楼观道温泉旅游项目投资立项申请报告.doc文档下载40页

民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配 收入为元，其中旅游产品的支出占，为元。

根据黄金周旅游资料的显示， 城镇居民的出游率为，城区居民的出游率估计可达。

根据调查资料，关中地区年温泉旅游接待游客量为万人次，地热资源的用水 量超过米，直接收入估计在亿人民币左右，综合收入约为亿人民币。

第三节与西安旅游网络的关系 目前，以西安为中心的省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东 线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。

中心的省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东 线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。

在亿人民币左右，综合收入约为亿人民币。

根据调查资料，关中地区年温泉旅游接待游客量为万人次，地热资源的用水 量超过米，直接收入估计，为元。

第二节社会经济条件 据西安市统计局年的城镇居民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配 收入为元，其中旅游产品的支出占部分内容简介部分内容简介游适宜天气为天。

第二节社会经济条件 据西安市统计局年的城镇居民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配 收入为元，其中旅游产品的支出占，为元。

根据黄金周旅游资料的显示， 城镇居民的出游率为，城区居民的出游率估计可达。

根据调查资料，关中地区年温泉旅游接待游客量为万人次，地热资源的用水 量超过米，直接收入估计在亿人民币左右，综合收入约为亿人民币。

第三节与西安旅游网络的关系 目前，以西安为中心的省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东 线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。

楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山的个必经之点。

除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅 游专线公路，把终南山线的翠华山南五台青华山野生动物园丰峪口高冠瀑布 草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园楼观台森 林公园仙游寺隋代等自然人文景观串成条金色项链。

第三章市场分析与论证 第节陕西旅游市场现状 陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具 魅力的品牌，是西安旅游的魂，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和 市场份额。

这种历史文物古迹的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强 烈的吸引力，但是对于国内省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不 具备竞争力。

形成远道客人多，近处客人少的局面，这也是我省作为文物资源大省， 但是旅游收入的排名直徘徊不前的主要原因。

近几年，我省及西安市近郊积极的开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得 了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的 现象。

主要原因是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，环境 附加值很低二是对于文化附加值的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没 有形成自己的核心竞争力和独特性买点。

陕西旅游目前存在的主要问题是结构单的文物古迹游仍占统治地位，休闲度 假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。

实行结构调整，消除我省旅游产品开发的 滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路。

第二节西安温泉服务业现状 自年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头。

温泉沐浴作为项 现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受。

西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴餐饮和休 闲娱乐结合起来，形成各种浴场浴都洗浴中心，也有少量的郊区温泉度假村形式，为 城市部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模。

据估计每家浴场的日接待能力 都在人左右，日营业额可达万元。

就资源和历史影响而言，还有些地方具有良好的地热资源条件，但都处于长期的徘 徊局面。

基本情况如下 骊山温泉临潼历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华 清池和兵马俑的影响力开展温泉旅游活动。

但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加 之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同 时接待些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。

西汤浴温泉眉县历史悠久，影响较大，有定知名度，主要依靠太白山的旅游吸 引力，目前经营的单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种 档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差。

东汤浴温泉蓝田历史悠久，唐代称石门温泉，唐明皇曾赐名修建大兴汤院。

温泉经营单位主要项目有普通的洗浴桑拿游泳水疗康复保健等，规模较小，布 局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人。

综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益 增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶 段，主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境历史文化旅游客源市场 有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成种特色温泉旅游品牌，去拓 展市场，争取更大的效益。

第三节温泉旅游产品的特点 投资周期短初期投资较少 温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托，给常规传统旅 游项目增加具有特色的环境和文化附加值。

与其他人工开发的旅游项目相比，温泉旅游项 目具有投资周期短初期投资较少的优势，在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行 大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少。

二具有多次重复性消费的特点 自然风光历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介，次性消费即可满足，即使象锦 绣中华世界之窗这样大资金大制作的旅游产品，其吸引的消费群体也多为初次观 光的游客。

温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体的生理需求，存在着多次 性消费的特点。

在这里，消费者追求的是高雅健康特殊新奇的特点，只要在温 泉这个自然资源的基础上，充分进行文化和环境附加值的开发，就会形成最为强 考察不确定因素对 项目可能造成的影响程度，在此仅就项目项目总投资和年营业收入两大敏感因素单因素 及双重因素同时发生时，可能对项目内部收益率和财务净现值的影响程度进行预测和评 价。

主要敏感因素对项目的影响详见附表八。

从附表八中可以看出，年营业收入对项目收益的影响程度明显高于建设投资增加的影 响程度，为影响收益的最主要和最敏感因素。

第五节财务评价指标 财务评价指标的选取 财务现金流量见附表七。

根据本项目的特点，采用盈利性项目的经济评价方法，使用 净现值内部收益率投资回收期等评价指标。

二净现值 净现值是把项目计算期内各年的净现金流量按照个给定的标准折现率基准收益 率折算到建设期初的现值之和。

如果项目的净现值大于零，则认为项目可行，否则不可 行。

根据附表七可知，当折现率时，本项目财务净现值万元，表明项 目是可行的。

三内部收益率 内部收益率是指项目净现值为零时的折现率。

如果项目内部收益率大于基准收益率， 则认为项目可行。

基准收益率是指行业平均收益率。

本项目基准收益率根据旅游行业现状 取。

根据附表七可知，本项目财务基准收益率，大于基准收益率，表明项 目是可行的。

敏感性分析结果表明，当项目总投资赠家且营业收入减少时，本项目财务净现值 仍能达到万元，财务内部收益率仍能保持。

可见本项目 抗风险能力是较强的。

四投资回收期 投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下，从项目投建之日起，用项目各年的净 收入将全部投资回收所需的期限。

如果项目投资回收期小于基准回收期，则认为项目可行。

本项目基准投资回收期根据旅游行业现状取年。

根据附表七计算可知，本项目投资回 收期年，小于基准回收期。

本项目在这项指标的评价上也是可行的。

第八章综合评价及结论建议 第节社会效益 满足社会对休闲旅游活动的需求 双休日节假日旅游黄金周以及酝酿中的带薪休假制，使得劳动者的闲暇时间增加。

同时，随着国民经济的增长国民收入增多，消费渠道也相应增多，旅游市场日益兴旺。

旅游活动也逐渐成为人们生活中的重要内容，具有高文化品味和纯自然特色的旅游项目越 来越受到人们的青睐，楼观道温泉项目的建设正是适应了这种社会需求。

二有利于解决劳动就业问题 旅游是门新兴产业，特别是在当地的社会经济结构中具有很大的发展潜力，因此， 在创造劳动就业机会方面发挥着很大有作用。

楼观道温泉的建设所能创造的直接就业岗位 就有旅游服务客运服务景点管理景点建设等多方面，以及与此相关的旅游产品开发 生产和商业销售等间接就业机会。

经粗算可以提供至少个直接就业岗位和更多相关的 就业机会，为消化当地的劳动力找