发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增 进了中国与世界的友好交流。 旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于 旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是般的第三产业，而是关 联度高带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于个产 业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带 动作用，不仅体现在直接为交通运输宾馆餐饮商品贸易景区景点带 来客源和市场，而且间接地带动和影响农业工业城建文化等行业发 展，进而还能刺激金融保险信息等现代服务业加快发展。据测算，旅 游产业每增加万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出万元， 对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发 展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。 虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这阶段， 但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场满足不同游客旅游 需求的阶段，文化游休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都 市之中的先富起来的群体，这其中有企业主高层专业人士，也有都市白 领职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的 同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫， 这也是近年来各种类型的农家乐田园乐土菜馆方兴未艾的原因之。 这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。 以单形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特更奇异更新颖的旅游景色，而且他们更看 好具有综合性特征的旅游产品，希望能在次旅行过程中获得集知识性 娱乐性体验性享受性为体的多重满足。因此，如何让来自各地的游 客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业健 康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件相互促进互惠共赢。是各地 政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。 项目区发展现状 项目区所在的景区山奇水秀林青，是个风景十分优美的地方，更是 全国独无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道 教文化可谓是景区的张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是 养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到 了这个问题，在年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入 了下步的建设重点。 项目建设的必要性 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出 生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业的目标以来，县旅游产 业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展 比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了 几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地 丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进步发展壮 大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业 是投资大回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是 远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。 介入景区开发是企业发展壮大的次良好契机旅游产业是新时代的 黄金产业，虽然投资大回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运 营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供 支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游 业是个良好的决策。 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来万元的净利润，整个 项目期的经济利益十分可观。 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大 回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸 引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的 经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招 商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税 收万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。第三章项目实施的有利条件 政策环境 县委县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了 生态立县战略，提出要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能， 集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民 经济的主导产业的目标。在年的县第十四届人民代表大会第次会 议上通过了关于全面实施生态立县战略，加快小康建设步伐的决定， 明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅游指明了 方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支 持。 政府支持 近几年来，县委县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的 成绩。目前已初步开发出生态观光温泉沐浴健康养生竹海漂流奇 景观赏宗教朝，已经 考虑了每年的工资增长因素。 折旧按平均年限折旧法计算，构筑物公路折旧年限为年，残值 率取，年折旧率为建筑物折旧年限为年，残值率取， 年折旧率为。机器设备和环境小品等平均折旧年限为年，残值率取，年折旧率为 修理费用设备按预计修理费用中包含了修理用的配件，其它 按预计。 财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行年期贷款年利率 计算。企业自筹资金不计利息。 销售费用前三年按销售收入的计算，三年后按计算。 其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的计算。 财务折现率按计算。 营业收入和营业税金及附加估算 预期营业收入明细表见下表 表预期营业收入明细表 单位人民币万元 项目数量说明 预计度假村年接待旅游人数万人 预计营业收入 其中洗浴门票收入元票 餐饮收入人均消费元 温泉山庄客房收入 总住宿招待能力人天，入住率约 随游客人数增长而增长，最高定 为，平均房价元间 贵宾楼客房收入 总住宿招待能力人天，入住率约 随游客人数增长而增长，最高定 为，平均房价元间 娱乐及购物收入年接待人次按总人数的计算，人均消费元 香火条街租赁收入从年开始计算，初始租金暂定万元间年，预计年增长 收入合计 预计年收入年接待人数万人 预计年收入年接待人数万人 预计年收入年接待人数人明细情况情参见表度假村预期收入计算表 销售税金及附加 营业税，各项附加税费为营业税的。 所得税公积金和公益金 按年利润总额扣除以前年度亏损后数的计算所得税。盈余公积 金按税后利润的提取。 总成本及经营成本估算 本项目产品各年总成本费用估算见附表。 由项目附表可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用 ，可变成本费用为占总成本费用。 财务效益分析 盈利能力分析 经测算，本项目的投资利润率为，计算公式投资利润率 年平均利润总额项目总投资。年平均利润总额指标详见附表静 态投资回收期为年含项目建设期年，财务内部收益率税 后，财务净现值万元税后。 清偿能力分析 经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为 年，还款能力较强。上述指标详见附表附表 不确定性分析 敏感性分析如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资 后能获得预期收入万元，项目计算期可得净现金流量万元 如预期收入增加，达到万元，则可得净现金流量万元 如预期收入减少，只有元，则只可得净现金流量万 元。 如本项目投资后所获取的收入低于万元，将会出现净现金流量负 数。 净现金流量 万元 敏感性分析 收入 投资 经营成本 增减幅度 计划水平 营业收入 投资总额 经营成本 度假村预期营业收入计算表 表金额单位人民币万元 计算 年度 预计游 客人数 山庄住 宿总接 待能力 预计山 庄住宿 人数 入住 率 贵宾楼 总接待 能力 预计贵 宾楼住 宿人数 入住 率 洗浴门 票收入 山庄住 宿收入 贵宾楼 住宿收 入 餐饮 收入 娱乐及 购入收 入 香火 条街租 赁收入 收入 合计 第十章项目组织与管理 劳动定员和人员培训 项目组织和管理 为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建 设必须按照有关房屋公路建设技术规程开展，并按基本建设程序对 项目实施管理。 项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发 公司拟聘请县旅游交通建设农业林业等部门的有关技术人员作为 项目顾问，共同领导本项目的实施。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。 管理机构设置和职能划分 度假村有限公司内设办公室财务部工程部客户部餐饮部住 宿部保安部，定员人。项目建成后，按企业组织统管理。落实管 护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质同时建立健全各项运 行管护规章制度，认真贯彻实施。参见组织机构设置图 劳动定员 参见表岗位定员表 表岗位定员表 序号岗位名称定员 高级管理人员 中级管理人员 服务人员包括领班等低级管理人员 技术人员 保安人员 合计 组织机构设置图 项目经营管理措施 为了保证经营的顺利进行，