限价商品房建设项目投资立项申请报告.doc文档【46页完整版】

年月日，建设部发改委等九部委联合下发了关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见，文件明确要求强金融监 管七切实整顿和规范市场秩序八加强市场监测，完善市场信息披露制 度。

房土地供应，并督促建设四 严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量五正确引导居民合理消费需 求六全面监测房地产市场运行七积极贯彻调控住房供求的各项政策措 施八认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

年月日，国务院常务会议中再次提出要进步加强房地产市场宏观 调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场强化规划调控，改善商品房 结构二加大土地供应调控力度，严格土地管理三加强对普通商品住房 和经济适用住房价格的调控，保证中低价位中小户型住房的有效供应四完 善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求五运用格的调控，保证中低价位中小户型住房的有效供应四完 善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求五运用税收等经济手 段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度六加强化规划调控，改善商 年月日，国务院常务会议中再次提出要进步加强房地产市场宏观 调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场五正确引导居民合理消费需 求六全面监测房地产市场运行七积极贯彻调控住房供求的各项政策 住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任三大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设四 严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量部分内容简介部分内容简介责任房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对 住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任三大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设四 严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量五正确引导居民合理消费需 求六全面监测房地产市场运行七积极贯彻调控住房供求的各项政策措 施八认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

年月日，国务院常务会议中再次提出要进步加强房地产市场宏观 调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场强化规划调控，改善商品房 结构二加大土地供应调控力度，严格土地管理三加强对普通商品住房 和经济适用住房价格的调控，保证中低价位中小户型住房的有效供应四完 善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求五运用税收等经济手 段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度六加强金融监 管七切实整顿和规范市场秩序八加强市场监测，完善市场信息披露制 度。

年月日，建设部发改委等九部委联合下发了关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见，文件明确要求切实调整住房供应结构。

重点发展 中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和 实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

二进步发挥税收信 贷土地政策的调节作用。

严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环 节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地 产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

三合理控制城市 房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四进步整顿和规范房地 产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目违规交易囤积房源和哄抬房价行为。

五加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住 房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面及时准 确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

该意见明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低 收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局， 统筹落实住房供应结构比例要求。

并规定自年月日起，各城市含县城 年度从月日起计算新审批新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到以上。

同时明确了 套型建筑面积的概念，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积 和分摊的共有建筑面积组成。

年月日，国务院召开会议，原则上通过国务院关于解决城市低收入家 庭住房困难的若干意见。

改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住 房条件得到较大改善。

但部分城市低收入家庭住房还比较困难。

要把解决城市低 收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务 的项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收 入家庭住房困难的政策体系。

会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时， 要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准， 严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

市地方政策 十五期间，市出台了系列房地产法规及部门规章，有市住房分配货币化实施办法市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法市经济适用住 房建设管理办法市直管公房平房出售办法市城镇最低收入家庭廉 租住房管理试行办法市住宅共用部位共用设备项维修资金管理办法等。

进入法律程序准备出台的法规规章有市城市房屋拆迁实施细则市 城市危险房屋管理实施细则市住宅小区物业管理条例修改等。

年月日起，市正式实施的市经济适用住房建设管理办法明确 规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排， 而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用 的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。

在此基础上，经济适用房坚持 保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本税金和利润三部分构 成，利润不得超过。

为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建 设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金保证金等名义变相收 取费用。

年市政府在出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格，进步促进房 地产市场持续健康发展的实施意见。

该意见指出，十五期间，将重点发展 中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建 设住房万平方米，其中中低价位中小套型普通商品房经济适用住房廉 租住房总计要占到万平方米，只有万平方米住房为市场调节的商品房。

同时规定，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房 含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上，以确 保中小套型住房结构比例。

同时，市政府将从信贷土地供应财务评价指标 损益和利润分配表 计算期内年均利润总额为元，年均所得税万元，年均税后利润 万元。

盈余公积金按税后利润的计取，公益金和任意盈余公积金分别按税后 利润的计取。

损益和利润分配估算见附表。

财务盈利能力分析 财务现金流量表全部投资见附表，根据该表计算的评价指标为财务评价指标 表 从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率，财务净现值大于零， 说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良好，财务上是可行的。

根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标 年均税前投资利润率年均税前利润总额总资金 年均投资利税率年均利税总额总资金 年均税后自有资金利润率年均税后利润自有资金 偿债能力分析 偿债能力分析是通过对借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表 的计算。

考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期。

本项目偿还贷款的资金来源是项目建成后的税后利润及开发成本部分，还款方式 采用最大还款能力进行偿还。

贷款偿还期为年包括建设期年。

从资金来源与运用的计算可以看出，项目第年以后各年收支平衡并有盈余。

从 资产负债表可以看出，资产负债率从第年起小于。

说明该项目在经营期有 偿还长期的能力。

详见附表。

第八章社会影响评价 适应性 经济适用房的建设有利于促进住房市场的完善，有利于增加住房的有效供给，能 有力地促进房地产市场的健康发展，尤其是对低收入家庭住房问题的解决上，可 以说是根本性的着力点。

建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会普遍发展之外，享 受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障都没有，基本的住房需求都不能 满足。

满足和保障全社会基本的住房需求，是社会全面健康稳定发展的根本， 是全面建设小康社会和谐社会的根本。

改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的收入水平有了很大 的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房价格上升较快等原因，导致居民 的收入与住房价格比例不尽合理，特别是在大中城市尤为明显。

为了适应新形势 下城镇居民对住房建设的不断增长的客观需求，把广大职工的住房潜在需求变为 有效需求，有必要对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即最低收入家庭由 政府或单位提供廉租住房中低收入家庭购买经济适用住房高收入家庭购买 租赁市场价商品住房。

建立以经济适用住房，方面政府在计划规划拆迁 税费信贷等方面给予政策性扶持，通过清理不合理收费，理顺经济适用住房价 格构成，控制住房价格，使经济适用住房的价格基本能适应广大中低收入家庭的 住房需求。

另方面，经济适用住房是以成本加微利的形式进入消费领域，通过 市场机制的作用，可以实现良性循环，避免了福利分配体制的弊端。

由于是市场经济方式运作，也容易调动投资者的投资积极性，促进住房建设的发展。

经济适用房的建设有利于增加住房