进展顺利。全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路 两侧河道整治，第八期农业综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建设竣工个工业重 点项目顺利推进，山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素山东维尔纺织集 团有限公司年产吨涤纶毛毯绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯凤阳彩钢 板有限公司年产万吨镀铝锌硅山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等个项目投产 或部分投产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造永大化工有限公司万吨氯碱 二期工程等项目未完成年度建设计划项流通重点项目进展顺利，胜利沙发家具批发市场 三期四期工程名爵汽店巴黎假日广场华信大厦已正式运营，陕汽重卡汽车店 项目进入试营业阶段，凤阳家具城改造项目康诚丽都山东谷丰粮食储备库二期工程项目 主体建设已完成，沙发家具市场东扩工程紫荆花购物广场商城项目已开始动工建 设。 交通条件 区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港公里，西距济南国际机场公里， 胶济铁路济青高速公路和国道横贯城区，公路通车里程近公里。境内有国道 庆淄路张周路周长路等多条高等级公路干线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁 路穿城而过。区距济南机场公里，距青岛港公里，对外交通十分便利。 基础设施条件 城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达平方公里。 投资亿元，完成了涉及城市规划建设管理等多方面的项重点工程，完成丝绸路改 建工程，完成东部路网排水路灯配套工程，对大街北段育才路太平南街辛街油坊街 等六条小街巷进行治理，认真做好市政设施的维修维护，确保城市安全度汛。 积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造淦河公园 东部新区路网和三个便民小游园等批具有突破性的园林绿化工程，全面展现了具有特色 的园林城市风貌。全年新建绿地万平方米，升级改造原有绿地万平方米，人均公共 绿地面积达到平方米，建成区绿化覆盖率达，绿地率达。 拟建地点路北侧，青年公园东侧地块状况 路北侧，青年公园东侧地块，为集体建设用地，规划用地性质为公益事业用地。 该区域规划总用地面积为平方米约亩，宗地西邻青年公园，南邻路， 现状用途为村内厂区用地及居民住宅营业用地。 二项目提出的理由与过程 老年公寓是社会发展的需要 人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。年月，在美国丹佛 召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出 了要建立照料社会的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问 题的重视。年被定为国际老年人年，标志着世纪世界将进入人口老龄化时代，标 志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文 明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养 老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴 建老年公寓，为老年人提供多功能全方位综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公 寓与传统的敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的 老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管 理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。 老年公寓的设施要方便舒适安全。比如要有防滑地面防跌扶手坐式便器紧急呼救 装置等。公寓内还应有各种生活服务休闲娱乐医疗保健设施，有专门的服务人员和医务 人员。 项目提出过程 区老年康复中心是区年重点建设项目，是为贯彻党的十七大会议精神，加快 社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年人老有所 养病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划 以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持， 特编制该项目的申请报告上报。 三建设规模与目标定位 建筑规模 本项目为区老年康复中心建设项目，拟建幢层门诊楼幢层病房楼幢 层康复楼幢层公寓楼及幢层附属楼，规划用地平方米合亩，总建 筑面积平方米，其中公建建筑面积平方米，公寓建筑面积平方米，建筑 密度，容积率，绿地率，停车位个。 目标定位 随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接 受。老年公寓有完善周到及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将 越来越受到有知识有品位经济基础较好观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院敬老院有着很大的不 同，养老院般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的些民 政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃 的好，住的舒适，而且还提供较质地貌区位于鲁西台背斜鲁中隆起的北缘，向斜的末端。区内自南向北 出露地层由老到新，依次为二叠系三叠系侏罗系白垩系，第三系及第四系，地质构造 以褶皱和断层为主。地势呈现南高北低的特点以胶济铁路为界，南部多为丘陵，北部多为 平原。地势最高点在王村镇西宝山，海拔米最低处在北郊镇北部邓家村北，海拔高 度约米。最大相对高差米，最高最低处相距公里。 水文 地表水境内主要河流有条，皆属小清河水系。分别为孝妇河范阳河泔沟河淦 河米沟河玉带河青杨河。有座中型水库萌山水库，库容万立方米。此外还有 座小型水库，座小二型水库，塘坝座。 地下水全区多年平均水资源总量约为亿立方米，其中为客水，总量约为 亿立方米。地下水总储量约为亿立方米。 气侯 区属暖温带大陆性季风气侯，属半湿润地区，四季分明，光照充沛。雨季集中在 月份。年平均降雨量，最大年降雨量，最小年降雨量，年平均气 温，极端最高气温，极端最低气温，年平均气压，年平均 相对湿度。历年来年主导风向为南南西，多年平均风速。 本项目周围为城市主要建成区，地面沉降已趋于稳定，宗地地基承载力吨平方米， 地势平坦，交通便利，环境质量较好。 第五节特殊环境影响分析 本项目建设周围无历史文化遣产自然遣产风景名胜和自然景观等特殊环境，故本报 告不对特殊环境影响进行分析。 第八章经济影响分析 第节经济费用效益分析 项目投资估算 根据本项目的建筑规模技术方案设备方案工程方案及项目实施进度等进行研究并 基本确定的基础上，估算项目投入总资金，测算建设期各阶段资金需求量，作为制定融资方 案进行经济评价以及编制初步设计概算的依据。 投资估算依据 项目规划总平面图 委托方提供的相关估算资料 当地类似工程发包价格 房地产开发税费标准及工程建设其它费用标准 建设场地现状及市政设施条件 国家计委，建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版 山东省建设工程综合定额和山东省安装工程综合定额等相关费用的定额 市本地材料设备价格和类似工程造价 投资估算内容 土地取得费用本项目土地为村内集体建设用地，地上附着物为企业厂房及居民用 房，按平均容积计计，则上地建筑物建筑面积约平方米，其补偿价格按元 平方米计，则土地取得费用为万元。 房屋开发费包括建筑安装费，工程建设其它费用，不可预见费用和建筑单位管 理费用，具体估算如下 建筑安装工程费用包括建筑安装成本，参照类似工程承发包价格及相关建筑的工程 造价，本项目按元计包括电梯及室内装饰装修，则总建安成本为万元。 工程建设相关费用是指建筑投资中除建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程 费以外所必须花费的其它费用。包括配套费劳保基金墙改费开发管理费设计费招 投标代理费工程质量监督费监理费消防设施费人防工程建设及园林绿化费，根据工 程建设相关费用取费标准确定为元，本项目为村内老年公寓建设项目，相关费用均优 惠，本次按半计，即元，则总费用为万元。 不可预见费不可预见费是指在项目实施中难以预料的支出，需要事先预留的费 用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用，其估算可按建设安装工程费用 和的比例计算，为元，则总不可预见费为万元。 管理费管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发 生的各种费用，般按项目总投资的估算，结合本项目的实际开发周期年确 定管理费为总投资的，为 万元万元万元万元万元 财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券 的利息，还包括金融机构手续费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生 的其他财务费用。其中利率以当地商业银行对外公布年期贷款利率计，利息以外的 其他融资费用按利息的计。则 利息万元万元万元万元万元 万元 融资费用利息万元 合计财务费用万元 则本项目总投资费用 万元万元万元万元万元万元万元 营业收入估算 根据我们掌握的区老年公寓类房地产供求状况及区老年人收入情况调查，确定本 项目的各种设施的收费标准，如下表 建筑类型建筑面积收入空置率费用利润万元年备注 门诊楼万元月内设内科外科心脑血管科放科等 病房楼元个天床位 康复楼元个天个床位 公寓楼元月个房间 附属楼 附属楼作为其它楼房的配 套用房，其收益已包括在 其它房产内 合计 注本项目费用已包括其运营所需材料费管理费及各种税费。 利润 利润万元 盈利能力分析 成本利润率万元万元 年利润率万