万平仓库改造商务办公空间项目立项可行性分析.doc文档23页全文免费阅读

分 析，最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间的可行性作为本次调研的重点。

工业仓储地产 改造成商业地产项目的丰富经验及敏锐的市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成经济型 酒店或商务办公空间或大型娱乐餐饮场所或商业卖场等诸多可行性进行了科学的内四周为米的环型通道。

限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路， 北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥 北段。

库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库， 建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消 防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖 了层面积平方米层高米的建筑库区西南西北和东南角分别建有层的辅 助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙米层高米的建筑库区西南西北和东南角分别建有层的辅 助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库， 建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面 库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路， 北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南 第二部分关于万平仓库整体改造初案 项目概况 万平仓库权属福建厦门经贸集团有部分内容简介部分内容简介为神奇 我们希望与您携手共创辉煌， 第二部分关于万平仓库整体改造初案 项目概况 万平仓库权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路， 北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥 北段。

库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库， 建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消 防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖 了层面积平方米层高米的建筑库区西南西北和东南角分别建有层的辅 助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙内四周为米的环型通道。

在我方对本项目现状进行分析见下页的基础上，根据我方对工业仓储地产 改造成商业地产项目的丰富经验及敏锐的市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成经济型 酒店或商务办公空间或大型娱乐餐饮场所或商业卖场等诸多可行性进行了科学的分 析，最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间的可行性作为本次调研的重点。

本项目现状的分析 项目分析项目优势分析项目劣势分析 本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区的结合处，毗邻思明 区政府办公大楼，可享有部分行政便利。

有个路次的公交班车经过门前，分钟行程以外的大生里车 站有个路次的公交班车经过，公共交通情况尚可。

框架式的钢混仓库空间结构及独门独院的围合式库区，较便于 重新规划整改和管理。

项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。

到达本项目需途经的路名繁多且道路曲折，区位概念极其模 糊，交通虽可到达却很不便利。

从轮渡往演武大桥方向的通道在海军码头处被单向隔离，明显 断绝了本项目与鹭江道片区中山路商圈的有机联系。

周边除几个在建高层商品房项目外，多为老式骑楼建筑，且大 多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。

本项目原为仓储用地，要申请建筑物使用功能和土地用途变 更，其申办手续极其繁琐。

本项目属带租约物业，正式清场交房日期不明确 项目机会点分析项目威胁点分析 建设中的成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接， 能化解部分车流不畅现象。

鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目的陆续推出，将 在定程度上带动本区域的人气及商业气息。

该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。

班驳破损的主体外墙不符合厦门市抗震等级标准的主体建筑 结构只设置到外墙且管道老化严重的消防设施简陋的环保 排污设施已严重破损的路面还有水电的增容„„本项目的改 造费用极其惊人。

租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致 合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重， 处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了 项目改造的业态选择和经营。

二厦门写字楼市场调研分析 厦门宏观房地产经济厦门写字楼空置面积为万平方米，仅占商品房总空置 面积的，与去年同期相比有大幅度下降。

写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。

三相关政策对厦门写字楼的影响分析 相关政策结论影响 政府出台的有关大力发展厦门总部经济 带的政策 客观上对于厦门写字楼的发展是个巨大的推动，将带动厦门写字楼需求 量的扩大，金尚路鹭江道观音山五缘湾等新商务办公空间的规划， 就是对总部经济带崛起的最佳诠释。

厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第 二第三产业发展的政策 随着投资厦门企业的不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造 了个利好的局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展的空间 厦门政府出台的住宅禁商政策 政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未来厦门写字楼走出低迷 的局面是个影响重大的政策，特别是为中低档写字楼迎来新的生机， 也为其他空置商业物业或工业物业改造成商务办公空间提供了可能性 和市场支撑。

结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程的不断深化，厦门经济增长速度将得到 持续的提高，城市竞争力也在未来日显突出。

正是在这种良好的宏观经济发展的形势下，大量的投资进入厦门市场， 这在客观上为厦门写字楼的发展提供了巨大的市场基础。

加上政府相关政策的陆续出台，为写字楼市场的崛起奠定 了坚实的政策基础。

四本区域写字楼市场现状及前景 厦门写字楼，按地理位置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝 江头板块湖里东渡板块及筹建发展中的金尚路观音山五缘湾总部经济带板块。

严格的说，本区域在行政区域上属于厦港片区，在厦门市的城区规划中，厦港片区的总体规划定位将以 居住商业旅游休闲为主，辅以文化娱乐的功能。

本区域虽与鹭江道板块非常临近，但镇海路就如 条无情的鸿沟，将本项目完全隔离在鹭江道板块之外。

成为商务写字楼必须具备的三个条件处于城 市的中央商务区有浓厚的商业氛围是人流聚集的地方在这里完全不具备。

以本项目为中心的方圆米内，除了建设中的厦门第广场，写字楼市场基本空白，而项目北侧 米开外的鹭江道板块，却是厦门最主要的高档写字楼集中地银行中心国际银行大厦建设银行 大厦等高档写字楼，入驻着大批国内外大企业，是企业展现自身实力树立企业良好的社会形象和信用 度的极佳平台。

但是，这些高档写字楼在形象景观管理都属顶级的同时，却也存在如下问题 租金门槛过高，让很多处于成长型实力不够的中小企业望而却步。

写字楼分割出租的面积要求过大，无法满足多层次客户需求。

多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。

停车位设施严重不足，停车难问题严重。

过多且刻板的装修要求限制，阻碍了客户对自己的办公空间自由发挥的权利。

本区域写字楼市场前景 厦门城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。

这些企业都希望找到些与知名企业毗邻的租金相对便宜且配套完善的办公楼，寻找更好的发展空间。

本区域在地域范围 租金水平都比较符合他们的要求，只要在配套和物业服务管理方面多下些功夫，市场前景应该不错。

全厦门中小企业超过家，据有关部门统计在住宅内办公的超过了，也就是说有家是 在住宅里办公的。

日前政府频布住宅禁商令将对这家中小企业造成定的影响，他们其中会有 大部分从住宅搬进真正的办公楼或写字楼。

然而目前写字楼的空置仅为万，以每家公司的规 模，也只能解决掉家，相对家只不过是冰山的角。

因此租赁客源还是十分丰富的。

综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的中高档办公区域，但是个物业在市场中所处的位 置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其方面的欠缺，就把它保守定位。

所 以，我们认为在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的整合管理经验和理念 以及独树帜的推广手段，定会使本案在区域内写字楼中占据重要的位置。

三项目概念定位 整体概念定位 便捷式商务办公空间 关于便捷式商务办公空间 总 第部分关于我们 我们是谁 我们做过什么 我们将做什么 第二部分关于万平仓库整体改造初案 项目概况及现状分析 二厦门写字楼市场调研分析 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，厦门宏观房地产经济形势 写字楼市场发展态势 相关政策对厦门写字楼的影响分析 本区域写字楼市场现状及前景 三概念性项目定位 整体概念定位 基本功能定位 概念性改造方案 目标客户群定位 招商策略定位 四改造成商务办公空间的优劣分析 五可持续性运营策略 六相关经济指标分析 七合作展望 第部分关于我们 我是谁 我既我们。

我们是个团队。

个涉及资本运作资产盘活房产行销实业投资科技研发经营管理等领域的团队。

个在典当评估房产行销策划物业运营风险投资休闲娱乐培训延展酒店管理矿产化工等 行业颇有建树的团队。

部分团队成员如下