总页第 国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区，市场上缺乏纯正 意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域， 受土地 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分 供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦威 斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。 中高档公寓市场 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地 产市场形势大好，年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武 白下秦淮和建邺区。 中高档公寓市场 年起，中高档公寓新增供凯悦威 斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。应。于较低的水 平。 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分 供部分内容简介部分内容简介 持在以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价直处于较低的水 平。 未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分 供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。凯悦威 斯汀和洲际酒店的入驻将进步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。 中高档公寓市场 年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地 产市场形势大好，年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武 白下秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域， 受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。 国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区，市场上缺乏纯正 意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，年共有两个项目 合计间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前 景向好。 二项目定位 项目整体定位 打造南京地标级的城市综合体 总页第页 项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势， 使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的 重要员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。 结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准复合功能高绿 化覆盖的城市综合体，打造南京新地标, 项目规模持有型物业与销售型物业规模比例 持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档 次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带 来长期稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是个周期长， 投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是个长期的过程，在项目较长 的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。 考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有 型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展得销售型物业。持有 型商业中商业万平米，写字楼万平米，酒店万平米，服务式公寓 万平米，销售型物业中商业街万，办公万，高档公寓万平米。 持有型物业定位 城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及 较好的地理位置，故南京项目商业宜采取城市级购物中心购物公园街区 文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主 题的产品。 其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升 值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字 楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际 知名酒店和公寓品牌。 总页第页 销售型物业发展定位 基于项目的自然地理条件交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级 公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务 楼以满足中小企业办公需求为主。 三项目开发建设进度安排 项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于 年底全部竣工。本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品 类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。 酒店和写字楼项目入市进步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产 品租售结合，住宅公寓产品分期开发。 四投资估算与资金筹措 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为，万元，建筑面 积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计 算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖 五项目的财务评价 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为 ，万元，﹥，则未来的现金流足以抵偿原始投资说明已满足 最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富投资回收期为年， 说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。 六项目风险分析及防范措施 建议本项目组合批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协 调监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好 的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措 施，有效地控制项目风险。 总页第页 项目总论 项目背景 项目名称 南京中山东路号城市综合体暂定名项目 开发公司背景简介 中国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理的国有特大型企 业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而 成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞 机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近 家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报 国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的 契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化 发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大 集团迈进。际知名服务式公寓运营商品牌，打造纯正的国际标准服务式公寓 加强硬件设施的更新换代，加强市场竞争力，提升租金水平 对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好 总页第页 四项目分析与定位规划 地块解析 地理位置 项目位于南京市中心区域，距新街口仅步之遥。占地面积万平米。 项目地块北临中山东路南靠瑞金路，西临龙蟠中路东临解放路 距离新街口公里距离南京市火车站公里自九华山越湖隧道直达， 出行较为便利。 中山东路代表民国轴线的主干路，瑞金路是体现城市生活气息的重要次干路。 随着新街口地区向东的联合发展，新街口中心区的功能逐步沿中山东路向以 东地区辐射，必将影响到项目的价值与功能布局。 周边交通分析 项目毗邻多条主干道，但是受快速干道和瑞金路较为狭窄的影响，通行条件 般。 地块西面南北双向车道的龙蟠中路城市快速干道共车道，地下穿过龙 蟠中路和瑞金路龙蟠中路为城市快速路隧道主干路形式，双向共 个车道。道路两侧开口共计个，均为右进右出形式。 中山东路为城市主干路，本段为双向车道。两侧有单位进出开口个，路 段中设置红绿灯处，设置公交站台对，均位于军区总院附近。 解放路为城市次干路，双向车道，两侧开口共计个，道路中间无隔离栏 控制，路段中无信号灯控制，公交站台处。 瑞金路为城市次干路，为双向车道，其中由东至西为个车道。道路两侧 共计开口个，路中设置红绿灯处，公交站台处。 总页第页 项目西侧地块中部和项目地块南部区域通达性较差 由于受到城东快速干道的影响，由北向南沿龙蟠中路行驶的车辆必须在四叉 路口龙蟠中路和瑞金路才可左转至由南向北的车道，进入地块的中部 常府街瑞金路和龙蟠中路口的交通状况还是较为拥堵的，尤其是在上下班 的高峰时段，瑞金路狭窄的车道使得地块南面的通行状况不容乐观。 根据现状和未来规划，地块未来公共交通设施较为完善，出行较为便利。 项目周边有多个公交站点，区内公共交通较为便捷 年的开通的地铁号线逸仙桥站位于地块北面，而明故宫站也毗邻地块 的东北面 远期规划中的地铁号线预计将于年建成也会在项目附近有两个出 口，具体位置有待确定明故宫站瑞金路站 项目周边设施及景观资源分布 项目周边旅游资源丰富，主要景点均位于步行范围内，对于项目本身未来的 商业高星级酒店等相关物业市场的针对客源市场起到有益补充。 历史积淀深厚 邻近明故宫遗址西华门公园，体现皇家气度沧桑变迁厚重历史 隔河西望大行宫总统府梅园新村等，反映民国时期的建筑风貌。 教育科研集中 周边有南航五十五所通信工程学院江苏软件园。 文化休闲设施丰富 有中国第二历史档案馆南京博物院国民党监察委员会办公楼旧址等展览 馆。总统府梅园新村等旅游设施，街区等。 总页第页 地块基地分析 目前整个地块内大多数为老旧的厂房设施为主因此对于本地块的未来开发 物业类型来说，利用价值不大除去必须保留的建筑物，建议可以考虑保留少部 分厂房改造成具有特色的精品酒店零售商业设施外，其他建筑将建议不再保留。 目前项目地块周边的配套设施较为健全，超市医院银行学校高中和 大学商业和餐饮设施也应俱全，基本可以满足生活需求，但是整体的档次 般。 项目地块内有大量的绿化空间，在未来地块的综合开发过程中，可以加以 利用以，美化项目区域内的环境。 项目地块形状较为方正，便于整体布局规划 地块北面东面不沿街，