础拟采用基础。 上部结构为短肢剪力墙结构。建筑高度。 住宅楼 层砖混结构，基础拟采用桩复合地基条形基础。建筑高 度。 商业楼 层框架结构，地基采用桩基复合地基，基础拟采用基础。 上部结构为框架结构。建筑高度。 四电气设计方案 设计依据 民用建筑电气设计规范 公共建筑节能设计标准 河北省工程建设标准居住建筑节能设计标准 住宅设计规范年版 建筑照明设计标准 建筑物防雷设计规范年版 建筑设计防火规范 火灾自动报警系统设计规范 建筑物电子信息系统防雷技术规范 有关专业提供的设计资料。 二设计内容 本工程由住宅楼及商业用房等组成，设计内容包括供配电通信 有线电视防雷接地火灾自动报警和联动控制系统。 三用电负荷 负荷指标 住宅 商业 设备容量 本工程设备容量。配变安装容量 四供电电源 根据各用电负荷性质，本小区采用电源供电。 根据小区用电负荷统计及建筑规划，本小区内设电业户外箱式 变电站座座，向本工程各用电负荷供电。 五电度计量 在层设低压配电间，内设受电计量及配电箱，住宅部分分层 设磁卡电表箱计量。 商业用房均设电表箱计量。 六供配电系统 电业箱变至各楼均选用电缆，采用电缆排管埋地敷 设。 居民用电及其它负荷为三级负荷。 各消防设备配电线路均采用耐火型导线或电缆。 七通信 小区通信中心机房设在物业用房内。 小区通信电缆由小区通信中心机房埋地敷设至各单体。 住宅每户设两对电话线及根五类非屏蔽八芯双绞线，卧室 厅及书房等处均设信息电话出线盒或普通电话出线盒。 八有线电视 小区有线电视机房设在物业用房内。 小区电视电缆由电视机房埋地敷设至各单体。 住宅每户卧室厅及书房等处均设电视终端。 有线电视接收终端输出电平为。 九消防 本工程商住楼设火灾自动报警及联动控制系统 本工程设臵火灾应急照明和疏散指示标志。 十防雷接地 本工程住宅属三类防雷建筑物。在建筑物顶部四周装设避雷 带。 利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线，其焊接引下并与基础环 形接地联结体焊接。 各楼均设臵环形接地联结体，作总等电位联结，利用结构基础 沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过 的结构桩内二根主筋焊接。所有进出建筑物的金属取使用太阳能等清洁替代能源。 二能源消耗分析 土地能源消耗，为使资源利用的更加科学，本项目坚持规划总体 规划设计中涉及建筑规划建筑体量容积率绿化率停车位交 通消防道路休闲通道等充分考虑土地资源的因素，做到布局合理 规划科学。 第七章生态环境影响分析 生态环境影响分析 商住小区工程选址在县城，这里自然环境优 越，生态环境保护良好，为确保建设项目不破坏现有的生态平衡。在 项目实施过程中，要把保护生态作为重点，在原有基础上优化自然环 境，美化自然环境。尽量加大总体绿化面积，营造新景观形成绿树成 荫，四季有绿，三季有花的休闲地。同时，区内还将利用充分的自然 资源，修建人工小品，减少扬尘，涵养水源。 二建设期的环境保护 项目建设期间，所产生噪声扬尘以及固体废弃物必然对区域内 及因风向风速关系，对周边环境产生定的影响，为此按施工现场有 关规定要求，做好围栏，施工区域内不定期喷水降尘。水泥入库，采 取低噪声设备，材料进出场作盖蓬保护，所产生固体废弃物及时清运。 由于施工机械的运转使工作面表层土壤结构发生变化，施工结束后要 根据施工作业顺序及时回填表面土壤，使之恢复到原生态指标。 三建成期的环境保护 提高素质，增强环境意识。 培养环境意识及讲卫生习惯，保持区域内花草树木好公共绿 地。物业管理部门应承担起环境保护宣传教育工作，使区域内形成保 护环境的共识。同时严格使用环保的建筑装饰材料，减少室内的环境 污染。 建章立制，提高区域内的素质。 二认真做好生产生活污染物的处理 建议本项目的生活污水要经化粪池初级沉淀处理后，在排入 县污水处理厂。 本项目燃料采用新型环保的天然气产品。 本项目生活垃圾，做到日产日清，由环卫部门统处理。 第八章经济评价和社会评价 经济效益分析 销售收入测算 根据我市房地产走势分析，结合本项目的具体特点， 房地产开发有限公司制定了项目的销售原则，其中住宅平方 米，售价元平方米商业平方米，售价元平方 米。据此测算 住宅万元 商业万元 合计销售收入万元 开发成本测算 合计成本万元。 营业税及其附加 营业税按照销售收入的计算，城市维护建设税及教育附加分 别按照营业税额的和计算，土地增值税按照规定计算。据此计 算税额为万元。 开发利润测算 利润总额万元税前 所得税万元 财务评价 本项目从全投资角度，根据项目现金流量表计算分析可得出如下 财务评价指标 财务净现值时税后万元 财务内部收益率税后 投资回收期年税后动态 从上述财务评价指标中可以看出，本项目财务内部收益率为 税后，远高于行业基准收益率及银行同期贷款利率 的标准财务净现值为万元税后，且投资回收期为 年。说明项目具有较好的盈利水平好资金回收能力，具有较强 的抗风险能力，财务上可行。 二不确定性分析 盈亏平衡分析 拟以销售价格销售收入或销售面积的百分比表示盈亏平衡 点。 总成本费用销售收入营业税及附加 计算结果表明，只要房屋销售或销售价格达到原计划， 项目就不会发生亏损。经验表明，只要这个比率在之内就比较安全。 从计算结果来看，本项目的盈亏平衡点偏高，项目仍具有定风险性， 应积极采取应对措施，保障项目安全。 敏感性分析 本报告选取可能对经济效益产生较大影响的额建设投资与销售 收入两个因素进行敏感性分析，取变化率为进行测算结果见附 表。 从结果看，影响财务内部收益中最大的因素是销售收入或售 价，其次是建设投资，而销售收入又与价位和销售量有直接关系。 因此合理制定销售价格，采取灵活的促销手段，加快销售进度，增加 销售量是确保开发效益的关键环节。当然，在土地使用成本固定的情 况下，合理控制建设投资，精打细算，尽量减低建安成本也是至关重 要的。应掌握资金运用技巧，增强应变能力，充分利用可争取到的优 惠政策，减少成本，获取最佳开发效益。 三社会效果分析 房地产开发有限公司依靠自身优势，对商住 小区工程建设，采取市场运作方式，构建适应规划要求的项目，有利 于城市资源的整合和规划目标的实现。项目建设已外来游客和投资者 为主要服务对象，有利于城市经济繁荣，有益于社会稳定。项目的建 设对改变城市落后死角面貌，将发挥自身优势，调动职工积极性，探 索城市更新改造地产与旅游联姻地方与行业联合实现双赢效果的 途径。因此项目建设对社会有积极的影响，应予以支持。 第九章风险规避 风险因素分析 从财务评估及不确定性分析中可以清楚地看出，本项目的盈亏 平衡点相对较高，项目具有定的风险性，而影响效益最大因素就是 销售收入。本报告的财务评价，是在市场分析定位的基础上预期测算 的，如果市场行情发生变化，价位有所下降，将对开发效益产生较大 影响。从另个角度分析，本项目采用市场运作方式进行，土地成本 已经确定，因此如何统筹安排增收节支，充分利用政策，也是本项 目应认真思考的问题。开发商须随时注意在宏观调控政策影响下的市 场变化，提高工作效率和应变能力，寻求开发运作的主动权。 二风险规避 基于对风险因素的分析，开发商应采取以下应对措施 认真把握新政策，严格控制费用的支出，耐心扎实的工作。 在市场定位分析的基础上，做好方案和施工图设计，迎合不 同客户需求，扩大服务面，以完美的功能完备的配套好优美的环境 景观征服用户，确保销售质量。 适应市场变化，适时调整价位。根据不同功能不同层数 不同户型，采取灵活的定价方案。正视当前房地产市场，加快销售进 度。 尽量采用定向开发模式，充分利用广告和新闻媒体，有针对 性地进行商户安排和功能组合，加大期房销售力度，占领市场阵地。 特别要取得政府和各主管部门的支持，以减少前期和配套费 用的支出，降低开发总成本。 加强项目的科学管理，统筹安排项目的运作程序，缩短建设 周期，严格对投资质量进度的三大控制，巧妙进行资金运作，保 证资金使用安全。要强化企业内部管理，减少和杜绝工作失误的损失。 善于利用市场竞争机制，通过招投标方式，择优选择监理 施工及设备的供货单位，节约建造成本。 总之，要树立风险及忧患意识，运筹帷幄，未雨绸缪，及时把 握信息动向和市场变化，不断提高应变能力，把风险降到最低水平， 确保开发目标的实现。 序号项目名称第年第二年合计 售房收入 住宅建筑销售收入 销售面积 单位售价 销售比例 商业面积销售收入 销售面积 单位售价 销售比例 营业税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 商品房销售净收入 销售收入与经营税金及附加估算表 序号项目第年第二年合计 销售收入 住宅销售收入 商业销售收入 开发成本 销售费用 营业税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 法定盈余公积金 公益金 任意盈余公积金 可供分配利润 应付利润 未分配利润 利润计算表 序号项目第年第二年合计 资金来源 自有资金 银行贷款 滚动销售收入 资金运用 土地费用 贷款利息 开发建设投资 销售费用 营业税金及附加 所得税 资金盈余 累计资金盈余 资金来源与运用表 序号项目名称第年第二年合计 借款 年初本息金额 本年借款 投入比例 投入金额 贷款利率 本年应计利息 本年还本付息 其中还本 付息 本年剩余贷款 借款偿还计划表 波动范围税后利