的 生活体验。 项目综合分析 为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行及策略分析如下。 优势分析 地理优势依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。 项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。 人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空 间充足。 规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造 项目而言已经具备定的规模优势。 板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目 前在上海市场认同度较高。 劣势分析 区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于 城市交通网络中的死角。 厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进 行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日 周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边 办公物业极少。 机会分析 世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅 政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表 示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定 的优惠。 威胁分析 同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言， 年在上海国际展览中心举行年除了传统的复兴公园白色帐篷主 秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活 园区和创意园区，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启 动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。需要值得 提的是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区跟以上物业 相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖 而出较难。 市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消 化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定 的压力。 项目优势劣势 机会 策略 利用项目处于重要的空间和 时间优势突出标志性和景观特 色 利用政府部门的宣传对项目 所在区域进行价值阐述，以征 得市场认同。 策略 在宣传与推广中强调 项目所在区域未来的前 景和预期 强调周围产业给项目 带来的特有的人文特 点。 威胁 策略 提高产品档次和定位，用产 品优势抛离对手 利用自身优势创新概念和营 销手段，综合所有有利条件打 破区域壁垒，扩大市场份额。 策略 发挥综合化特点，缩 短项目与中心区的心理 距离 做好项目内各类物业 的合理搭配和功能协 调。 上海时尚产业发展背景 时尚是种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性相互追随仿效及流行 性，其内涵随着社会与经济不断发展的。 时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情 趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场人才品牌企业活动 等要素的整合，对接形成独特的产业链时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台 时尚活动时尚文化。 时尚产业对于城市文化的形成城市产业的提升城市名片的打造城市时尚文 化引领功能的形成均有着重要的影响。它不但构成城市文化和内涵，也将贡献巨大的 产值和就业岗位，并为城市吸引到来自世界的顶尖人才社会名流国际巨星，并由 此产生更多的商机和效益。 居于世界城市层级顶端的城市，无例外都是国际时尚中心。时尚培育了巴黎的 奢华与浪漫，米兰的古典与平和，纽约的休闲与自然，伦敦的前卫与创新，东京的多 变与活力，成为几大国际城市的标志性风格，时尚是这些城市经济文化生活的重 要构成，甚至已经成了城市之魂。时尚奠定了它们在世界城市体系中不可动摇的地位。 上海要成为世界的上海，就要有与国际大都市相匹配的体现上流社会生活的娱乐 和文化艺术形式体现后现代社会审美情趣与心理需求引领世界生活与消费潮流的 顶极时尚。项目定位 紧紧围绕上海经济发展和城市功 能转变对产业的需求，并结合项目本身 资源条件，国棉厂项目将秉承纺 织产业传统发展纺织时尚产业的总体 战略，在上海首次提出了上海国际时 尚中心的主题概念，打造以纺织业为 文化背景的时尚创意策源地，兼顾时尚 设计等相关行业领域，形成以时尚创意产业为核心，集创意时尚市场交易休闲娱 乐会展旅游及其相关商务服务等体的国际时尚中心。 上海国际时尚中心是项目的主题定位，围绕这主题挖掘出时尚创意 策源概念，希望通过以纺织产业为基点延伸的国际时尚产业与国际时尚生活的完美 结合，使项目作为国际时尚中心策源地的形象被市场最终认可，从而将项目运作导向 成功。 入 车位只 小计 减开发成本 税金 净利润 上海十七棉投资发展有限公司作为项目开发主体，上海纺织置业有限公司协助参 与相关工作，故项目开发利润以的比例分配。十七棉公司享有万元中 的部分，合计为万元纺织置业公司享有万元中的部分，合计为 万元。按照工程的进度，十七棉公司预计在年和年分别有万元 的收益。 成本估算 折旧费 固定资产折旧采用直线法，残值按固定资产原值的计算，房屋建筑物 折旧年限年，设备折旧年限年，装修折旧年限年，摊销非按摊入对象的折旧 年限计算。年年每年计提折旧万元，年年每年计提折旧 万元，年年每年计提折旧万元。 营运费用 按经营收入的计取。 税金 房产税按租金收入的计取，附加税计取。 利息 按年利率计取。 管理费用 按经营收入的计取。 财务分析 盈利能力分析 反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率和投资回收期，辅助指标有财务净现 值投资利润率投资利税率。 盈利能力的评价指标如下 全部投资 税前税后 财务内部 收益率 投资回收期年 财务净现值万元 本项目的投资利润率为。 年平均利润总额 投资利润率 投资总额 所得税 本项目企业所得税率按计算。效益分析结论 财务分析表明，本项目全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收 期含建设期为年，投资利润率，表明该项目具有定的盈利能力。 损益表单位万元 序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年 秀场租金收入， 精品仓租金收入 办公楼租金收入， 餐饮租金收入 车库租金收入， 会所租金收入， 租金收入合计 物业变现收入 三期酒店公寓净利， 土地收入净利 收入 合计 建筑物折旧， 营运费用， 管理费用， 经营税金支出 变现税费支出 利息费用， 成本合计 税前利润， 所得税 税后利润， 全部资金的现金流量表单位万元 序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年 现金流入万元 经营收入 借款收入 二现金流出万元 开发成本 经营成本及税费支出 变现税费支出 本金偿还 利息支出 四全部资金净现金流量万元 累计净现金流量， 六全部资金所得税后净现金流量万元 所得税 累计净现金流量， 项目运行现金流量表单位万元 序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年 现金流入万元， 经营收入 借款收入， 二现金流出万元 开发成本 经营成本及税费支出 变现税费支出 本金偿还， 利息支出， 所得税 三全部资金净现金流量万元 累计净现金流量 指标汇总表 指标名称单位数量 项目总投资万元 年平均销售收入万元年 年平均总成本万元年 年平均销售税金万元年 年平均销售利润总额万元年 财务内部收益率税前 税前投资回收期含建设期年 财务内部收益率税后 税后投资回收期含建设期年 投资利润率 总资产利润率 二期项目预算投资为万元，加上年建设期的万元资本化利息， 共计项目投资为万元。利息暂以计算。 公司将以以后经营年度的现金流作为还款的来源，结合土地收入和酒店式公寓的 销售，预计年归还万元，年归还万元，年归还万元， 年归还万元，年归还万元，年归还万元，年归 还万元，年归还万元，年归还万元，年归还万 元，年还清余款万元详见项目运行现金流量表。 七项目运营分析 在国际购物中心的营运与发展经验中，可以明显地看到业绩增长与经营年数成 同比上扬的大趋势，所以，首次开业的基点高度，也将很大程度上决定后期增长值。 般而言，第个五年为初创期，透过厂商的淘汰替换及有效的行销手段，可以 达到个稳步上升的经营趋势而在第二个成长期，业绩尤其是租金会有较大幅度的 提升。 例如上海正大广场年月日开业，建筑面积达，多平方米， 项目投资超过亿美元。在开业年多的时间里，只有左右的出租率，楼之 上的五层楼面几乎全部空置。开始租金平均约平米天，但经营几年后下 滑至左右。 年正大广场在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，经过重新定位 重新招商，加强管理，改造后目前租金达，商铺出租率是。正大广场的日 常日均人流量达万人次，周末高峰期的日人流量更可达到万人次。 再如百联青浦奥特莱斯年月日开业，从最初开业的多个品牌， 历经年的商业培育期，依托自身的运营管理团队，坚持市场化管理制度化管理 科学化管理。终于获得市场和消费者的认同，实现之后的销售额逐年大幅上涨。 目前已拥有余家商铺，多个国内外品牌，品牌汇聚度和品质在国内相同 业态内首屈指。当初的建设总投资达到亿元，亿元贷款目前只有 亿元尚未偿还，有望于三年内全部还清。预计将在开业