XX某产权式酒店项目投资立项申请报告.doc文档32页推荐下载

社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。

全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。

农 民人均纯收入达元，同比增长。

累计新增城镇就业 万人，城镇登记失业率控制在以内。

全市各种社会保险参保人 数突破万人，达万人，同比增长。

完成农村危房改造 万户，建成廉租住房套。

完成农村危房改造 万户，建成廉租住房套。

全市各人均纯收入达元，同比增长。

累计新增城镇就业 万人，城镇登记失业率控制在以内。

全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。

城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。

部分内容简介部分内容简介费价格总指数为，物价总水平保持基本稳定。

城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。

全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。

农 民人均纯收入达元，同比增长。

累计新增城镇就业 万人，城镇登记失业率控制在以内。

全市各种社会保险参保人 数突破万人，达万人，同比增长。

完成农村危房改造 万户，建成廉租住房套。

社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。

两基顺利通过国检。

小学学龄儿童入学率初中毛入学率分 别达和。

高中毛入学率达，比上年提高个百分 点高考上线率增幅再创新高，达，比上年提高个百分 点。

中小学校舍安全工程全面推进，完成万平方米。

人口自然 增长率控制在。

以内。

新型农村合作医疗达万人，参 合率为。

全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。

七彩云南昭 通保护行动稳步推进。

二昭通市历年酒店经营情况分析 从年低谷期开始，云南省酒店的入住率逐年提升，在年 年达到阶段性顶峰。

年月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升的趋势 年月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受 季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。

月 酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。

说明年的昭通酒 店业市场前景向好。

三昭通市年酒店整体经济预测及分析 进入年，昭通酒店业市场持续向好，月酒店开房率均 超过去年同期水平，预计五黄金周期间，云南省酒店开房率将 高达以上。

具体表现如下 昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性的城市， 充分利用是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的南丝绸之 路的要冲 从国内和云南的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长 以及物业税的即将开征等，有利于昭通房地产市场的持续稳步发展， 但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度， 这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过 热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投 资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控， 而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩 大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观， 控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益 的提高，才能保证经济的平稳较快增长 随着昭通的三大电站即将建成，这将大大的带动当地的经 济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。

三大电站 的装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年的招商引资位居 全省前例，昭通的高速发展。

四昭通市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称 销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 海益大酒店自持物业层万多发展商自管 郑泰大酒店租赁物业层酒店自管 水怡大酒店租赁物业 栋层 酒店自管 恒宇大酒店自持物业 层约 酒店自管 浩源大酒店 栋层 栋层 酒店自管 销售价格分析 在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 在年昭通市酒店的入住率达以上，淡季与旺季的入住 率区别不大。

酒店规模分析 酒店的规模在万万方左右。

几乎为自持型物业，经营面积 不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的产 权式酒店 酒店管理公司分析 昭通产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏 小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，大多采用自 管或聘请顾问的形式管理。

但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发 展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信 心。

三区域市场分析 昭通处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展 辐射的交汇点，位于国家规划的攀西六盘水经济开发区 腹心地带，是云南的北大门和滇川黔三省经济文化的交汇 重地。

随着内昆铁路的建成通车，由公路铁路航空水运组 成的立体交通网络已具雏形。

昭通正在成为云南连接长江经济带 和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚南亚的 便捷通道，区位优势逐步凸现。

第三部分项目分析及评价 地块解析 项目技术经济指标 总用地面积 总建筑面积 商业建筑面积 其中栋栋栋栋 栋栋栋 地下车库建筑面积 建筑密度 容积率 停车位 地下车位 地面车位 酒店建筑面积 客房总数间 的客房套 的客房套 二交通条件及周边配套分析 位于昭通市经济文化中心，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，紧邻昭通市政府 地处蒙泉大道，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并 且发展空间很大。

根据测算，项目销售净收入约为万元， 项目销售净收入详见附表 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 目前产权式酒店的主要经营方式 固定回报模式 物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营 年。

发展商承诺每年的固定投资回报业主每年可以享受 天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，剩余 月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返 还。

经营期满后，物业使用权交由业主。

此类方式适合被地理位置 相对偏远销售价格低酒店经营运作成本较低且入住率较高的产 权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产 权式酒店的主要回报模式。

小结 项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目 可持续发展和赢利能力的关键。

我司认为每年固定回报模式比 较切合实际。

二本项目现有客房经营情况分析 客房经营情况表 房间类型入住率折实房价户型比例 单间 标准间 套房 注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。

小结 根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为 平均房价约为元间天。

三本项目固定经营成本分析 云南省酒店正常经营费用构成 能源费用 主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总 收入的 员工费用 主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人， 按云南省酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大 约为万元 维修费用 主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元 保险费 主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元 管理费用 管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万 租赁管理费 主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的 管理公司酬金 管理公司酬金为营业收入的 大修费用 为营业收入的。

行业正常经营成本与本项目成本比较 类别行业平均成本酒店营业额项目实际成本备注 能源费用万水电燃油等 能源耗费 工资保险福利 经营管理费用维修管理物 料消耗等 合计 注上述指标为整个酒店年运作所需成本，包括维持酒店客房设施 正常运营所需费用等。

小结 根据调查，维持个酒店正常经营所需要的成本约占总营业 额的，客房经营所需成本般占总成本的 如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努 力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁 定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。

四本项目经营测算 按照行业平均成本率，入住率测算 经营测算表 类别合计 客房种类单间标准间套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 实际客户年收入元 月经营成本元按行业平均成本计算 年经营成本元按行业平均成本计算 月预期收益元 年预期收益元 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按固定回报，每月还款为元 预期赢余 元 注 酒店现有实际用于对外经营的客房数为，根据套房面 积计算，实际可销售面积为平米 根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店 客房出租率在短期内有望达到左右的水平。

按照项目实际成本率，入住率测算 经营测算表二 类别合计 客房种类单间标准间套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 实际客户年收入元 月经营成本元按行业平均成本计算 年经营成本元按行业平均成本计算 月预期收益元 年预期收益元 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售