商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商 业型物业的理想之所。 第二章项目宏观环境分析 投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要 问题。 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展， 主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中 高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。 从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程 第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装 修标准低，多数无电梯。 典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。 第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑 装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作 人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。 典型代表为武汉招银大厦武汉广场。 第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务 代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通 安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般 处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与 般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以 旺销，受到投资买家的青睐。 典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。 第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级 酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代商务楼 主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对 中高端企业和客户的需求。 典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。 二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。 在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小 企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成 本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营 转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都 开始对外销售，价格差距较大。 市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。 年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步 分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞 争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务 写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。 在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商 务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元 •月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在 元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时 的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在 的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。 城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。 在年的写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。城市综合 体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的 重要方向。年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心 时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中 的永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技 术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑 规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。 三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道 中部崛起对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明 年是湖北经济近十年以来发展最好的个年份。年，正是湖北十五 乃至今后更长发展周期的个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年 武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。固定资 产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为 经济稳步增长的重要支撑。继年人均可支配收入突破万元以后，年仍 保持了较大增长，与总体经济增长致。 武汉历年变化图 国内生产总值亿元 涨跌 武汉历年固定资产投资变化图 固定万元 项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本 即项目开发经营成本达到预测成本的时，项目处于盈亏平衡状态。 实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照计算期平均状 态计算的结果。 二项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 项目总投资 由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的变化，故项目的总 投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达到。 项目全部资金的现金流量表当总投资增大时 序 号 项目建设经营期 年年年年 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建造成本含土地转让费 销售费用按销售收入计 应缴税费按销售收入计 小计 净现金流量 累计净现金流量 折现系数 年净现金流量 累计年净现金流量 从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金的现金流量表的情况 来看，财务净现值万元，大于零，项目仍然可行。 项目销售收入 在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场的，故该项目所面临的市场 风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收入的预测建立在对本项目的未来 前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失 误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的 销售收入产生不利的影响。 目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。 项目全部资金的现金流量表当销售收入减少时 序号项目建设经营期 年年年年 现金流入 销售收入 小计 现金流出 建造成本含土地 转让费 销售费用按销售 收入计 应缴税费按销售 收入计 小计 净现金流量 累计净现金流量 折现系数 年净现金流量 累计年净现金流 量 从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表的情况来看， 财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。 三项目风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险 资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析项目定位 项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确 定性因素带来的风险。 市场风险 项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设 计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合潜在目标客户群的要求另 方面，如何在广大的市场与顾客面前展现本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产 市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位 的物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好的方面。 但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边 物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群的变化， 跟踪调查，作出应变。 项目的资本风险 项目的筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现， 整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，建议首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销 售宣传的强力攻势。 企业风险 企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目 的目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择 等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准 确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入 因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的销售工作，加强 营销的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。 第十章结论与建议 项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展 中部崛起战略的实施 武汉写字楼市场的逐渐升温等等。 以上这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境和机遇。 二项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积平方米 项目总投资万元 项目财务净现值万元 项目财务内部收益率 三项目具有的突出优势 与摩根中心相同档次的竞争对手较少。 项目的黄金地段优势。 公司的资金优势。 项目所处地块的发展前景比较好。 四项目开发经营风险小 本项目属于相对大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用取得费用 较低，且在开发运作过程中享受政府提供的