。 商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前，自年底开始到年的月中旬，政府出台了多种调控措施 直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有定的效果，但没有也不可 能达到立竿见影的效果。 房地产投资和开发都有定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期 的情况下，供给不可能有明显改善。从年月份的数据看，当月房屋竣 工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了 和。我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前 降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年 上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地 面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大， 从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价 飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的 缩减也影响了未来住房面积的供给。 年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年 年积累的库存迅速释放，而年当年形成的直接供给非常有限。从 统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来 的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期，些房价较为合 理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高 的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。 年季度投资同比增幅较大 由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。回顾 年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速 平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在 利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的 措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况 下，开发商也可能会进行些必要的开发，为以后的库存做准备。毕竟些城 市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头， 房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。不过，由 于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。年季度中地产投 资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补 库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于 线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 销售将逐渐回归常态 年月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较 明显。截至月底，根据统计的个重点城市周成交面积为万平米，虽然 大大低于年四季度的平均水平，但也恢复到年二季度的整体水平。 对于今年季度的成交情况，我们持谨慎态度。由于月份春节因素，预计在 市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。季度销售状况 可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原 因，增速仍然保持强劲态势。 我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不 会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制， 如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。 二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继 续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。 资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要 城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收 益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金 融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格 将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。 但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。 商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。 年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。针对短期 供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度的月，全 国完成房地产开发投资亿元，同比增长保险经理业务主管 技术主管业务主管 高新科技企业技术持有人股东 电子通信企业主 上市公司董事销售总监财务总监 公用事业高层主管 实业股份公司高层主管 民营企业企业主高级主管 汽车贸易行业主 私营企业业主 医药贸易公司区域代理商 律师事务所合伙人 建筑师事务所企业主 会计事务所企业主 广告公司企业主 专业资询公司企业主 文艺界影视明星主持人作家 高校领导层 政府机关高级公务员 中央省市驻地组织 外企外商中方高级主管港澳台工厂主公司股东专业人士 留学归国人员技术人才管理人才投资人才 东南亚欧美经常性商务往来人士 第四章项目开发销售时间计划 项目内容年年 前 期 准 备 报建 施工图设计 施工许可 施工招投标 工 程 建 设 基础工程 主体工程 安装工程 装饰工程 园林绿化工 程 室外工程 设备试运转 竣工验收 入伙 销售策划 售楼书印制 销售 第五章项目经济效益预测 项目总投资估算 土地出让成本根据国有土地使用权出让合同书规定该宗地 块用地性质为商业住宅用地。总使用权面积平方米亩。其价格为 每亩万元。总价万元 总建筑面积根据建设工程规划许可证规定，总用地 平方米，容积率为，其总建筑面积为平方米，商品房建安总成本本项目位于湾里区，地质条件较好，房屋为 高层建筑商铺高档公寓。因此，则本公司开发项目计划建安成本元 平方米，其总造价为万元。 拆迁安置费及三通平费用万元。 基础配套设施投资万元 规划设计费用万元 销售费用按常规比例计提，约万元 企业管理费用本着厉行节约艰苦创业的精神，把公司在开发期 内的企业日常费用支出控制在万元以内。 不可预计费用按照开发项目常规计提标准计提，其费用为 万元 第所需费用，根据所开发规模，估算为 万元。 综上所述，我们从本项目前期开发算起，直至本项目结束，作了粗略的 估算。其投资总额为万元，平均每平方米综合成本为万 元平方米元平方米。 详见下项目投资成本费用概算表 投资概算每平方米建筑面积摊入成本 序 号 项目 开发产品成本 万元 计算依据备注 土地费用 二前期工程费 规划设计费取总建筑面积的每平方米元 可性行研究费 勘察测绘费根据已签合同 三通平费场地平整元平方米，通水万，通电万 三基础设施建设费道路取道路面积的每平方米元 水电取总建筑面积的每平方米元 智能化取总建筑面积的每平方米元 煤气取总建筑面积的每平方米元 景观取景观绿化面积的每平方米元 四报建工程 规费取总建筑面积每平方米元 招标费取建筑安装成本的 监理取建筑安装成本的 质监取总建筑安装 五建筑安装工程费 商业土建费用商业土建元 商业内外装饰商业装饰元 高层土建费用高层土建元 高层内外装饰高层装饰元 多层土建费用多层土建元 多层内外装饰多层装饰元 教育土建费用教育土建元 教育内外装饰教育装饰元 六配套设施费 人防取高层建筑占地面积的元 电梯取高层总建筑面积的元平方米 会所等其它建筑含会所等公建 七管理费用取二至六项之和的 八销售费用取销售总额的 九开发期间税费取销售总额 十财务费用取贷款万个月 十不可预见费用二至六项之和的十二物业管理备用金 合计初始利润万元 第六章项目投资来源及筹措方式 经估算，本项目开发总成本约为万元。我们计划按整个工程的开发 投入资金万元。不含土地费用 资金来源及筹措计划 公司自有资金万元，作为本项目的启动资金， 本项目总销售收入万元，投资成本万元，其中企业管理费 万元销售费用计万元则该项目的计划目标利润为万元。 二销售收入 可售物业类型可售面积可售面积单价元单价元 住宅 车位 三项目收益预测 序号项目合计 销售收入万元 开发总成本万元 所得税前利润万元 所得税万元 所得税后利润万元 项目投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是 本项目的盈利能力。 投资利润率利润总额投资总成本 本项目总投资的财务投资利润率为 四风险分析 影响本项目税前利润的几个主要因素分别是开发项目投资商品房销 售价格和商品房销售率等。这些因素受当地政治经济和社会条件的影响 下，有可能会发生变化，影响本项目的经济效益。盈亏平衡点即当上述因 素向不利方向变动时，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡时的临 界点。 五资金回笼计划 项目销售预期从年月开始进行意