和公里，距离正在 施工建设的盐城许昌高速公发达，铁路公路水路 航空四位体。有火车站铁路编组站汽车站和内河水运码 头。交通便利，千里平原，地势开阔，交通基础条件好。地万平方米约亩 建筑面积万平方米 建设规模平均每天物流作业量吨每年万吨主要建设条件 场地条件 经济开发区是县城区的组成部分，位于安徽省的北部， 地处苏鲁豫皖四省交界处。属典型的暖温带半湿润季风 气候。气候温和日照充足四季分明，年平均气温。 是我国重要的煤炭电力能源基地和优质粮棉畜禽水产 品基地。项目拟建地点源基地和优质粮棉畜禽水产 品基地。项目拟建地点位于相山区与烈山区县的交界处， 气候温和日照充足四季分明，年平均气温。属典型的暖温带半湿润季风 气候。平方米 建设规模平均每天物流作业量吨每年万吨主要建设条件 场地条件 经济开成为商贸服务园区。 建设规模与目标 建设占地万平方米约亩 建筑面积万部分内容简介部分内容简介开发区发展战略规划 的实施，未来年，该宗土地将规划建设成为商贸服务园区。 建设规模与目标 建设占地万平方米约亩 建筑面积万平方米 建设规模平均每天物流作业量吨每年万吨主要建设条件 场地条件 经济开发区是县城区的组成部分，位于安徽省的北部， 地处苏鲁豫皖四省交界处。属典型的暖温带半湿润季风 气候。气候温和日照充足四季分明，年平均气温。 是我国重要的煤炭电力能源基地和优质粮棉畜禽水产 品基地。项目拟建地点位于相山区与烈山区县的交界处， 交通便利，千里平原，地势开阔，交通基础条件好。 交通状况 经济开发区区位优越，交通发达，铁路公路水路 航空四位体。有火车站铁路编组站汽车站和内河水运码 头。铁路符夹线横穿境内，东连京沪线，北接陇海线，西入京 九线。公路四通八达，国道省道穿境而过，距离京台 高速公路和连霍高速公路出入口仅公里和公里，距离正在 施工建设的盐城许昌高速公路百善出入口公里。徐 州观音机场距淮北市仅公里。水运距连云港国际码头仅 多公里。 产业政策 经济开发区全方位开放投资领域，允许投资者充分利用 当地的地理土地能源优势兴办支柱产业优势产业项目， 加快推进新型商业的对外开放。允许外商投资举办中外合作 合资物流企业，以加快发展现代商贸业。积极推进联锁经营 物流配送等新型业态，培育新的经济增长点。凡落户开发区的 企业全部享受省级开发区的政策优惠。 优惠政策土地优惠政策对入驻县的企业，享受开发区工业 园区的同等优惠，土地有偿使用费除中央收取的外，县 政府应收部分予以免收。对次性支付出让金有困难的项目， 可以在依法规范尊重农民意愿的前提下，采取土地租赁 农民集体土地作价入股等方式使用土地。税收优惠政策经 营期年以上的，从开始获利年度起享受二免三减半，后 三年减征。对外商投资企业，律免收地方所得税。 行政事业收费优惠政策建设期和投产前三年，地方收 入部分全部免缴。省缴部分按最低限度收取。 主要技术经济指标 项目建设投入资金总额万元 满负荷年营业收入万元 满负荷年均总成本万元 年均利润额万元 投资利润率 财务内部收益率税后 财务净现值税后万元 投资回收期税后年含建设期 盈亏平衡点满负荷年二市场预测 农产品物流市场概述 物流是指为了满足用户需求，实现商品物质实体及相关信 息从生产者到消费者之间的物理性经济活动。具体地说，它包 括商品生产收购运输储存装卸搬运包装配送 流通加工分销信息活动等系列环节，并且在这过程中 实现了商品价值增值和商流组织目标。商品物流不等于产品流 通。物流作为第三利润源泉已日益成为个企业地区和 国家寻求经济持续快速发展提升竞争力的主要源泉。从去年 开始，淮北市提出了物流体系建设规划，并作了初步探索。在 建设物流体系的实践中，要着重把握统思想认识明确建设 内容和落实工作措施等三个环节，并予以逐步推进把握形势， 提高对物流市场体系建设重要性的认识。从大的宏观背景分析， 物流作为大新兴产业正在全球迅速兴起，我国北京上海 深圳青岛济南徐州等地都在结合自身的特点，规划发展 具有本地特色的物流业，并积极筹建本区域的物流中心或物流 基地。党的十七大提出开拓农村市场，搞活农产品流通， 健全农产品市场体系。中央号文件关于促进农业稳定发展 农民持续增收的若干意见明确指出要发挥市场机制的作用， 搞活农产品流通。都把农产品流通提到个相当重要的高度。 安徽省关于加快发展三产服务业的决定提出加快发展物流 配送服务业。从淮北市的实际情况分析，商品流通不畅直困扰着全市经济健康发展的瓶颈问题。随着形势的发展和时代的 进步，物流体系建设不仅重要，而且相当紧迫。我们必须适应 形势的变化和要求，进步提高对物流体系建设重要性的认识。 县作为淮北市唯市辖县，随着淮北和同城化建设进 程的加快，县物流产业的发展必将作为淮北市物流体系建设 的主要组成部分，在市县经济发展和社会进步中发挥重要作 用。 二市场预测 物流市场体系建设是提高综合效益的重要途径。流通作 为产业链条的个重要环节，是实现商品价值的重要手段。物 流意味着商品流通领域向两端延伸和拓展，以最小的成本把生 产者提供的产品直接发送到用户包括厂家商店超市，甚至 消费者手中。以市场为导向以现代技术手段为基础以服 务区域商品流通为目的的现代物流体系，不仅能为经营主体提 供真实准确有效的信息，减少市场运营过程中的不确定性 因素和风险，还将大大减低其运营成本和风险，使商品在流通 过程中实现增值。 物流体系建设是完善农业产业化经营机制的重要保证。 商品物流体系是产业化经营赖以发展的导向和载体。要加快传 统商品加速向布局区域化生产专业化经营体化服务社 会化和管理企业化的服务业现代化转变，离不开商品物流体系 的支撑。通过商品物流体系建设，将商品生产经营的各个环 节各个主体有机联结在起，容易结成生产加工销售的有机结合和相互促进的利工作效 率。各机构人员有效控制的原则是分工协调权利有限权 责致，统指挥及集分权相结合。所有管理人员及般员工 董事长 副总经理总经理 市场营销部运输部仓储部财务部综合管理办公室 市 场 开 发 市 场 物 业 管 理 客 户 管 理 维 护 配 套 大 客 户 车 辆 运 输 管 理 客 服 信 息 中 心 调 度 管 理 仓 储 管 理 出 纳 结 算 中 心 会 计 人 事 管 理 后 勤 管 理 客 户 投 诉 保 安 管 理 仓 储 管 理 员 叉 车 驾 驶 员 装 卸 搬 运 人 员 分 拣 理 货 加 工 人 员 自 营 物 流 运 输 第 三 方 物 流 运 输应精干高效，相对稳定，各部门的人员素质具有定的均衡性。八项目实施进度 项目建设工期 项目建设工期从土建工程开工起计算，建设总工期个月。 二项目实施安排 对项目前期进行可行性研究，在立项的基础上，进行较 为详细的市场调研和分析，搜集相应资料，并开展初步招商运 作，进行资金筹集。同时办理前期土地文件批复和整理。 在项目立项批复之后，委托规划设计部门进行规划设 计。 组织落实项目实施计划，同时进行招商引资，以期联合 开发，并寻求软硬件支持。建设周期内应全程进行资金筹集。 在项目资金落实之后，组织勘察设计招标投标施工 准备确定施工日期组织施工监理项目施工建设确定试 运营期限及竣工验收和交付使用正式运营。九投资估算与资金筹措 投资估算依据 建筑材料设备单价按市场询价和厂家询价 土建工程定额根据年全国统建筑工程概算安 徽省估价表估算 二建设投资估算 建设投资估算内容 建设投资由建筑工程费，设备及工器具购臵费安装工程 费工程建设其地费用基本预备费涨价预备费建设期利 息构成。其中，建筑工程费设备及工器具购臵费，安装工程 费形成固定资产工程建设其他费用可分别形成固定资产无 形资产递延资产。基本预备费涨价预备费建设期利息在 可行性研究阶段为简化计算方法，并计入固定资产。构成如 下图所示 建筑工程费设备购臵费 建设投资静态部分安装工程费 工程建设其他费用 项目建设投资基本预备费 涨价预备费 建设投资动态部分 建设期利息 建设投资额估算 建筑工程费万元 设备购臵安装费万元 以上土建工程和设备明细见第四章工程方案和设备 方案 工程建设其它费用万元 基本预备费万元 铺底流动资金万元 项目建设投资总额万元 三资金筹措 本项目建设投资总额万元，其中项目单位自有资金 万元，银行贷款万元，其他资金万元。十财务评价 财务评价基础数据与参数和选取 银行贷款利率年利率 税收费率 营业税 城建税营业税的 教育费附加营业税的 所得税实现利润的 基本收益率 计算期年含建设期 生产负荷率第二年，第三年，第四年以后 。 二运营收入估算 物流配送收入万元 商品展示交易大棚收入万元 仓储收入万元 运营收入合计 万元三营运成本估算 固定成本 工资福利费万元 折旧费万元 本项费用以固定资产为基数，采用直线法，分类计算折旧 费，主要折旧为建筑工程和设备。房屋折旧年限取年，留残 值设备折旧为年，留残值。在折旧时，把基本预 备