性 项目建设是福鼎市城市建设的需要 近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质的飞跃提高 人民生活质量的突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划 中心六组团的要求，中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化 等。加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设，新建体育中心 城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团， 规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立东扩南移面海的城市空间发展战略,提出 千年城址，百年建设的规划理念,坚持规划高起点建设高标准管理高效能环境高质 量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比 原来扩大了近倍，城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用 地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市 道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目的建设为完善城市的 总体规划提供了有益的支持。 二项目建设是福鼎市社会经济发展的需要 在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产产业的发展占据了 个重要的位置。从种意义上说，房地产业不仅成为地方税收的重要经济来源，拉动了其 它行业的发展速度，缓和了居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容 市貌。随着我市核电站等大型项目的落户，石板材化油器等支柱产业旅游行业的迅猛 发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造的进步完善将提入重要议事日程，而本项 目的建设为将会更进步拉动福鼎社会经济的发展。 三项目建设是拉动桐南新城发展的需要 本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北临米规划路，它 的建设与完善，能带动桐南新城的建设，使桐南新城的城市建设步入新的阶段，充分体现 城市东扩的发展战略。 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节写字楼市场调研分析 国内写字楼发展环境 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段 初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段 国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字 楼的需求提供了良好的基础 与早期写字楼形态功能单，品质档次仅满足于般性办公需要，入住 客户零散档次较低，供应需求较少的初中级阶段相比，随着中国房地产行业 近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供 应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大的改善， 档次也随着提升 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写， 确保发挥效益。 三招标基本情况 项目的招标内容范围组织形式方式见表 招标基本情况表 序号内容招标范围招标组织形式招标方式不采用 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 招标方式 勘察 设计 监理 建筑安装工程 设备 第九章投资估算与资金筹措 第节投资估算 主要编制依据 采用定额与指标依据 全国统安装工程预算定额福建省综合单价表年版 福建省建筑工程综合单价表年 福建省建筑装饰工程综合单价表年 福建省建筑工程消耗量定额 福建省建筑装饰装修工程消耗量定额 福建省建筑安装工程费用定额版及有关规费调整的通知 年福鼎市类似工程投资估算指标 市政工程投资估算指标建标号。 二基础材料 建筑材料价格依据福鼎市年月份发布的建筑工程价格 可行性研究报告中相关建设方案及工程量。 三其他费用计价依据 建设单位管理费根据财政部财建号文计取 勘察设计费根据国家计委建设部计价格号工程勘测设计收费标准计 取 工程监理费按照发改价格号计取 项目前期工作费根据国家计委计价格号文计取 工程招标代理服务费根据国家发改委计价格号文计取 不可预见费按工程费用与工程建设其他费用之和不含土地使用费的计取 二投资估算 建设投资 项目建设投资额为万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用 万元，不可预见费万元。 财务费用 本项目建设资金拟由股东自筹解决，因此不单独计算财务费用。 销售费用 根据规划方案,可销售面积具体为办公面积平方米，商业面积 平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目的售价，预计本项目办公建筑平均售价为每平 方米元，商业建筑平均售价为每平方米元， 销售收入预计万。 销售费用按销售收入的比例计算，则销售费用为万元。 项目总投资 项目总投资为万元，其中建设投资万元，销售费用为万元。 详见如下投资估算表 投资估算表单位万元 序 号 项目 建筑安装 工程费 其他费用合计 技术经济指标 单位数量 指标值 元 建设投资 工程费用 建筑工程 地上建筑 地下室 地下配套工程 配套工程 道路及广场 绿化工程 配电工程 给排水工程亩 二工程建设其他费用 土地使用费 土地取得费 契税 城市建设配套费 建设单位管理费 项目前期工作费 勘察费 设计费 工程建设监理费 施工图预算编制费 竣工图编制费 工程招投标代理费 工程保险费 环境影响报告表编 制及评价费用 联合试运行费 三不可预见费 二销售费用 三总投资 第二节资金筹措 项目总投资为万元，资金筹措渠道如下 宁德鼎融置业有限公司自有资金及股东自筹资金投入万元，占其 中注册资金万元，股东自筹资金万元。 销售再投入资金万元，占。 项目资金使用期从年月至年月，为期年，项目总投资使用计划与 资金筹措表见下表 项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元 序号项目合计 资金筹措 项目资本金 销售收入再投入 第十章经济评价 第节编制说明 编制依据 国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数第 三版。 项目建设方案。 二计算期 本项目经济评价计算期按年计。 三项目贴现率 项目贴现率取。 第二节费用与收益估算 总成本费用估算 总成本为万元由下列构成 建设投资 项目建设投资额为万元， 销售费用 销售费用按销售收入的比例计算，则销售费用为万元。 二收入和税金估算 根据规划方案,可销售面积具体为写字楼面积平方米，商业面积 平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目的售价，预计本项目写字楼建筑平均售价为每 平方米元，商业建筑平均售价为每平方米元， 销售收入预计万元。 销售税金及附加 项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加，营业税按 征收，城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税的和征收。 营业税及附加万元 土地增值税本项目为普通商品房建设项目，增值额在超扣除项目的 之间，按增值部分的减扣除项目的征收，计万元。 所得税 本项目所得税按计算。 第三节效益分析 投资静态收益分析 表投资静态收益分析 项目单位数值备注 总开发价值 销售收入万元 营业税及附加万元 土地增值税万元 计万元 总成本 建设投资万元 销售费用万元收入记取 成本合计万元 投资利润 所得税前利润总额万元 投资利润率 净利润 企业所得税万元 所得税后净利润万元 投资利润率 资本金利润率 二投资动态收益分析 项目销售回款计划 本项目在建设项目的主体层开始预售，预计在年内全部售完，房屋销售进度如下 房屋销售进度计划表 序号时间比例金额万元 万元 第期年月年月 至年第三季节 约 第二期年月年月约 合计 动态收益分析主要指标 财务内部收益率 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时 的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。 当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率的大小取 决于银行的利率高低项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。依据福鼎市的行业 标准，选取基准收益率为。 财务净现值 财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期 的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的 项目是可以考虑接受的。 编制项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析。分析时间从 年月至年月，年。 项目投资现金流量表全部投资单位万元 序号项目合计 计算期 现金流入 第期销售收入 第二期销售收入 现金流出 建设投资 销售费用 财务费用 营业税金及附加 土地增值税 所得税前净现金流 量 累计所得税前净现 金流量 调整所得税 所得税后净现金流 量 累计所得税后净现 金流量 动态收益分析结果 根据项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析，主要指标结果如下 表 主要经济指标 序号名称税前指标税后指标 项目投资财务内部收益率 项目投资财务净现值万元 项目投资所得税前财务内部收益率，项目投资所得税后财务内部收益率， 大于该公司基准收益率项目投资所得税前财务净现值万元，项目投资所得 税后财务净现值万元，均大于项目投资回收期约年，可以接受。因此，从 动态收益分析来看，项目可行，且有定盈利能力。 第四节不确定性分析 盈亏平衡分析 以销售价格表示的盈亏平衡点为销售收入的即写字楼销售价格达到元， 商业销售价格达到元，企业就可以保本，由此可见该项目具有定的适应市场变 化的能力。 二敏感性分析 本计算从开发成本销售价格变化进行单因素敏感性分析，见下表。从这两个因素敏 感性分析表明，项目对销售价格较敏感，相对而言对开发成本敏感性较弱