【VBS500】万达商业地产公司项目操作指引手册.doc文档免费在线看

如选择缴纳 异地建设费，应尽可能利用相关优惠政策如旧城改造拆迁等降低缴纳的费用， 如选择自建人防，应尽可能降低人防等级及建造面积以降低成本。

自建人防的项目，人防车位尽可能实现销售使用权或长期租赁次性收取租 金，同时，应尽可能将为战时预留的各种设备用房加以利用如战时发电机房配电 室等考虑平时用做员工餐厅非机动车库等，以提高利用率。

如自建人防 如自建人防，尽量协调建设过程中的各管理部门，能缓建的尽量缓建，能暂不 上设备的，先不上设备。

现销售使用权或长期租赁次性收取租 金，同时，应尽可能将为战时预留的各种设备用房加以利用如战选择自建人防，应尽可能降低人防等级及建造面积以降低成本。

自建人防的项目，人防车位尽可能实 项目应结合具体情况，认真核算缴纳异地建设费或自建人防须考虑平战结合 时的使用收益的成本比较分析，原则上应尽量不建缴纳异地建设费。

部分内容简介部分内容简介建设成本。

项目应结合具体情况，认真核算缴纳异地建设费或自建人防须考虑平战结合 时的使用收益的成本比较分析，原则上应尽量不建缴纳异地建设费。

如选择缴纳 异地建设费，应尽可能利用相关优惠政策如旧城改造拆迁等降低缴纳的费用， 如选择自建人防，应尽可能降低人防等级及建造面积以降低成本。

自建人防的项目，人防车位尽可能实现销售使用权或长期租赁次性收取租 金，同时，应尽可能将为战时预留的各种设备用房加以利用如战时发电机房配电 室等考虑平时用做员工餐厅非机动车库等，以提高利用率。

如自建人防，尽量协调建设过程中的各管理部门，能缓建的尽量缓建，能暂不 上设备的，先不上设备。

战时的设施设备尽可能不施工。

五与政府签订的其它相关补充协议 项目土地出让合同签订后，项目公司与政府签订的其它相关补充协议如收地 协议拆迁补偿协议市政配套建设税收政策落实等，需报项目管理中心计划部， 并由计划部牵头根据业务类型组织发展部财务部投资部法律事务部等部门审核 并经相关分管副总裁总裁批准后签订，如突破了原土地合同的补充协议，需报董事 长批准后签订。

六关于各项目土地证等四证办理的工作要求 为了便于项目经营及融资工作的开展项目公司在办理土地证时，应遵循下列原 则 规定设计方案确定后，应尽快制定融资贷款方案并报股份公司财务部批准，根 据融资贷款方案制定土地证分拆方案。

针对不同业态，按业态划分分别办理土地证，住宅物业土地面积较大时需要分 拆办理，原则上分拆后，每证面积不应超过亩。

无法按业态划分分别办理土地证时，应考虑将可售不可售物业搭配办理土地 证。

插蜡烛项目尽量按业态划分分别办理土地证裙楼及塔楼分拆办理。

单位成立资产持有公司如持有酒店资产的酒店公司的，土地证应办理至对 应的资产持有公司名下。

项目竣工验收后，产权证应至少按分拆后的土地证对应办理。

要求土地证等四证的办理工作，由项目公司总经理全面负责，项目中心计划部指 导监督确保按要求如期完成各项办证工作。

七主力店标准房屋交接技术条件 股份公司商业开发模式决定了项目与各主力店对接是整个项目开发阶段的重要环 节，并将直接影响整个项目的开发进展情况，为提高工作效率，使各主力店的技术条 件更加明确，现将拟定的主力店标准房屋交接技术条件下发项目公司，要求项目 公司严格执行，按此技术条件推进相关设计和工程建设工作，如无董事长的批准不 得擅自修改。

如出现无有效指令而调整引起的任何问题，股份公司将追究公司总经理及相关人员的责任。

内容详见主力店标准房屋交接技术条件。

八设计会审要求 关于商业酒店项目设计会审工作，要求项目公司总经理及规划成本工程和 营销副总认真对待，每个项目成本的关键取决于设计，同时，也存在着设计不合理影 响工期的因素，所以，为进步强化设计会审的重要性，要求项目公司总经理把手 要亲自组织并不得缺席的参加每个阶段的会审。

同时，要求在规划院组织会审前，项 目公司须对每个阶段图纸要提前进行自审和预审，才能达到会审的真正目的。

凡今后同项目公司审定后的各阶段图纸，项目操作中如果再提出属会审漏项的设 计变更而影响成本和工期的问题，是属于项目公司漏审，其责任由项目公司负责。

九重大技术方案专题论证会 大型土方方案基坑支护与降水方案施工工艺等与工期目标或成本控制目标关 联性很大的事项，需要组织召开重大技术方案专题讨论会，由规划院或项目公司发 起和组织，项目管理中心协调，股份公司参与部门包括计划部质量监管部规划 院和成本控制部等。

十方案外立面环境泛光照明等相关规定 方案外立面环境泛光照明标识广告室内中庭及地面等工程设计按制 度经股份公司各单位批示完成后，在工程招标书之前和合同签署前实施前须报项 目管理中心并分管副总裁批准后方可向股份公司主管部门申请招标计划书和签订合同 及工程实施此要求主要是为了把好设计与日后使用中的矛盾关 十业务协调会现场协调会 必须履行正式交接手续。

项目管理中心计划部 须派副总经理含以上人员现场督办落实。

所有交接内容须形成交接清单并经交接 双方签字确认后存档，同时抄报项目管理中心计划部备案。

十三新增大额成本事项或突破目标成本 关于新增大额成本事项或突破目标成本，原则上按项目成本管理制度中相关规定执行，由股份公司归口业务部门牵头处理，如执行过程中发生争议影响项目正常推进 时，则项目公司必须及时将相关事项及目前处理中的问题上报项目管理中心，项目管 理中心组织成本控制部规划院财务部或营销部进行会审后，报相关副总裁和总裁 审批后执行，如突破目标成本，则需上报董事长批准后执行。

十四工程款提前支付或工程款超付申请 关于工程款提前支付或工程款超付的申请不允许累计申请支付额超过实际已完 工程量，按财务审批制度规定执行。

说明 工程款支付控制原则 项目竣验以后原则上按合同付款不得超付，特殊项目超付需报股份公司批准。

在施工承包合同中须注明，民工劳资纠纷必须由施工单位负责，并执行股份公 司拟定的奖罚条款， 项目公司须体现对施工单位有管控能力，在宽至如上第条的付款条件下。

要求项目公司必须做到不得再发生劳资纠纷事件。

如有因项目公司原因而影响工程支付进度，则可以同意提前支付部分工程款前 提是支付该笔工程款后，不会出现实际超付工程款的情况否则，如施工单位不严 格遵循合同约定付款条件而提出提前支付工程款的申请，说明该公司的资金诚信度严 重欠缺，则在今后其他工程项目招投标时，评标将加大对该施工单位资金实力的扣分 权重。

项目公司将施工单位在各节日前尤其是春节前需结清民工工资作为申请提 高付款比例的理由不成立，因签署合同时已明确项目开发进度，即本阶段施工单位应 预留足够的流动资金来结清民工工资。

即要求项目公司与施工单位签订合同时必须强 调其资金的合理安排。

关于项目公司上报的付款审批单，各业务部门经办人或部门经理及副总经理 总经理在会签时必须明确签署相关意见是否符合合同付款条件同意或不同意等 付款审批单上报股份公司后的审批时限原则上为个工作日内完成，必须杜绝当天 上报付款审批单当天就要求审批反馈执行的情况。

十五关于保证回迁房保准要求的通知 万达商业地产正处于快速发展的战略布局阶段，为了维护万达商业地产品牌形象， 提升万达商业地产美誉度，现对回迁房设计建设和交付提出如下工作要求 回迁房的层高须与商品房致。

关于回迁房的建造标准，必须严格按协议执行没有约定建造标准的，必须与 商品房建造标准指没有装修的商品房致进行设计和建造。

回迁房含回迁公建的设计图纸必须进行公示，且得取回迁人政府回迁 单位签字盖章的确认文件，并妥善存档保管。

回迁房的建设过程监督和竣工验收手续等，与商品房样，必须按建设项目管 理规范和当地政府要求严格执行，并妥善留存所有签确文件。

十六办公室租赁装修事宜 对于新成立的项目公司，办公室租赁及装修标准租赁面积价格地点需报 项目管理中心审核，并经项目管理中心计划部项目管理中心总经理股份公司办公 室主任主管项目副总裁审批后执行，具体合同审批招标等事宜按制度相关规定权 限执行。

十七住宅项目会所幼儿园等经营性物业招商 住宅项目会所幼儿园等经营性物业招商由项目公司负责，合同签订前需将租赁 合同报计划部，会同股份公司法律事务部营销部商管总部住宅物业部进行会审后 由项目管理中心总经理分管副总裁批准签署，视情况报总裁批准。

十八项目开业或入伙前与商管公司协调及落实事宜 项目公司负责商业广场开业前的空调系统水处理工作。

项目公司应统筹配合完成步行街商户自装应符合消防规范的消防报建及 报验工作。

商业广场开业前，项目公司牵头组织空调主机消防主机和智能化系统施工生 产厂家给予商管工程运行和维护保养培训。

项目入伙工作由项目公司牵头，物业公司商管公司全力配合，项目公司负 责承担入伙过程产生的费用已含在物业启动费的列支项目除外。

十九商场开业运行后的维修管理 目前商业