【37页】青春驿站酒店式公寓项目投资立项申请报告.doc文档下载

价格的敏感性比投资的敏感 性略大些，故应努力加强营销。

项目总体效益较好，风险不大。

经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感 性均不是很大。

虽然在总投资上升或销售价格下降的情况下，项目的收 益水平随之下降内部收益率为和，项目的 抗风险能力较强。

主要技术经济指标 表单位平方米 序号项目名称建筑面 积 说明 基地面积以土地部门批准定界面积为准 总建筑面积包括地下建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 配套商业面积 地下建筑面积 地下车库面积 容积率 建筑密度 绿化率 集中绿化率 汽车泊位地下停车 结论与建议 项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分 析，拟建项目是可行的。

与建议 项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分 析，拟建项目是可行的。

下车库面积 容积率 建筑密度 绿化率 集中绿化率 汽车泊位地下停车 济指标 表单位平方米 序号项目名称建筑面 积 说明 基地面积以土地部门批准定界面积为准 总建筑面积包括地下建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 配套商业面积 地下建筑面积 地下，项目的收 益水平随之下降内部收益率为和，项目的 抗风险能力较强。

为万元，投资回收期 为年。

不确定性分析虽然在总投资上升或销售价格下降的情况部分内容简介部分内容简介万元，净利润为万元，项目财务内 部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期 为年。

不确定性分析虽然在总投资上升或销售价格下降的情况下，项目的收 益水平随之下降内部收益率为和，项目的 抗风险能力较强。

主要技术经济指标 表单位平方米 序号项目名称建筑面 积 说明 基地面积以土地部门批准定界面积为准 总建筑面积包括地下建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 配套商业面积 地下建筑面积 地下车库面积 容积率 建筑密度 绿化率 集中绿化率 汽车泊位地下停车 结论与建议 项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分 析，拟建项目是可行的。

经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感 性均不是很大。

相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感 性略大些，故应努力加强营销。

项目总体效益较好，风险不大。

第二章市场分析 市场调查 据重庆市统计局统计，年前个月房地产开发投资额增长， 但商品房销售面积同比下降适合中低收入家庭的小户型经 济适用房则有所增加。

今年月，经济适用房竣工面积万 平方米，同比增长。

数据表明开发商对房屋供给结构进行了调 整，加大了平方米以下和经济适用房的建设。

本项目建筑内容主要以平方米左右的青年单身住宅为主，并 辅以少量的社区配套的商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年的小 户型公寓小区，在重庆尚属首案。

因此，本项目符合重庆房市趋势。

重庆市青年单身住宅市场供需调查 年重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。

尽管 受宏观调控的影响，房市的交易情况日益理性化，且青年单身住宅的 价格比大户型的价格高出，但是，青年单身住宅市场的 需求和供应依然呈现出稳步上升的态势。

供应方面 年前七个月的供应呈现不断上升的趋势。

项目名称供应量平方米 月 海德盛世 金香林木鱼石 水木年华 需求方面 年前七个月的需求呈现不断上升的趋势。

项目名称需求量平方米 月 海德盛世 金香林 木鱼石 水木年华 重庆市青年单身住宅价格调查 项目名称面积平方 米 单价元平方米说明 海德盛世月日开盘按建面 金香林三期月日开盘套内均价 木鱼石总面均价 水木年华小户型总面均价 大户型 青年单身住宅成交价格要高于重庆市平均楼价，达左右，而 且所占成交比例在不断上升，成交价格也提升明显。

三市场预测 重庆市青年单身住宅需求趋势 根据重庆市国民经济和社会发展有关计划，三千多万人口的重庆 市作为西部大开发的龙头重镇，正在高速发展。

虽然目前住宅市场日 趋回归理性，但小户型住宅潜在需求量难以估量。

未来年，重庆市 小户型住宅市场消费需求呈现如下特点随着第三产业比例迅速增长，重庆市就业人口及人均收入 将不断增加，为小户型住宅市场英，他们从事的高技术含量工作决定了其高收入。

他们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有 片属于自己的天地比什么都重要。

而科技工业园区对年轻人的吸引力 又在不断加强，批又批刚走出校园的精英人才不断补充新鲜血 液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。

而敢 于把明天的钱拿来今天享用，又是这代年轻人最典型的消费特点。

况且，拥有知识和才华的他们在未来的收入预期非常可观，置业对于 他们来说并非遥不可及。

因此他们大多选择放弃老代先有足够存 款才考虑置业的落后，崇尚边还贷款边享受的生活方式。

调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利距离市中 心近的房子。

既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求 远呢 市场调查表明，两路工业园区北部经济开发区等科技工业园区 的年轻群体中，拥有大专以上文化的占以上，家庭月收入 在元以上，拥有定的经济实力和消费能力。

他们中有左 右在未来到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小进场门槛 及总价相对较低的目标客户群和潜在客户群。

重庆市住宅投资和供应预测 年以来，重庆的房地产市场在有效需求的拉动下逐渐回暖， 正在进入相对平稳的发展期。

竞争力分析 区域概况渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面 积最大近年发展最为快速的个区，商务文化和休闲文化较为发达， 房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。

项目优势 区位优势 本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有公里，比 邻在建的轻轨号线桐岩站，本项目具有强大的区位优势。

规模优势 本项目占地面积平方米，在地块内将建设平方米 的住宅配套商业面积平方米地下室面积包括地下停车库 平方米。

本项目集青年居住配套商业为体的完善功能，形 成个性特色鲜明的大型青年人文社区，必将体现极大的规模优势。

个案调查 本项目周边住宅市场价格如下 项目名称面积平方 米 单价元平方米说明 海德盛世月日开盘按建面 金香林三期月日开盘套内均价 木鱼石总面均价 水木年华小户型总面均价 大户型 项目定位业态定位 住宅业态定位本项目建设主要以为当地的和外来的单身青年提 供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位要求，并与地区 发展相结合，发展成个性特色鲜明以居住为主的高档次建筑社区。

配套商业定位 为了让小区形成兼具居住和商业配套功能的综合性社区，项目主 要建设内容除住宅外，还辅以配套的商业设施作为整个社区使用功能 的补充。

因此，本项目的配套商业的主要业态可设置为大型超市 餐饮服务等。

价格定位 根据本项目所处的位置和周边的市场调查，并分析了经营对象对 产品总价的承受能力，本项目住宅价格在元左右平方米，配套 商业用房出租价格为元平方米天，车位出售价格为万元车位。

客户群分析 住宅客户群 本项目属渝北区环保改造地块，项目建设的出发点就是为重庆青 年提供优质的中高档小户型住宅，加快区域经济发展。

因此，项目建 设完成后的住宅部分主要客户群如下 市区职业青年轻轨号线沿线 专县进主城区工作的青年人士 重庆江北机场的青年职员 奉职于重庆娱乐场所的青年女性准婚青年 购房投资者 其他如族等 配套商业用房的客户群本案商铺属社区商铺，其客户群可分为 大型商业品牌企业设置网点 小区内有置业需求的居民 区内外工商个体户 区内外物业投资者。

四本项目市场调查综述 本项目的建设加快了地区环保改造步伐，对繁荣地区经济， 优化房产市场结构，提高城市青年的居住水平具有极大的正面效益。

本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为主要建设内 容外还辅以配套商业，集多元化功能为体的社区，必将吸引大量青 年来此安家。

综上所述，在该地块建设以平方米左右的青年单身住宅为主， 辅以配套商业的综合型社区是可行的。

第三章建设内容 建设地点概述 地块位置 第章总论 项目背景 项目名称 青春驿站 承办单位概况 本项目由重庆青年城置业有限公司作为项目法人负责开发建设。

法定住所重庆市渝北区兴科大道号 法定代表人袁正耕 重庆青年城置业有限公司成立于年月，是家国内合资 的有限责任公司。

公司的注册资本为人民币万元整。

公司经营范 围房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。

可行性研究报告编制依据 重庆市发展计划委员会关于建设青春驿站商品住宅项 目建议书的批复渝计城第号，详见附件 重庆市渝北区计划委员会关于建设青春驿站商品住宅 项目建议书的批复渝北计投字第号，详见附件二 „„ 项目提出的过程 为加快渝北区绿色环保推进步伐，根据重庆市人民政府 号文件精神，为促进区域经济发展，重庆市发展计划委员会于年批准同意重庆青年城置业有限公司在宝桐紫花园以东海 德盛世以南宝桐路以西兴科大道以北地块建设商品住宅和配套公 建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目名称为青春驿 站酒店式公寓。

重庆青年城置业有限公司在完成了土地规划市政配套等部门 的审核和征询意见