高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨大，本区域日 后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。 区域内城市配套完善程度 潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工 作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达奎文为新商业中心，写 字楼酒店大型购物广场主要集中在此。以下，重点对高新区配套设施进行介 绍。高新区 海运开发区周围公里范围内有青岛烟台日照等国际客货港口， 可直达世界各地潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。 公路潍坊公路以通车里程多路面等级高闻名全国。济南至青岛潍坊 至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口东到青岛 烟台，西至济南分别只需分钟分钟和分钟。 铁路东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大 主要铁路干线，客货运输便捷。 空运开发区距济南青岛两个国际机场和潍坊机场分别为公里 公里公里。潍坊机场可通达北京广州深圳厦门大连南京等众多 城市。 供水潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水亿立方米 开发区配水厂曰供水万立方米，入户水压。 供电开发区电力来自居全国第二位的山东电网。装机总容量万千 瓦，年发电量亿千瓦时。区内有两座千伏万千伏的变电站，电 力供应充足。 供热开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产生活需求。 通讯潍坊已形成有线无线现代化立体电信网络电话交换机总容量 万门开发区装机容量万门，信息联络畅通。 厂房开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用购臵或自行建造。 商住开发区已建成各种档次的住宅别墅写字楼多万平方米，可供 投资者购臵或租用。 支撑服务情况体系高新区建立健全了会计师事务所律师事务所以及信息 咨询人才交流合同仲裁社会保险金融服务等投资保障体系幼儿园中 小学大学医院等社会服务体系日趋完善国际五星级标准的富华大酒店和多 处国际四星级三星级标准的酒店游乐园夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。 区内生产经营生活方便，社会秩序良好。 高新区作为年月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中， 目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。 三潍坊市宏观经济环境分析 潍坊分析 分布图 总 量 比 例 亿元 增长率 从依据近年统计数据制成的图表中，我们可以看出潍坊市增长线贵稳 定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近三年增长速度开始加速。 通过的增长可以看出，稳定的经济发展速度为房地产的发展创造了良好 的经济环境，并且带动市民的收入不断增长，为潍坊市房地产市场价格提供了发 展空间。而根据目前的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内潍坊 将保持较高的增长速度，这将有效增大潍坊市民对商品房的购买力，促销潍坊房 地产业的发展。 产业结构分析产业结构分布图 产 值 亿 元 第产业 第二产业 第三产业 数据来源潍坊统计年鉴 根据近年潍坊市二三产业的产值统计数据进行作图分析，我们可以 看出三者都保持增长的势头，其中增长速度最快的为第二产业，其次为第三产业。 第二产业是拉动国民经济增长的主次为第三产业。 第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础，而加快发 展第三产业，对于优化结构增加就业增加地方财政收入和居民收入，有着直 接和显著的作用，从而扩大内需，因而第二产业和第三产业的快速发展为整个潍 坊市的房地产市场的发展创造了条件。同时第三产业总产值的增加，意味着潍坊 市中小型企业的发展，随着他们在经济实力和总体数量的不断提高，为潍坊市房 地产市场提供了广泛而有效的客户群。 房地产投资分析 年份全社会固定资产投资亿元房地产投资亿元房地产投资增长率 房地产投资在全 社会 固定资产中的比 重 年 年 年 年 年 年 数据来源潍坊市统计年鉴房地产投资比例 投 资 额 亿 元 房 地 产 投 资 比 重 全社会固定资产投资亿元 房地产投资亿元 房地产投资在全社会固定资产 中的比重 年年年年年 自年以来潍坊市房地产投资力度加大，从年的亿元到 年的亿，五年内增长近八倍，房地产业取得定发展。房地产投资在全社或 固定资产中的小于，与全国平均水平还存在很大差距，这在定程度上说明 在潍坊市全社会固定资产投资的构成中，城市基础配套建设投资仍是主要构成部 分，潍坊市房地产市场的发展还处于起步发展阶段。随着城市改造市政建设的 进行，土地供应居住需求加大，将为潍坊市房地产市场的发展提供内在支撑， 并且随着城市功能日益完善，潍坊市将越来越适合居住。 房地产需求分析 商品房销售面积 年年年年 商品房销售面 积 纵观年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，销售面积逐年 增加。潍坊市城市化进程的加快，开放力度的加大，引起人口向城市大规模的流 转与积聚，扩大房地产开发的空间。同时，潍坊城市面貌正处于破旧立新的阶段， 旧城改造新区建设增加的住房需求，也带来了巨大的住房需求。 居民消费水平分析 目前潍坊市市人均已高于美元，按照国际的经验，人均超过 美元，消费结构向发展型享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必 需品。这对于居民消费结构的升级具有重要的意义。从居民收入水平来看， 年，城市居民人均可支配收入元，比上年增长了，快速增长的 居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。 增 长 率 人 均 可 支 配 收 入 年 消费率 人均可支配收入 年年年年年 通过近五年潍坊市宏观统计数据我们可以看出，近几年潍坊市人均可支配收 入快速增长，而城市居民的消费率水平却在下降，平均消费率水平在左右， 与全国城市平均消费率水平还有很大的差距。如果不考虑净出口， 在中，投资率与消费率成反比，消费率降低，投资率就会相应的升高，反映 在潍坊市房地产市场上就是整个房地产市场很活跃，同时由于消费结构升级，居 民的消费预期受到影响，居民在减少了当期的消费的同时，开始转向储蓄积累， 以期购买住宅汽车等大型消费品。可见潍坊市住宅市场需求市场旺盛，但是购 买能力水平较低。 居住水平分析 通过对潍坊的了解，潍坊近年城市化进程速度较快，潍坊居民的居住水平有 了较大的改善，据统计潍坊年城镇居民人均居住面积已达到近平方米。 从住宅指标看，潍坊市城市人均居住面积达平方米，已超过平方米的小 康指标，而后小康时期住宅的重要概念就是品质和性价比的提高。所以下 步潍坊市的房地产开发，仅仅建设简单的房屋，将失去市场而营造居住理念 引领居住潮流追求舒适化人性化的住宅将独领风骚。 建议项目规划设计中，尽量采用比较领先的理念，借助潍坊的城市文化，增 加项目的附加值，利用品质地产概念地产的操作方式，将项目作成潍 坊市首屈指的综合性大盘名盘。 四综述 通过宏观经济分析可以发现，目前潍坊市市良好的经济发展为房地产的发 展奠定了坚实的基础，第二产业第三产业的发展在拉动城市经济建设改善 城市居住环境的同时，为房地产市场发展提供了强大的内在支撑，城市规划及 时地确定未来城市的发展方向，为房地产的发展储备了足够的土地资源，而人 口的增多和人们收入增加为房地产提供了足够的需求，未来几年潍坊市的房地 产必将迎来发展的高峰。而通过目前潍坊市住宅市场的产品结构看，未来综合 性大盘将成为主流产品，项目开发从宏观方面来看已经具备了比较完整的条件。 第二章潍坊市住宅市场分析 潍坊住宅市场概述 从发展历程看，潍坊的房地产市场从年才真正开始起步，自年取 消福利分房以后，在国家增加投资扩大内需政策的推动下，随着房改的逐步深 化，潍坊的住房消费由过去的企业机关集体消费占主导转向个人消费占主导， 个人购房比例明显提高。与其他城市不同，潍坊的房地产市场从起步开始就呈现 稳定增长势头，不像些城市出现大起大落，主要因为潍坊是个内陆三级城市， 以第产业和第二产业为主要产业，第三产业对外开放程度在近年才有所发展， 同时因为缺乏有规模有实力的品牌地产商，潍坊的楼盘开发呈现散乱小的开 发布局特点，与国内些发达城市的房地产开发存在较大差距。 年年潍坊房地产市场驶入飞速发展的快车道，住宅市场供应量快 速增长，新楼盘不断涌现，价格也有大幅度的上涨。同时楼盘品质不断提升，并 有部分大盘品牌楼盘出现，潍坊房地产开发水平不断提高。但与房地产市场发 展比较成熟的城市相比还有些不足之处，如产品品质有待提高，户型设计不够 人性化等。 从年实施住房货币化分配以来，潍坊市的商品住宅平均价格总体上是 第章宏观环境分析 城市概况 潍坊市概况 潍坊地处山东半岛中心，东临青岛烟台市，西接淄博东营市，南连临沂 日照市，北濒渤海莱州湾，是环渤海经济圈前沿的重要城市。辖奎文潍城坊 子寒亭开发区区，以及青州诸城寿光安丘昌邑高密市县级 和昌乐临朐县