青岛王家村房地产项目投资分析项目投资立项申请报告.doc文档43页在线阅读

至年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比年的房价整体提升在元左右， 房地产运行状况 青岛房地产持续升温 青岛市房地产市场自年开始不房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长 ，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。

年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项 目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

房地产运行状况 青岛房地活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项 目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

面积万，成交金额亿元，同比增长。

商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长 ，二手房成交套，同比增长，成交标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积 第三节青岛市房地产运行状况分析 青岛年房地产开发投资情况 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下 指部分内容简介部分内容简介立健全商品房开发用地调 节手段。

第三节青岛市房地产运行状况分析 青岛年房地产开发投资情况 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长 ，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。

年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项 目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

房地产运行状况 青岛房地产持续升温 青岛市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发 展。

至年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比年的房价整体提升在元左右， 有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。

住宅市场结构趋向合理 青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高 个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿 元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。

住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向 已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。

非国有投资拉动作用强劲 从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。

全市非国有经济开发单位完成投资亿元， 比上年增长，高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个百分比国有单位投资亿元，比 上年下降，占比下降个百分点。

新开项目规模快速扩张 目前青岛市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。

各类房屋新开工面 积万，比上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积的，所占比重比上年提高 个百分点。

存量市场占据半壁江山 年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额亿元其中住宅成交套，成交面积万，成 交金额亿元。

已购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。

中档价位成市场主力 统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主力，成交户数户，占总成交户数的 元的成交户数为户，占总成交户数的元的成交户数为户，占总成交户数的超过元 的成交户数为户，占成交总户数的。

市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。

前月，青岛市房地产开发 企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位 资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占， 增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。

可供销售房源缺口大 年以来，青岛市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看， 商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。

前个月，青岛市累计竣工各类房屋万，比 上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。

从销售看，商品住宅销售面积 万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发 预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。

房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元， 比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。

分析其原因，是地价高走促使 房价水涨船高。

二是投机炒作行为变相提拉了房价。

三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。

市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设多万 的经济适用房，未来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境 交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制 了北部房地产板块的活跃。

因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势 青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点 经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。

近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在青岛置业的手选。

高档物业因青岛的优美环境和发展态势吸目资金筹措 从项目开始征地至年月项目开工，到年月项目开盘销售，累计需要投入的资金约万。

这也是项目滚动开发时需 要投入的最大数额的资金。

这需要公司的资金达到万元以上，项目就能顺利开发。

进入销售环节后，销售资金的回笼能支撑项目的正 常运转。

东营精公石油开发集团股份有限公司自有资金若为，万元，向银行进行年期贷款，数额为，万元，贷款年利率， 利息约万元。

第四节项目经济及财务效益分析 项目盈利能力分析 财务净现值 财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初的现值之和。

房地产行业基准收益率为。

„财务净现值 „第年的现金流入量 „第年的现金流出量 „基准收益率 以年月份为计算基准时间点，在实际折现时，计算的年的起始时间从月份至第二年月份，第年度内销售房屋面积达 到，第二年度内销售剩余的房屋面积。

据此，项目现金分年度流量为 年度现金流量表 表 注现金流动以年中为时点计算。

万元 由于大于，因此，项目可行，可以接受。

财务内部收益率 财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。

它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈 期初第年第二年 ， 利能力的主要动态评价指标。

内部收益率的计算公式为 当时， 故当时项目方案经济上可以接受。

投资利润率 本项目的投资利润率指项目利润与建设项目总投资额的比率，它是考查项目单位投资盈利能力的静态指标。

从静态看，项目总销售额为，万元，项目总投资为，万元。

投资利润率企业所得税前。

投资利润率较低。

本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。

二项目清偿能力分析 资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力的指标，它表明项目贷款的安全程度。

从债权人立场看，最关心的是贷给项目的 款项的安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大的风险从经营者的立场看，最关心项目的生产规模和效益，负债比率越大， 可以用有限的自有资金进行大规模的生产，而且企业的经营风险将与债权人共同负担。

通常认为项目的负债应小于自有资本，这样在经济环 境恶化时仍能保持稳定。

但过小的负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润的机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临 的财务风险已经很低。

房地产企业最高资产负债率为。

本项目由东营精公石油开发集团开发有限