第八章项目不确定性分析 项目静态盈亏平衡分析 二单因素敏感性分析 第九章项目效益评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 二目前对人和社会的影响 二项目环境效益评价 项目总论 项目概况 项目名称华中鞋业商贸城建设项目 建设性质新建 建设地点武汉市江汉区姑嫂树区域 建设单位武汉鹿迪投资有限公司 联系人陈秉西 电话 电子邮件 二可行性研究的结论 项目财务指标 投资利润率利润总额总投资额 投资净利润率净利润总投资额 自有资金回报率净利润企业自有资金 税后静态投资回收期税后动态投资回收期 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的 开发前景 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人 民币利率提高，给项目建设销售带来了定的阻力但同时政府深 度支持大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号 召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内 发达地区人均消费已经达到元。我国是世界鞋业产销第大国， 现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等 五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋的国 度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。 武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心 城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁 路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。武汉市周围公里范围 内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。 武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的 商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌 现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场 交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计， 年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市 第位，各类批发市场交易额达多亿元。著名的国家级汉正街小 商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流 量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额的。 深厚部分由企业自筹，其中作为武汉鹿迪投资有限公司的投资方 武汉瑞隆实业有限公司出资万人民币，控股方武汉南国臵业有 限公司投资万元，自有资金全部用于投资。向银行抵押贷款 万元，用于项目建设。不足部分用预售收入再投入。 二资金运作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费在取得土地使用 权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设当主楼建设快 要封顶的时候，可进行预售，预售收入再投资就可将整个项目投资完成。 第六章项目投资估算及资金筹措计划 项目的主要经济技术指标本项目的主要经济技术指标如下 建设规模 规划总用地面积平方米 总建筑面积 总建筑基底面积，地上三层，局部四层 容积率 建筑密度 项目建设期年 项目总投资万元 二项目投资测算 序号项目名称 建筑面积 单位成本单项总成本销售单价备注 土地成本亩万亩 二前期工程费 勘察规划设 计费监理费 等建安成本 可行性研究费建安成本 三建筑安装成本 土建成本 商场办公楼 仓储地下室 区间道路管 网及绿化 二安装成本 给排水及消防 系统 变配电电力 及照明系统 弱电系统 空调通风系统 电梯部货梯部扶梯 四直接成本小计 五管理费用建安成本 六财务费用 建设期内年平均贷款 亿，建设期内均匀投 入。 七销售费用销售收入 八不可预见费四五六七 九总成本合计 十销售收入 商铺 办公 仓库 地下室 十营业税及附加销售收入 十二土地增值税增值额 十三利润 十四企业所得税十五净利润 十六净利润率 三资金筹措计划 项目总投资不包括开发期间税费 根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资 建设投资建设期贷款利息铺底流动资金万元。 资金筹措方案 资本金及来源 根据国务院国发号文规定，本项目企业应具备不低于 项目总投资的资本金，即万元，因此本案 企业自筹资金为万元。 本项目所需资本金由企业用自有资金投入。 建设投资资金来源 建设投资万元中。计划向银行申请长期贷款万元 企业自筹资金万元企业用建设期内房产销售款投入 万元。附投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表 年年年 序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年 投资总额建设投资 土地成本 前期工程费 建安工程费 开发期间税费 不可预见费 管理费 销售费 贷款利息 流动资金 资金筹措 自有资金 借款 销售收入再投入 注此处总投资包括开发期间税费。 第七章项目财务效果评价 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部 颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度， 结合房地产开发的实际情况，计算本项目全部投资的经济效益。主要 评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等 指标。 注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现 率。反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。当财务内部收益率大于基准 收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的 现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以 考虑接受的。 项目全投资现金流量分析表 序号项目 建设期销售期 现金流入 销售收入 商铺 仓库 写字楼 地下室车库 其他现金流入 现金流出 建设投资 土地 地基开挖土石方外运 建设投入 前期工程费 分期建设款 管理费用 销售费用 土地增值税 销售税金及附加 所得税 不可预见费净现金流 累计净现金流 折现净现金流 累计折现净现金流 税前净现金流量 税前累计净现金流量 税前折现净现金流量 税前累计折现净现金流量 评价指标税前税后 财务净现值 财务内部收益率 投资回收期静态 投资回收期动态 第八章项目不确定性分析 本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价 开发周期等，这些因素受宏观的政治经济社会环境的影响，有可 能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。 项目静态盈亏平衡分析 假设本项目总投资如上表所测算不变，且售价均如表测，则由计 算可得，当市场用房销售到时，商铺的投资利润率为零，也即投 资刚好回收。而般经验认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目的风险较低。本案的盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度 较低。 二单因素敏感性分析 影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本，售价水平 等，开发成本中地价成本就占到了总投资的，地价成本的变动， 直接影响到本案的财务收益率。同样售价的变动，也将影响本案的利 润率的实现。下面主要从这两个方面入手，分别计算地价上下波动 和售价变动时，对本案经济评价指标的影响，计算结果 如下 地价变动对财务效益的影响 基准方案基准方案值 地价变动 地价款万亩万亩万亩万亩万亩 利润率 净利润率 回报率 售价变动对财务收益的影响 基准方案基准方案值销售均价变动 销售均价元 利润率 净利润率 回报率 第九章项目效益评价 本项目是个专业市场的迁扩建工程，但它遵循了政府引导企业开发民间投资市场运作 专业管理的原则，对目前大多占据中心市区的黄金地段，且散乱低的现状无疑将产生种 强劲的冲击，同时还将产生十分显著的社会效益。 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 促进招商引资工作 本项目的开发商是浙江企业，臵业的业主绝大部分是外地客商包括已在武汉的外地客商。 家企业及经营户，按每户流动资金万元计算，共需资金亿元，本项目的固定资产投 资为亿元，再加上客商的装修投资，直接引进资金将在亿元以上。入住华中鞋业商贸城的 客商从原租赁经营，到购买商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将 对武汉市加快引进市外资本起到重要的作用。 有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标的实现本项目拟选址在城郊结合部，项目建成后，必将带动周边地区的快速发展。将原占据闹市中心的 老鞋业市场迁出后，其黄金地带的土地资源可得到更加有效地利用，同时促进城市区间的协调发 展，有利于武汉市加快现代化国际大都市战略的实施。 提高武汉的市场集聚和辐射能力 传统的批发市场是在改革开放初期兴起的，其运营模式已不能适应现代物流发展的需要。谁能抢 先发展建设高档次新业态大规模的专业物流中心，谁就将在区域竞争中争得主动，赢得先机。 本项目的开发，将进步巩固和提高武汉在华中地区鞋类物流的龙头地位，并为武汉市传统批发 市场的转型提升提供经验，产生示范效应。 二目前对人和社会的影响 促进区域经济发展 本项目建成