【34页】阳光生态旅游度假特色街项目投资立项申请报告.doc源文档全文在线看

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的 档次定位提供了有力的市场支撑。

本地游客以中等收入为主体，的人月收入在 之间，基本 较大。

另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅 游。

居民综合消费能力 年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入 分别达到万元和万元，年均增长和。

小结 游客群体以中青年为主，学历层次中等。

冬季御寒 度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地 游客欢迎。

冬季御寒 度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地 游客欢迎。

小 居民综合消费能力 年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入 分别达到万元和万元，年均增长和。

较大。

结果显 示，的成都人受距离影响较大，得人认为吸引力 不够，的人认为环境较差，的人认为受价格因素影响 部分内容简介部分内容简介们对影响游客前往市的因素做了调查。

结果显 示，的成都人受距离影响较大，得人认为吸引力 不够，的人认为环境较差，的人认为受价格因素影响 较大。

另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅 游。

居民综合消费能力 年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入 分别达到万元和万元，年均增长和。

小结 游客群体以中青年为主，学历层次中等。

冬季御寒 度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地 游客欢迎。

本地游客以中等收入为主体，的人月收入在 之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意 愿越来越强。

他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的 档次定位提供了有力的市场支撑。

他们对生态农业观光养生保健商务休闲拓展运动等项目类型较为感兴趣。

本地人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣， 出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分 析，同事朋友家庭是主要形式。

家庭团体中般有老人 和小孩这两个特殊的市场群体。

消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝 家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的 风格产生旅游动机。

二供给市场分析 周边旅游供给空间结构及其游客流向分析 目前市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离 市区较近的，乡村旅游资源的数量不多，也比较分 散，没有形成大规模的集中区域。

现状分析 城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目， 具有定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游 客。

本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地 旅游产品的需求量较大，且重游率高。

本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场 没有吸引力，也正在失去外地客源市场。

本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普 遍较小，缺乏娱乐项目。

农家乐目前处于初级开发阶段，未 形成规模效应，主要集中于仁和区。

产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃 住方面，游娱购产品单。

由于大多数农家乐的服务相似，旅游的代替程度高， 旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游 客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。

这就造就了价格高低成为消费者选择的唯条件的被动局 面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面， 又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高 的经济效益。

许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是 现在最急需解决的问题。

乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了 商务型游客市场的空缺。

由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品 档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效 应，很难适应商务型游客市场的需求。

三近郊旅游市场发展现状及趋势分析 随着人们的休闲意识的增强出游能力的提高，人们对 旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改 变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。

国内旅游已出现跨区域的远程观光游览向近距离的休闲度 假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单的观光旅 游活动向较高级的集观光游览休闲和度假相结合进行整体 提升的表现。

我国大规模的城郊旅游开始于世纪年 代后期，年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。

从最近几年 双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近 以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游般 日游或二日游开始向规模化发展。

随着广东人游广 东广州人游广州活动的策划推广以及该项富有创意 的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休 闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受 到城郊旅游的种种乐趣。

根据全国假日办近日发布的十 黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报 来看，各地开展的本地游日游或市郊游等十分 火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快 速发展，城市郊区开发的主题公园观光农业园垂钓园 自然游览地农家乐等项目成为旅游者最受喜爱的旅游产品 之。

北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊 区的旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好的 开发前景。

四旅游市场预测分期 人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。

由于距 离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例 的衰减规律。

美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占 出游率的英里半径为周末景区，占出游率的， 超过英里的旅游占。

我国属于发展中国家，受可支 配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次 之，远地长线最少。

尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另方面可 供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距 离常驻地较近的旅游地去旅游。

村区域最大的客源市场 是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市 场状况符合。

同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看， 村特色街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引 力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场 作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划， 项目未来年内市场需求量大做出了完 全没有希望的且充满干扰和其他问题的项目。

技术平台风险是指在使用不合适的或者不足够的新 技术。

消极地规避最新技术的风险的方法是不运用具有领先 地位的技术，而是等待这种类型的技术被其他人使用从而解 决问题。

然而，由此又产生另种相关的风险，就是机会风 险，从保守的观点看待风险，过多的领先性的创新有可能成 为项目的灾难，这样只有那些能够处理高风险的组织才能运 用好这个机会。

技术生命周期。

在项技术处于其生命周期末端时对它进行投资会造成大量的问题。

而这些问题正是应该积极 行动以尽可能避免的。

因此考虑技术面对的是生命周期的哪 部分是非常重要的，其关键在于使问题或机会与适当的技 术相配合。

三金融风险 本项目投资较大，由于资金具有很大的时间价值和机会 成本，如果在资金投入后，金融市场出现意外的变动，就会 导致企业大量资金的积压和流失，给企业带来很大的风险。

在旅游建设项目中影响金融风险的因素包括以下方面 利率变动情况。

在项目投资过程中，利率的变动会 对财务的折现产生影响。

投资基准收益率变动情况。

行业投资基准收益率的 标准直接影响到项目的决策，如果项目开展后行业的基准收 益率发生波动，那么决策就会受到影响。

物价变动风险。

从总投资额的构成可以看出，物价 指数是否平稳关系到各种费用价算准确与否，如果经济形势 波动很大，物价飞涨，决策者很难对总投资额做出准确估算， 其结果必然带来投资的巨大风险。

营运过程中的财务风险。

项目建成后现金流入是否 稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中的现金流 入受到诸多因素的影响，只有通过对相关因素的变化情况分 析，才能做出有利的决策。

融资风险。

大型投资项目投资额巨大，资金筹措困 难是经常遇到的重大风险，如果建设和运行过程中出现资金问题，还有可能引发其他系列风险，所以分析和决策时必 须对这问题充分重视。

四项目建设施工操作风险 施工操作风险，它是指项目实施些环节过程中，由于 操作者自身专业技能职业道德水平的限制所造成的风险。

参与人员的熟练程度。

般进行估算均是以典型的 工人或技术人员的熟练程度为基础进行的。

而实际工作中， 参与人员的熟练程度有可能高于或低于平均水平，会对施工 进度会产生影响。

行为责任风险。

般是指技术责任人员的行为责任 风险，主要来自三个方面是违反规定的责任义务，造成 工程上的损失二是未能正常履行委托合同中规定的职责， 在工作中发生失职行为三是由于主观上的随意行为造成损 失。

职业道德风险。

在项目建设过程中，操作人员遇到 具体问题必须客观公正，同时勇于承担对社会对职业的 责任，在工程利益和社会公众利益相冲突时，优先服从社会 公众的利益在自身利益和工程利益不致时，必须以项目 的利益为重，如果不能遵守职业道德的约束，自私自利，敷 衍了事，回避问题，甚至为谋私利而损害项目利益，必然会 因此而面对相当大的风险。

五政策与环境风险 任何个项目总是在定的政策与自然环境下进行的， 因此政策与环境风险对项目的影响也是显著的。

它主要包括国家宏观经济环境政策法规投资地的微观经济环境