1、“.....属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气 候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜 期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均 气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天， 年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数 为小时。 水文条件 县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南 部的淮北平原中部。 县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水 资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水 补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓 慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少， 呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙 型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大......”。

2、“.....地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度 介于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低 山丘陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面积,平原占。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤 土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷 含量速效钾含量值为，沙土平均有机质 含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为。 县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直， 水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅， 水流缓慢。 工程地质条件 县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均 为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分 之。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方 米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富......”。

3、“.....地震烈度度。建设用地的综合自然条件较好。 县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武 系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面 积的。 本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降 水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北 向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作 用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述 如下 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在形成口碑。 这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理 动用，总体原则是调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已 经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的 效用。 这里的低价是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争 对手的。所所在前期市场宣传时......”。

4、“.....而在正式面市发售时以低于市场心理预期价格 推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。 形象策略形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与 目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统 设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成 本营销，树立商贸城高端形象。 宣传推广策略 卖场营销 在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整 个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销， 尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的 客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客 户。 活动事件招商及营销 本项目借助系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名 度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及 营销紧密结合......”。

5、“.....是种经市场实战检验，在服务的针对性和力 度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单 地搞些社区营销，或者只是做单的造势活动，而是利用口碑传播为 主线，整合营销资源，来开展系列纳入企业战略规划的营销活动。与 大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教 育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客意见领袖上，因此成本要低 得多，而效果往往是事半功倍。 二营销方式 商业地产 商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型 商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管 理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前县商业项目的开 发主体最为忽视的问题之。 经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是 创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造 收入，简而言之......”。

6、“.....这就是商 业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。 值得注意的是，目前县大多开发商都将自己定位在销售型商业房 地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图， 便大举买地，至于之后的经营管理都是方全包，而对于其中的门道又 知之甚少。 与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的 特点首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家， 而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者第二，从获 取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型 房地产则是从使用该空间中获取经营利润第三，从投资形态而言，投 资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期 间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商投资者和经营者 三合的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合 未来发展的要求。所以......”。

7、“.....使商 铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规 范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导 经营型转变将成大势。 商贸城，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到统规 划统管理产权以商促商，既要实现资金的快速回笼，又 要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商中国常熟服装城经营管 理有限公司在国内商圈的经营优势良好信誉以及与几千家企业的稳定 关系，大力招商，把海外内的名牌企业名牌产品引进来把知名营销 商聚集到商贸城，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价 值。 目前，开发商置业有限公司已与中国服装巨头中国常熟服装城 达成共识，引进其进驻商贸城。加之发展商自身的商业餐饮娱乐业 的直接进入，将会充分发挥领头羊作用，快速促成市场对本物业的 认同和追捧......”。

8、“.....即购房客户和租房客 户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。 但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于 住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租 带售的灵活销售方式在现房或期房期间就组织个租务部，将尚未 售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待个楼面的租务工作接进完 成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销。这样种投 资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大 吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市 的开发商而言这类城市往往租售客户分离的情况更为明显，以租带售 的灵活销售模式的确是种上佳的选择。项目建设单位可以借用外 脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目 全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验......”。

9、“.....执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作 方式进行。 三销售节奏与策略 整体策略 营销节奏共分五个阶段筹备期，预售期，公开销售期，强销期和 续销期。 售楼处选址 售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设装饰带有楼盘特色和 文化的豪华售楼处。 该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。 人员流动量大，易扩大知名度。 交通动线发达，方便客户咨询。 本案操作分为三个阶段 第阶段建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资 金。 本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期 的开发意义极其重大。 中后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此 而形成的良性循环。因此，商贸城销售状况的好坏，关键在于前期能 否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求 与整体结合，为中后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期 重要的部分......”。