【17页】青岛市鹰谷万怡酒店项目投资立项申请报告.doc在线文档

毗邻栈桥风景区，主景点有小青优势 地理位置优越 鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

四分析 根据以上分析，从酒店的经营环境竞争对手来看，该项目存在 以下优势及劣势 还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管 理方式，故未纳入对比范围。

品种 类少，特色不明 显 宴会包间客 人点菜不够方 便。

加州 风情 酒店 中高档餐饮 餐厅经营面积较大 酒店中餐厅融海鲜 粤菜鲁菜为体。

服务水平 般  肯德 基 元 装修较好，服务质量 标准 出品速度快，食用方 便 品牌深入人心，被大 众接受 规模较小 产品模式化， 种类口味单 除此之外，周边还有栈桥湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店， 这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。

湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店， 这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。

 肯德 基 元 装修较好，服务质量 标准 出品速度快，食用方 便 品牌饮 餐厅经营面积较大 酒店中餐厅融海鲜 粤菜鲁菜为体。

服务水平 般 间客 人点菜不够方 便。

元 中高档装修 服务比较周到，能够 注意细节 菜品质量较好 停车方便 位于青岛市公安局 对面，地理位置优越 餐厅主要经 营海鲜，菜品种 类少，特色不明 显 宴会包部分内容简介部分内容简介水平 优势劣势 勇丽 美食 海鲜 城 元 中高档装修 服务比较周到，能够 注意细节 菜品质量较好 停车方便 位于青岛市公安局 对面，地理位置优越 餐厅主要经 营海鲜，菜品种 类少，特色不明 显 宴会包间客 人点菜不够方 便。

加州 风情 酒店 中高档餐饮 餐厅经营面积较大 酒店中餐厅融海鲜 粤菜鲁菜为体。

服务水平 般  肯德 基 元 装修较好，服务质量 标准 出品速度快，食用方 便 品牌深入人心，被大 众接受 规模较小 产品模式化， 种类口味单 除此之外，周边还有栈桥湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店， 这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。

还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管 理方式，故未纳入对比范围。

四分析 根据以上分析，从酒店的经营环境竞争对手来看，该项目存在 以下优势及劣势 优势 地理位置优越 鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路 商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原 德国总督大楼等。

酒店功能齐全 鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位的中餐 厅，餐位的西餐厅，餐位的红吧，个会议室，餐位的大堂 吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配 套设施相对完善。

二劣势 周边环境嘈杂，聚客能力差 虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大， 但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间 较短，造成酒店聚客能力先天后天不足。

酒店周边道路狭窄，停车位少 酒店周边的湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄， 酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。

客房设计不合理 鹰谷万怡酒店有种客房类型，同客房类型的客房面积大小 不酒店是在办公楼的基础上改造而成，部分客房分割不合理，单 位面积产出较低，运营成本较高且二期建筑单层面积过小，总体容 量有限，不利于商业布局和提升竞争力并且部分客房只用木板做成 割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感部分大床房，床宽只有 米。

餐饮客源结构单 鹰谷万怡酒店的地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队 用餐，参应客源结构单。

而酒店餐位的中餐厅，餐位的西 餐厅，餐位的红吧，相对于酒店的住客量，资源浪费严重，运营 成本增高，经济效益下降。

电梯楼层受限 酒店共有三部电梯，但是都只能到达层。

而位于酒店十二层 的西餐厅和位于十三层的红吧，电梯均不能到达，客人只能步行，致 使酒店西餐厅和红吧的经营受限。

酒店水电整体核算 酒店的水表电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置， 不利于部门能耗控制，增加了酒店能耗。

三机遇 青岛市政府计划年开通西镇到汽车北站的地铁，在酒店地 下层连通火车站地下通道处有出站口，会带来更多的客流量。

市 政府正在实施团岛改造，有利于周边整体商业环境的改善，会带来更 多的商机。

四挑战 虽然鹰谷万怡酒店虽然紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量 较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。

客源主要是以旅游团队和 商务型客人为主。

由于酒店所处的地理位置比较特殊，限制了酒店会 议和婚宴市场的开发酒店餐饮主要以团队餐饮为主，散客餐饮很少， 客源结构单酒店周边的湖南路泰安路兰山路都是单行线，道 路较狭窄，酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接 大型团队酒店周边有加州风情大酒店爱琴海商务酒店，同时周边 还有众多小型招待所，竞争激烈客源市场分流情况严重。

五经营收益预测 历史数据分析 由于酒店年开业，年局部装修，所以没有个完整年度的数据供参考，只能通过些月份的数据推断年度数据。

收入状况 酒店的收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议数据推断年度数据。

收入状况 酒店的收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收 入以及其它收入。

鹰谷万怡管理方也提供了组相关数据见附表，但数据真实 性值得进步考察，所以以下关键数据如平均房价，平均入住率， 上座率，餐饮人均消费，单位租金等都是基于所提供数据，周边市 场调研做了相应调整而给出的年年收入成本费用利 润状况。

其中二楼的餐饮早餐收入放到客房收入里。

客房收入 年度日期 客房数 量 平均 入住 率 平均房 价 月均营 业收入 年均营业 收入 年度 淡季 旺季 总额 年度 淡季 旺季 总额 平均年收入 餐饮收入年类型 餐位数 量个 时间 段 上 座 率 人均消 费元 月均营 业收入 年均营 业收入 西餐 厅 午餐 晚餐 红吧 午餐 晚餐 总额 西餐 厅 午餐 晚餐 红吧 午餐 晚餐 总额 年平均收入 租赁收入 年出租区域 单位租金 元平方 米天 出租面积 平方米 租金收入 酒店大堂， 地下中餐厅， 地上餐厅总额 酒店大堂， 地下中餐厅， 地上餐厅 总额 会议收入 月平均万年平均万 年度会议收入 经营成本费用 鹰谷万怡的经营成本费用只有年的数据，以下数据部分 是根据酒店管理方提供的数据所得，而低值易耗品市场营销工程维 护费用是根据般三四星级酒店的费用所占收入的百分比所推算出 来的。

营业成本占营业 收入的 百分比 项目费用万元每年 其中 人力资源费用工资 福利 低值易耗品营业用 低值易耗品客人用低值 易耗品和清洁用低值易 耗品 二营业费用万元 其中 水费客房 水费餐饮 电费空调锅炉 照明电梯等 市场营销费用 工程维护费用 三综合税费 总费用 客房平均总营业收入万元 餐饮平均总收入万元 会议收入万元 总收入 利润分析 营业额成本费用税前利润所得税税后利润利润率 二经营收益预测 根据鹰谷万怡的历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查， 做出以下预测 酒店的所有可出租区域在合理价格范围内可以出租 通过加强销售提高定的客房出租率 工资总额不变 会议收入提高不多 餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高 的程度不大，尤其是十三层的红吧及十二层的西餐厅 忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公 费用绿化费用等。

收入预测 客房收入 日期 客房数 量 平均入 住率 平均房 价 月均营业收 入 年均营业收入 淡季 平季 旺季总额 客房的房价及入住率根据周边市场的状况调整为以上数据，根据 青岛市的旅游整体淡季每年的月，共个月旺季每 年的月到月，共个月，平季每年的月，月，次年 月，月，共个月将酒店的淡季确定为个月，旺季确定为个 月计算。

根据酒店行业同类型酒店的行情，将客房的毛利率确定为 ，因此客房的平均年毛利为元。

餐饮收入 二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。

但以后可以提供 午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下 类型 餐位数 量个 时间段上座率 人均消 费元 月均营业收 入元 年均营业 收入元 自助餐 厅 午餐 晚餐 西餐厅 午餐 晚餐 红吧 午餐 晚餐 总额 餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定 为，因此餐饮的毛利为元。

租赁收入 出租地方 单位租金元 平方米天 出租面积平 方米 租金收入 酒店大堂 地下中餐厅 地上餐厅