设项目将以国际先进的设计理念科学完 善的配套本市场发展潜力，市外金融机构开始在 抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资担保 中介机构纷纷进驻。 近年来，市县域经济发展迅速，特别是去年 改造，尤其是近几年，房地产的迅速兴起，为全市经济和社 会的发展做出了巨大的贡献，已经成为投资的重点消费的热 点。房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不 断深入，住房分配货币化趋加重。但由于此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商业地产的些利好。按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到年些政策 的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地 产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商商业地产市场已全面向好，商业地产向上 的趋势已经初步形成。因按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到年些政策 的支持，所以它的价格会涨得比较高。此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商等系列房地产调控组合拳，受楼市新 政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于部分内容简介部分内容简介坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 简称新国十条等系列房地产调控组合拳，受楼市新 政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调 控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住 宅市场的些利好会转化为对商业地产的些利好。按照惯例商铺 价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原 因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到年些政策 的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地 产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上 的趋势已经初步形成。房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不 断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑 商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城 改造，尤其是近几年，房地产的迅速兴起，为全市经济和社 会的发展做出了巨大的贡献，已经成为投资的重点消费的热 点。 近年来，市县域经济发展迅速，特别是去年市委市 政府提出强力实施资本活市战略以来，全市金融活力得以迅速 激发，由于看好资本市场发展潜力，市外金融机构开始在 抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资担保 中介机构纷纷进驻。由于这些金融投行机构都需要个城市地 段优越商务氛围浓厚功能设计完善能够充分彰显行业特征的 大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建 设能够集合众多金融投资机构入驻的怀府金融广场已成为市 资本活市战略向更深更广推进实施的必须。 基于对市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲的认 识和了解，市沁北建设投资有限公司于年月通过公开竞 拍方式获得了位于覃怀西路北侧人寿保险公司西侧，宗地编号为 号地块的使用权，并决定在此开发建设市怀府金 融广场建设项目，作为定位于服务金融投资机构的大型商业金融地 产项目，怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念科学完 善的配套设施高度人性化的管理服务，成为市新城区中心 道亮丽的风景线。项目概况 地理位置 该项目总占地面积，位于覃怀西路北侧人寿保险 公司西侧。项目南临覃怀路，与市大型会展活动中心文化 艺术中心和高档住宅小区锦绣江南隔路相望东临市迎宾 大道太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应北靠市商业 黄金路段怀府路，与怀府音乐广场清华园阳光假日小区相 依相偎西面是香港街，与农信社村镇银行太行新城焦作工 贸学院新中人民医院等大型社区互为依托。该地块地处 市新城区中心，地理位置优越交通条件便利基础配套设施完善 齐全商业氛围浓厚，是市新城区中心规划的主要商业金融用 地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。 建设规模与目标 怀府金融广场建设项目占地约亩，总建 筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数 人。 怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业 金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完善的配 套设施高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的 营业办公条件，并成为市道亮丽的风景线。 项目建设期限 怀府金融广场建设项目建设期限计划为个月，即从年元 月起至年月结束。项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目 自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。 主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中地 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本 万元，减去销售营业税金及附加万元土地增 值税万元后，预计利润总额为万元。 主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中地上部分面积 地下部分面积 建筑基地面积 广场道路面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 总投资收益率 项目资本金净利润率 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 政策重拳出击，住宅市场大动荡 今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出 台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称 新国十条等系列政策调控组合拳来连续打压高烧的楼 市。 楼市新政强势出台。楼市新政指的就是年月日，国 务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决 遏制部分城市房价过快上涨的通知简称新国十条，这是继去年 十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再 度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容是统 思想，提高认识。各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨 的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的 措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二是建立考 核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别 化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以 上的家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不 得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍对贷款购买第三 套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体 由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行银监会要指导 和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人 民银行银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种 名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高上涨过快供应紧 张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上 住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况， 采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。对境外机构和个人 购房，严格按有关政策执行。四是发挥税收政策对住房消费和房地 产收益的调节作用。财政部税务总局要加快研究制定引导个人合 理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照 税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定 价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。五是增 加居住用地有效供应，增加住房有效供给。六是调整住房供应结构。 明确保障性住房中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是 加快保障性安居工程建设。确保完成年建设保障性住房万 套各类棚户区改造住房万套的工作任务。八是加强市场监管。 加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并 限制有违法违规行为的企业新购置土地。九是加大交易秩序监管力度。对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为的房地产开发企 业，要加大曝光和处罚力度。十是完善房地产市场信息披露制度， 引导居民住房理性消费。 后续措施紧密跟进。年月日，国务院印发国务院 办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发 号，指出全国房地产市场整体上出现了些积极变化。但近期部 分城市房价地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需 要引起高度重视。年月日，银监会主席刘明康在会上要求做 好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理， 严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投