酒店式公寓项目可行性研究报告.doc文档32页推荐下载

竞争优势 酒店式公寓具有服务优势 对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。

而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣 势表现如下表。

酒店式公寓及竞争物业比较表 高档公寓别墅酒店酒店式公寓 商务性 娱乐性 居住性 经济性 上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表 示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基本不具备该项功能或最昂贵。

该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基本不具备该项功能或最昂贵。

酒店式公寓及竞争物业比较表 高档公寓别墅酒店酒店式公寓 商务性 娱乐性 而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣 势表现如下表。

竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓别墅布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分 离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。

部分内容简介部分内容简介功能空间比较齐备，般客厅 卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分 离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。

竞争性分析 目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。

而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣 势表现如下表。

酒店式公寓及竞争物业比较表 高档公寓别墅酒店酒店式公寓 商务性 娱乐性 居住性 经济性 上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表 示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基本不具备该项功能或最昂贵。

竞争优势 酒店式公寓具有服务优势 对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜 筹。

它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房 立体音响系统洗衣机和烘干机等。

至于其他些设施，如商务中心室内电 脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店 不分上下。

有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服 务。

实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场图书馆阅 览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。

与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较 高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表 酒店式公寓星级酒店 房价 日 平均面积 单价 日 房价 日 平均面积 单价 日 上海 北京 从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。

这样，顾 客可以付较少的钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓的设备更加 家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定的 价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有定的居家生活氛 围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中 短期租务需求的白领商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营， 或者自我出租，获取年度红利。

因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用，并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入， 大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。

二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量，酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到 顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。

年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了 年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。

供应 供应量出现波动近两年逐渐提高 近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅 采用租赁的方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为 套，共个楼盘。

包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路 号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。

年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市 场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。

相比 年的第次高峰，年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个 单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。

近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使 年的供应量不到个单位。

年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福 公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年 年上海酒店式公寓市场供求情况 供应需求空置率 套的供应达到个单位。

年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆， 共套。

可见受系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。

供应结构发生变化出现产权转让和出售现象 年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租 赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。

酒店式公寓产权转让 酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。

酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现 金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租 金走势使些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。

根据最新的市场信息，荷兰上市房地产投资基金以万美元的代价收购了位于卢湾区济南路 的盛捷