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在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。

天府水镇审稿年月 八都江堰市环境保护十五规划年月 九都江堰旅游局年工作报告 十都江堰旅游局年工作报告 十国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。

作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。

要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

四可行性研究结论与建议 项目的必办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三审稿年月 八都江堰市环境保护十五规划年月 九都江堰旅游局年工作报告 十都江堰旅游局年工作报告 十国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理部分内容简介部分内容简介详细规划说明书年月 七都江堰市城市消防总体规划送审稿年月 八都江堰市环境保护十五规划年月 九都江堰旅游局年工作报告 十都江堰旅游局年工作报告 十国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 十二国家计划委员会建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第 二版 十三国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行 性研究指南 十四编制本报告的委托合同 十五其他相关依据资料及实地调查资料。

四可行性研究结论与建议 项目的必要性 在城市经营中的必要性 都江堰作为四川省政府中小城市实施城市经营的重要试点城市，采取全局发 展的战略指导，突出开发重点，进行示范性运作的策略。

作为都江堰市的城市核 心区项目的天府水镇就是此策略的体现，通过引入城市区域运营商与政府联合打 造，市场化运作经营城市。

天府水镇本身担负城市经营的使命，因此，建设十分 必要。

在城市定位中的必要性 都江堰将城市定位于生态文化旅游城市，在城市发展中将体现自然生态 历史文化世界级旅游和休闲养生四大特色。

天府水镇项目很好的体现了这四大 特色，使都江堰市完成城市旅游的升级，创造独有的城市意象，将城市定位落到 实处。

因此，出于城市定位的考虑，建设天府水镇很有必要。

城市旅游发展的必要性 目前都江堰市具有明显的以观光为主的过境旅游地特征，定程度由于旅游 产业支撑系统的缺失。

天府水镇将完备该市旅游产业综合结构，使得具有垄断性 资源的都江堰市扭转旅游消费者的结构比例，充分发掘潜在的市场空间，打造成 为旅游目的地。

因此，从城市旅游发展的角度看，天府水镇项目的建设有着相当 必要性。

城市功能结构升级的必要性 目前，都江堰市的城市商业，包括休闲产业还未形成合理的结构，产品及服 务层次尚不能与资源魅力和市场潜力相匹配。

天府水镇成都特殊休闲中 心区的定位使得都江堰主动融入中心城市经济圈，成为成都的服务配套区，最 终实现城市功能升级。

都江堰城市建设的未来走向是城市旅游城市商业经济 成都城郊休闲相结合，天府水镇作为城市核心区将充分体现，因此，从城市 功能结构升级的角度看，建设天府水镇十分必要。

区域整体开发的必要性 表面上看，天府水镇是个多元功能的项目群，但实际上是个区域整体。

作为城中之城，它是成都的特色休憩中心区。

在统的品牌理念下，其内 部的项目具有密切的关联性，只有作为个整体进行开发，才能形成集约化的人 流和现金流，从根本上改善城市布局结构和旅游经济发展的节奏，以此推动各个 项目的自身升值。

否则，只进行局部开发，或者仅投资开发其中的单体项目，不 但成本高，更不能聚集最旺的人气，创造最大利润。

因此，天府水镇作为个整体开发区域，十分必要。

项目可行性评价要点 区域开发的可行性 都江堰市进行城市经营的内部和外部条件基本具备，当地政府也有决心通过 旧城改造，推动实现城市的快速合理的发展。

天府水镇区域定位明晰，地上构 筑物虽然密集，但形态和隶属关系相对简单，使得拆迁力度大，但难度不大，成 本可控制。

加之区域运营开发商四川统和实业股份有限公司有很强的实力和素 质，在与政府及相关机构的协调运作中，天府水镇作为个整体进行开发是可行 的。

市场的可行性 古堰景区年的游客已达万人次，而古堰景区目前的游客进入天府水镇是种必然，到年古堰景区按增长，可达到万人次。

每年在南桥及河堤休闲进餐的人，初步估算为万人次左右，由于拆迁， 该部分游客将由部分时间的中断。

目前的休闲消费价格相对较低，消费层次较 低，与建成后的景区消费有定差距，因此，可以按现有游客的作为为来休 闲游客的保守估计基数，即万人次。

这部分客人与古堰景区的游客交叉比例 应小于，扣除交叉部分，基数为万人次。

这两部分客人为本项目提供了个基本的市场基础，保证了基础的市场容 量，为万人次 根据都江堰市旅游总规，年都江堰市的游客人次将达万人次， 其中到古堰景区外其他景区的万人次，扣除重复统计因素，按计算实际 游客人数，即万人我们认为，天府水镇建设过程中分步建设分步开放 及建成以后，该部分游客将有会进入天府水镇娱乐休闲，我们可以得 到年其他景区进入天府水镇的人次数为万人次。

成都人有休闲游的消费习惯，按增长率保守估计，年成都人休闲游 的人次应达万由于天府水镇的特别吸引力，可以吸引其中增量万 的部分，即由于天府水镇而新吸引万人次左右的游客。

由于项目建成后，餐饮娱乐住宿条件的极大改善，过境游客过夜的比例 将大幅度提高，会议和度假为目的的游客会有大幅度的增长 因此，项目建成时，总市场容量的最低有保证基数为万，符合市场规律 的基本容量为万人次，游客结构发育成为以休闲度假为主的目的地特征。

项目具备了生存的背景，拥有合理的市场支撑，具备相当的可行性。

项目安排的可行性 天府水镇是个整合了旅游休闲与商业地产项目的整体区域，综合功能资的相关项目进行开发运作和管理经营服务 物业公司负责整个天府水镇公共设施工程设备文物建筑的维护保养，负 责水电供应，进行停车场管理和商铺出租管理，为别墅小区和产权酒店提供物业 服务，并负责整个区域的日常清洁工作。

第三，在具备定条件后，向上游和下游延伸核心业务，扩大利润空间，并 构建动态价值链。

因此，在公司管理下，成立单业务型的公司，对天府水镇 股份公司负责，与核心业务公司达成合作，包括物流公司交通服务公司广告公关公司园林绿化公司等。

物流公司负责天府水镇所有供给品的采购仓储和配送，实行集中管理，通 过规模化运作，进行招标采购，以降低成本 交通服务公司负责天府水镇自用运营车辆的保养和经营性服务。

广告公关公司负责天府水镇和各项目的形象系统设计品牌管理，负责各项 目在招商和营销中的策划广告制作与发布公关宣传旅游纪念品设计，以及 各类营销活动公关活动节事活动的策划，并协助执行。

园林绿化公司负责天府水镇的景观配置日常养护节事活动景观配置等。

这些公司在与平级公司部门发生财务关系的同时，通过提高业务竞争力， 利用品牌优势和集约化经营的优势，在天府水镇外寻找业务伙伴，进行业务扩张。

另外，天府水镇股份公司还将采取收购或控股的形式，将家旅行社纳入公 司组织管理体系，与外部的景区旅行社交通公司企业客户等建立业务合作 关系。

上述三类机构实行总经理总监负责制，直接对天府水镇股份公司负责，具体 承担各自事业领域工作，以行业竞争力为核心，打破了地理项目界限造成的功 能分割，如不同功能区的物业管理划归个物业公司运作等等，从组织管理结构 上，将天府水镇视为个整体，形成战略管理的垂直化和策略管理的扁平化，以 此达到信息的有效传达决策的有效贯彻，通过集团化组织集约化运营，提高 了各公司部门的核心竞争力，更保障了天府水镇区域整体的高效管理。

初步估 计直接就业人口达人。

二人力资源管理 在公司的宏观发展战略指导下，实施人力资源战略，通过套行之有效的机 制来制度化地建立健全人才库，以支撑资产经营和跨行业扩张。

建立人力资源战略控制组织 为保证天府水镇总体发展战略能够在人力资源管理战略中得以实现，其内 部将有相应的控制组织。

即在董事会的监督下，完善职业经理人制度，由总经理 负责，以人力资源中心和行政中心为核心，由三级业务公司最高管理人员和来自 公司外的咨询管理顾问共同组力资源战略控制组织，直接对四川统和实业股 份有限公司决策层负责，明晰天府水镇股份公司的人力资源管理理念，确立管理 方针和政策，制定管理规划，并为人力资源中心的相关工作提供支持，如提供培 训支持等。

行 政 中 心 人 力 资 源 中 心 财 务 中 心 市 场 开 发 中 心 安 全 中 心 后 勤 保 障 中 心 天府水镇