1、“.....其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在元天，实际成交价格约为元天。 由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率 仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。 天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大 规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景 点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大 伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提 供了更大的需求。 酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥 林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和泰达国际公寓等几 家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位......”。

2、“.....其平均租金在元 月平方米。另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是 般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的 特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲 娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应 量相对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截 至年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后 春笋的出现，但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧 较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以 年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快， 星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出......”。

3、“..... 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市中心，紧邻和平路步行街，周边商业众多， 是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好， 各条通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着 栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例 如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领 吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先 生旧居。类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上 这些都为本项目注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区......”。

4、“.....适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为 体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空 间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政 府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予 积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发 项目之......”。

5、“.....天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于 本项目的开发和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和 运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中 高档次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市中心地 位以及深厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式 风情区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影 响。 天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人 气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进 入该区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目 效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文 品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅 游亮点前景良好。具体做法是......”。

6、“.....引导消费潮流，打造差异化产 品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑 特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决 停车难题，等等。通过这些以停放大约辆车。花园路号附近支路可专供酒店客人 停车，加上花园路号院内部可停放些车辆，这样大约可解决 个车位。另外，可以考虑在中心公园的地下修建单层停车场，提供 个左右的车位，这样就可以根本解决中心公园的停车问题。目前 在中心公园周边几条道路也有定数量的规划停车位，目前大约有停 车位个，通过与交管部门的协调，有望增加利用道路两侧的停 车位数量，可以达到个左右。 本项目的核心原花园将应该恢复其本来的花园功能，并 按照典型的巴黎城市花园的形式重新建造，这部分结合产品的特色将 是项目的另个亮点。通过花园的存在也可以达到形成相对宁静和 谐的环境......”。

7、“.....中心花园内应以相对封闭的步行街的形式出现，拒绝 噪音汽车尾气和拥挤带来的不良影响。 第七章项目开发运作模式 开发策略 本着统规划整体开发的原则，对区域进行整体策划规划设 计及开发对建筑外檐在恢复建筑原貌的基础上加以创新和改造对 街区标识符号路灯等统进行设计及实施本项目由于整体 规模不大，不进行分期开发，以此保证改造二次装修园林建设 气呵成，届时可以以统的面貌出现在消费者面前，形成强势的市场 效应。 酒店式公寓及商务会所由投资商进行内装修，自己持有经营。这 样可以通过开发商自身的努力为整体项目创造很好的形象，为项目树 立领导作用，也通过这种形式统管理标准。其它项目的内部装饰， 在保持装修符合定位的要求和与整体协调统的原则下由经营者自 行设计实施。 成立统的商业管理公司及物业管理公司......”。

8、“..... 负责整体招商租赁市场推广及对外协调关系。 二建设进度 根据置换方式不同，提供两种方案 第方案，置换部分需要新建后动工改造，开发工期为 ，共计个月 其中前期策划阶段 前期立项及手续报批 新建置换项目的施工， 置换搬迁 中心公园改建施工， 第二方案置换与改造同步，临时搬迁，开发工期为 ，共计个月 其中期策划阶段 前期立项及手续报批 房屋置换搬迁 中心公园改建施工 第八章投资估算及资金筹措 投资估算 投资估算编制依据 建设项目经济评价方法与参数第二版。 投资估算编制范围 项目总投资主要包括土地出让费用前期费用酒店及会所工程 改造费街区改造及装修费用室外及配套设施费用花园工程和花 园地下停车场以及项目有关的不可预见费管理费用，还有拆迁置换 费用等......”。

9、“..... 三资金筹措 本项目总投资元，通过三种方式进行资金筹措，分 别是 企业自有资金 项目融资银行借款等 表外融资销售产权商铺返租 四还款来源及计划 本项目还款来源主要有 酒店经营利润测算期内年均元 物业出租利润测算期内年均元 预计测算期初平均租金为元日平方米，预计到测算期中 平均租金上涨达元日平方米，并持续到测算期末。 产权商铺销售收入元，预计 年销售产权商铺，平方米，销售加权平均价格 元平方米，实现收入元。按照支付回报，返租期限 年......”。