人情，游览这里的大好河山，体验热带农业，享受价位合 理的康体娱乐及疗养。 游客偏好调查 在市场调查中，有超过半的游客到过银滩国家旅游度假区。愿意前往的游客比例 高达游客偏好于民俗风情及自然风景类的产品，特色餐饮，农家餐饮深受来桂游客的欢 迎和偏爱，从这里也可以看出，游客对有当地特色的产品兴趣浓厚 本次调研对象中岁以上老年人喜欢度假项目者比例高达，银发迁徙大军在 北海停留时间长，但他们消费水平低。随着老年人生活观念的改变和迁徙旅游接待能力 的成熟，这市场量将逐年增加，是不可忽略的潜在客源市场。 消费水平调查 在广西旅游的游客消费水平普遍较高，人均日消费在元之间，平均日消 费高达元除城市间交通，但包括住宿费。 供给市场分析 国内同类型产品比较 在资源上，以海南的亚龙湾海口西海岸深圳的大小梅湾等的知名度最高。北 海银滩国家度假区虽在资源上稍次之，但是它有滩长平沙细白水温净浪柔软 无鲨鱼的美称和中国第滩的称号，又处北部湾经济圈的中心和龙头城市的位置，所 以在开发上也具备独特的优势。 在项目上，多数海滩都有各自的特色，但是北海银滩国家度假区的旅游项目和开发 手段都较单，多以观光度假项目为主，缺乏本土文化海洋文化的体验式互动型内容。 因此，北海北部湾都健康文化度假区以打造健康文化为依托，以海洋探索和文化体验为 主题的开发模式在同类型市场中将具有独特的优势。 在客源上，常规度假北海是无法与海南的亚龙湾等竞争，北部湾都健康文化旅游项 目只有走差异化的道路才有可能在旅游市场中找到突破口。北海生活成本比较底对我国 北方和西北的游客有较大的吸引，同时利用与广东接壤的便利条件，开发我国经济最发 达人口最密集交通最便利的东南地区的周末游和自驾车游，以此提升旅游淡季的客 流量。 从区位上分析，北海银滩国家度假区经过多年的开发，周遍各种配套设施齐全，因 此具有良好的区位优势。 区内供给市场分析 具有山水文化的桂林在各方面的条件上都处于相对优势的地位，也是多数游客到桂 旅。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要 对本项目进行不确定性分析。 不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法盈 亏平衡分析和敏感性分析。 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析或者损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的 产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间的关系，确定销售 总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。 在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本项目能够承受多大风险而不致发生 亏损。 按项目正常营业后数据测算，本项目项目盈亏平衡点为接待量的，即平均年接待 万人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。 敏感性分析 敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找 出敏感因素并确定其敏感程度的种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对 投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资成本价格规模建设周期等，研究这些因素发 生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析固定投资额销售收入经 营成本三者的变动对内部收益率净现值等经济指标的影响。 在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我们对本项目按增减作为因素 变化幅度。 根据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性分析表。 敏感性分析表 序 号项目变动百分比净现值万元静态投资利润率内部收益率 基准折现率 基本方案， 销售收入 ， ， ， ， 固定资产投资 ， ， ， ， 经营成本 ， ， ， ， 由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同，但在的变化范围内，项目的内 部收益率基本上都远远大于，表明项目抗风险能力较强，但由于销售收入经营成本的变动 对财务指标的影响较大，故在项目经营过程中定要严格控制经营成本并且始终注意客源市场的开 拓工作，保证有充沛的客流量。 北海中药港集团有限公司北部湾都健康文化旅游产业项目建议书 国民经济效益分析 间接经济效益 旅游业是公认的关联度高带动性强辐射力大的经济产业。项目建成后，将极大的促 进海口的经济发展。 按般规律，每元的旅游直接收入可带来元的间接收入。考虑到海口的旅游业还 不够成熟，这里采用作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。 主要运营年份间接经济效益表 单位万元 项目第年第三年第五年第七年 直接收入 间接收入 与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动海口市范围内建筑业制造业食品业商 业服务业金融业和信息业等其他相关产业，从而促进海口市经济持续快速稳步发展。 随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进步推动海口市的对外开 放。 生态环境效益 本项目所在的