傩戏等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，具有突 出优势，可作为湖景区光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏 性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。国南方地区。 四价值评估 湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景 观山水风市县及广西桂林龙胜资源和贵 州黎平等邻近市县。湖区 内聚居的多为苗族，清色的吊脚楼，苗拳药浴油茶等 民风盛行，庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏舞 龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，湖旅游区 内的人文旅游资源丰富而独特。 三旅游区目标市场定位 从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分 析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游区建成后的 目标市场布局分为三级 级目标市场及其邻县邵阳市。这些地区是游 客来源的主力，是先导市场。来源的主力，是先导市场。 二级目标市场怀化张家界长沙湘潭株洲永 州等公里以内的区建成后的 目标市场布局分为三级 级目标市场及其邻县邵阳市。 三旅游区目标市场定位 从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分 析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游吊脚楼，苗拳药浴油茶等 民风盛行，庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏舞 龙耍狮苗族歌也时而展 翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区 内聚居的多为苗族，清色的部分内容简介部分内容简介猴等野生动物 经常出没于山林间，白鹭野鸭黄鹂等多种鸟类也时而展 翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区 内聚居的多为苗族，清色的吊脚楼，苗拳药浴油茶等 民风盛行，庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏舞 龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，湖旅游区 内的人文旅游资源丰富而独特。 三旅游区目标市场定位 从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分 析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游区建成后的 目标市场布局分为三级 级目标市场及其邻县邵阳市。这些地区是游 客来源的主力，是先导市场。 二级目标市场怀化张家界长沙湘潭株洲永 州等公里以内的市县及广西桂林龙胜资源和贵 州黎平等邻近市县。 三级目标市场广东湖北上海等中国南方地区。 四价值评估 湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景 观山水风光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏 性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。景区 内水电供应充足，无三废和躁音污染，空气清新， 水质清沌，安详宁静，环境质量优良，特别是庆鼓坛与 傩戏等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，具有突 出优势，可作为湖景区的特色资源基础。整个景区开发 投资估算为万元，投资规模中等，随着风景名胜区 的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市 场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投 资，效益明显，因此，投资湖景区开发是十分可行的。 第三章投资分析 根据湖景区开发可行性论证报告和湖景区 修建性详细规划，景区整体开发投资估算为万元，见 表表 建设投资 景点项目建设投资 景点项目建设投资推框算表 表 序号景点名称建设内容金额万元 洞公园 公里洞内盘桓游道 书院 诗词碑林 洞避暑同庄 购物中心 白云寺 天然冷冻库 高峡平湖 观景亭 铁索桥高架飞越 娱乐索桥 民俗风情村卡田新寨两个民俗文化村及移民村 水上游乐区 购置各种游船 水上建筑 岛上建筑 野生动物园购买喂养各种野生动物 狩猎探险区森林探险站 观景台 购置猎枪 动物饲养场 花岛培植花卉 建亭榭 序号景点名称建设内容金额万元 经济植物园 药材林 杉松木林 笋竹林 珍稀树种林 休闲疗养区 水庄渡假别墅 渡假宾馆 老年活动中心 青峦碧影情人岛 风雨桥仿生建筑 古木老林游道林木保护凉亭 垂钓观鱼岛土堤钓鱼台 仿生建筑烧烤场 飞瀑流泉引水建人工瀑布 梁山水寨建座水榭聚义堂 山野渔村新建或搬迁户渔户村 湖区上游接待站新建中高档床位张 小庐山游乐城三星级民族宾馆 网球场 洞至湖 中途 保龄球馆 游泳池 娱乐城 景点维护维护性建设 合计 二景区公路建设改造投资 景区公路建设改造投资框算表 表 序号走向等级红线宽度性质长度金额万元 洞公园湖区码头游道改造 码头休闲疗养区游道新建 休闲疗养区野生动物园游道新建 休闲疗养区经济植物园游道新建 码头渡假宾馆别墅游道新建 休闲疗养区上游接待站林荫道新建 码头民俗文化村东 西 游道新建东西 码头青峦碧影梁山水 寨 游道新建 合计 三景区停车场建设投资 景区停车场建设投资框算表 表 序号停车场位置面积金额万元 码头停车坪 渡假别墅宾馆 上游接待站 小庐山游乐城 合计 四景区建设征地投资 景区建设征地投资框算表 表 序号用地类型面积 征地价格 万元亩金额万元 旅游建设用地 移民建设用地 其它用地 合计 五市政及其它建设投资 市政及其它建设投资框算表 表 序号工程项目建设内容及工程量金额万 元 绿化建筑景点环境绿化，森林防火资框算表 表 序号走向等级红线宽度性质长度金额万元 洞公园湖区码头游道改造 码头休闲疗养区游道新建 休闲疗养区野生动物园游道新建 休闲疗养区经济植物园游道新建 码头渡假宾馆别墅游道新建 休闲疗养区上游接待站林荫道新建 码头民俗文化村东 西 游道新建东西 码头青峦碧影梁山水 寨 游道新建 合计 三景区停车场建设投资 景区停车场建设投资框算表 表 序号停车场位置面积金额万元 码头停车坪 渡假别墅宾馆 上游接待站 小庐山游乐城 合计 四景区建设征地投资 景区建设征地投资框算表 表 序号用地类型面积 征地价格 万元亩金额万元 旅游建设用地 移民建设用地 其它用地 合计 五市政及其它建设投资 市政及其它建设投资框算表 表 序号工程项目建设内容及工程量金额万 元 绿化建筑景点环境绿化，森林防火及病虫害防治。 电力系统建开闭所个变电室输电线路 电讯建个讯号塔电话亭个邮政所光缆 给排水系统供水干管排水干管供水池水站 交通工程旅游车辆，个码头，运输船只 公共服务设施摄影点游乐场所垃圾转运站诊所 景区管理费年 不可预计费 合计 目前，已由苗族自治县人民政府完成投入万元， 修建了湖区入口公路码头电讯等部分设施建设，尚需 万元开发建设资金。 二效益预测 湖景区可遵循边投资边经营边受益开发原 则，根据目前苗族自治县游客接待调查统计分析，完成 投资后可按年接待万人次的递增比预测投资收 益。 洞公园景点 年游客客量万人次万人次 年旅游总收入年游客量每万人次消费数 万人次万元万人次 万元 年总利润年旅游总收入利率 万元万元 二高峡平湖景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 三民俗风情村景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 四水上游乐区景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 五野生动物园景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 六山野渔村景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 七狩猎探险区景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 八花岛景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 九经济植物园景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 十休闲疗养区景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 十青峦碧影景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 十二古木老林景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 十三其它景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 十四湖区上游接待站 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 十五小庐山游乐城景点 年游客量万人次万人次 年旅游总收入万人次万元万人次 万元 年总利润万元万元 通过对以上景区景点的收益分析，可得出 湖景区年旅游综合收入万元， 湖景区利润总额万元。 按年总利润万元指标计算，预留的企业发 展基金，上交的营业税及利息，的利润计 万元即可完成成本收回，由此可知 项目投资回收期 项目总投入 年利润总额 万元 万元年 项目投资回收期 项目投资回收期年 第四章营销策划及管理 湖开发建成后，营销应坚持突出民俗文化特色， 打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品原则，努力打 通桂林张家界旅游循环线，通过大力宣传，不断 开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客 递增的增长目标。 湖景区开发适合独家投资独家经营独家管理。 应按照现代企业