市房地产开发的号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市 房地产市场由初创进入到了快速发展时期。年城市居民人 均住房使用面积达到平方米,比上年增加平方米 农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平 方米。 供需基本平衡，产销两旺。 从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具 体表现在以下三个方面 换房高峰即将到来。从时间来推算，今年是全面房改 的第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程 度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求， 新房市场需求潜力比较大。城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨 胀，为房地产开发提供了载体。 收入的不断增长，为购房提供了经济基础。年城 市居民人均可支配收入元,增长人均消费性支出 元,增长。农民人均纯收入元，增长 人均消费性支出元，增长。城市居民恩格尔系数 ，农村居民恩格尔系数。城乡居民人均储蓄 元，比上年增加元。从供给看，良好的经营业绩为开发商 持续增加投入提供了可靠的资本保证。据初步测算，全市完成 建筑业总产值亿元，增长。全年房屋建筑施工面 积万平方米，增长房屋竣工面积万平方 米，其中住宅竣工面积万平方米。考虑到结算迟缓预售 房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺 房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。 从市企调队今年季度的房地产景气调查数据来看，我市 房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业 交通运输及邮电通信批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。 可见乐观看好仍是我市房地产企业对本行业的判断 与预期，企业家对投资房地产业信心足。 第二节市场风险分析 项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注 意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风 险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。 建设风险 本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件新 工艺带来的挑战工程变更等风险。自然条件风险主要表现在 两个方面是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒酷 暑多雨塌方等对工程质量进度和投资的影响。二是当地 出现的异常地质气候水文等不可抗拒的自然灾害。 规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好 项目建设的招标工作做出工程施工进度的详细计划，购买工 程保险进行风险转移等。 政策风险 目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政 策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了定的作用。但是， 还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位的共同努 力多策并举。 外部环境风险 外部的自然环境社会环境经济环境和政府的相关政策 等因素的变化，也可能引起风险。 该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开 发商提供个方便的管理部财 务部办公室等机构，对项目的概算控制资金使用施工组织 建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。 二工程进度安排 本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工 作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设 计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完 成，年月份可望开工建设。本项目的建设拟采用滚动开 发方式，建设期个月。 施工进度计划表 序 号项目名称 年年年 可研报告编制与审批 勘察设计 初步设计与施工图设计 建筑工程施工 配套设施 总体竣工验收 三实施措施 工程招标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，该 项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业项目，在其规 定的招标范围内，项目的勘察设计施工监理以及重要设备 材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况， 招标的组织形式应实行公开招标。招标的具体内容由项目审批部 门核准。 工程监理制 由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议 在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力 的监理单位，采取委托全过程式的监理方式。 项目法人制 根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责 任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量总负责。 项目合同制 建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位施工 单位设备安装单位装饰装修队伍设备供应商签订相关合同， 认真会审施工图，明确质量要求和合理工期总造价，明确双方 的责权利及约束机制。 第十章投资估算与资金筹措 第节投资估算 估算依据 山东省建筑工程综合定额 山东省安装工程综合定额 莱芜市材料预算价格 同类工程造价情况 现行投资估算的有关规定。 二总投资估算 开发成本 土地成本，本项目总地价按元计算，土地成本为 元万元。 前期工程费，共计万元。 前期工程费用表 序号项目计算依据金额万元 规划及施工设计费元 监理费元 合计元 建安工程费，共计万元。 建安工程费用表序号项目单价元工程量金额万元 土建安装工程费 共计 基础设施配套费，共计万元。 基础设施配套费用表 序号项目名称折合建筑面积平方米单价合价 室外排水道路按室外总面积计 围墙大门小型公建 区内室外电气 区内室外给水采暖 施工期水电办公临时设施 区内室外绿化工程折合室外总面积计 区内室外景观工程按室外总面积计 合计 上缴政府费用，共计万元。 上缴政府费用表序号项目名称折合建筑平米单价元平方米总额万元 城市规划费用 城市基础设施配套费 质检费 施工图审查费 质量监督费 开发费 散装水泥费 施工图消防审查费 人防建设费 气象局技术服务费 抗震审查费 小计 环境监测费 合计 不可预见费用，共计万元。 主要有以下几项 第，在市场条件下，建材价格是不断变动的，这就存在三 材差价的因素。第二，在进行技术设计，施工图设计和施工过程中变更设计 时，都会增加工程费用。 第三，用于般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取 的措施费用。 第四，工程竣工时，质量验收中的修复费用。 第五，特别是对于旧城区，有很多不明的地下构筑物，由于 年代久远，无图可查，若是在基础开挖中，碰到这些构筑物，势 必会增加地基处理费用。 以上费用共计万元，为前七项之和。 该项目总投资共计万元，全部用于开发房地产投资，其 中土地费用万元，前期费用万元，基础设施建设 费万元，建筑安装工程费万元，上缴政府费用 万元，不可预见费用万元。 第二节资金筹措 资金筹措 本项目总投资万元，全部由建设单位自筹解决。 二资金使用 根据建设实际情况和资金筹措计划，确保本项目采取滚动式 开发方式，以便尽快回笼资金，年月全面开工建设， 年完工。 第十章经济评价 第节销售收入估算 基础数据 本项目总建筑面积平方米，其中多层住宅建筑面积 平方米，高层住宅建筑面积平方米，商业网点 面积平方米。 二销售计划 全部住宅计划三年内全部售完，年开始预售， 年销售，年全部售完售房分期付款，合同签订当年交 ，余款第二年交齐。 三销售价格的确定 根据投资估算成本分析结果和通过市场需求预测，确定销 售价格如下住宅均价元平方米,商业网点均价 元平方米。 四销售计划及销售收入估算表 销售计划及销售收入估算表 合计 住宅元平方米 商业网点元平方米 销售比例 销售收入万元 第二节财务分析 年份项 目主要数据的确定 税费率所得税率按计算营业税及附加按考虑 土地增值税按不同增扣比计算，在各年分摊。 计算期根据房地产开发项目以商品房全部售完为限， 共为年。 二财务分析与评价如下 收入及成本 本项目销售收入万元，产品总开发费用万元。 销售税金及附加 根据有关规定，出售不动产按税率缴纳营业税，城市建设维护 税和教育费附加分别按营业税的和缴纳，土地增值税按销售 收入的缴纳。经计算，本项目应缴纳税金及附加万元，其 中营业税万元，城市建设维护税和教育费附加万元， 土地增值税万元。 详见营业税金及附加估算表损益表。 营业税金及附加估算表单位万元序号 年份 项目 合计年年年 销售收入 税金及附加 营业税 城市建设维护税和教育费附加 土地增值税 损益表单位万元 序号项目合计 经营收入 商品房销售收入 自营收入 开发产品经营成本 银行贷款利息 税金及附加 利润总额 弥补以前年度亏损 应纳税所得额 所得税 税后利润 公益金 法定盈余公积金 可供投资者分配利润 年末未分配利润 经济效益总投资收益率 项目财务现金全部投资流量表单位万元 序号项目合计 现金流入 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 现金流出 开发产品投资 经营资金 自营部分经营费用 出租房经营费用 税金及附加 所得税 公益金 法定盈余公积金 净现金流量 第三节盈亏平衡分析 本项目总投资为万元，销售收入为万元，税金 及附加为万元，销售面积平方米。 总投资销售收入销售税金及附加 平方米 当销售面积大于平方米时，投资方即可获得利润。 第十三章社会综合效益评价 胡锦涛在十七大报告中提出努力使全体人民学有所教劳 有所得病有所医老有所养住有所居。把住有所居作为构 建社会主义和谐社会的重要条件和方面，写入我们党个比较长 时期的纲领性文件，明确反映了我们党对事关民生的住房问题的 新认识，也反映了我们党对执政规律执政能力执政方略执 政方式的新认识，为我国城市房地产业和住房制度改革指明了方 向。 充分认识住有所