京球会项目所需的亩用地选址于江宁区科学园大学 城中心，土地类型主要为浅丘湖泊地，在江宁区科学园的土地开 发规划中，该片土地属于文化体育教育用地。 南京球会的建设，将通过精心设计和规划建设，充分考虑 利用该片土地内的闲置土地，项目的建设过程将贯彻注重环保的 宗旨，高度注重生态平衡和自然环境保护，植被覆盖率将达 以上，在使用的土地范围内规划新植树不少于万棵。通过大规 模更新植被品种，起到美化周边环境进步保护生态环境的作 用，实现了项目所在土地的生态效益经济效益社会效益的均 衡发展，同时可以带动项目周边土地的滚动发展土地开发和利用价值的提升，促进了该地区土地资源的综合开发利用。 三中国高尔夫体育产业有效发展模式的积极探索 随着改革开放的深入，体育旅游休闲娱乐成为解决温 饱以后的中国人日益增长的需求。单纯的依靠政府办体育已无法 满足人们的多元化需求。发动社会力量办体育走产业化市场 化道路是大势所趋。国家经济结构的调整，也为体育产业启动内 需促进消费安排就业提供了契机。因此，许多专家学者认为， 体育产业是个具有巨大潜力和现时开发能力的充满活力的朝 阳产业，体育产业将成为国民经济新的增长点。在体育产业群系 内，高尔夫球运动产业无疑是个耀眼的前沿产业和极具发展潜 力的产业。目前，高尔夫球在国际上与网球和足球并称为三大体 育产业，世界高尔夫产业每年的市场价值达数百亿美元，面对这 前景巨大的体育产业，中国极有必要通过积极有效的举措，探 求高尔夫体育产业的有效发展模式，推动高尔夫产业的快速发展 和壮大。 香港裕汇集团有限公司通过在二十世纪九十年代投资建设 深圳球会，开始积极探求中国特色的科学有效的高尔夫体育产 业发展模式，深圳球会近十年的发展历程，已通过各种方式初步 探索了中国高尔夫体育产业发展道路与模式。深圳球会目前已经 是中国高尔夫体育产业的发展基地之，也是集运动休闲旅 游度假为体的多功能现代化综合社区，形成了以高尔夫为 支柱，以旅游业地产业互动发展，吃住娱购四要素 齐备的综合体育产业群。 在深圳成功发展的基础上，香港裕汇集团有限公司通过高尔夫球会多年运营经验的积累，在展望中国高尔夫市场未来发展趋 势的基础上，制定了以深圳球会为平台，立足深圳，面向全国， 涵盖高尔夫投资建设管理网络开发和相关产业，塑造以沙 河为品牌的高尔夫管理公司，在业内独树帜，将高尔夫体育 产业发展成为集团支柱产业的战略规划，以打造个国内领 先国际流的精品连锁高尔夫球会集团作为未来的发展目标。 南京球会就是对这发展规划和目标的积极实践。该项目将充分 利用长江三角洲社会经济迅速发展，南京市经济发展和对外开 发招商引资迅猛推进的有利时机，建设为个集高尔夫体育电瓶车辆，需用各类草坪机械设备等 台套，合计金额约需人民币万元。车辆设备价格中包 括了设备的购买价格进口关税和各种手续费以及设备的保管和 运杂费等。 建设工程其他费 工程项目勘察费球场设计费绿化设计费会所及其他配 套设施设计费可行性研究报告的编制和评估费等工程前期费 场地平整费和公司开办费等，以及上缴的税费等费用参照国家计 委和南京当地的相关税费标准计算。总计工程建设其他费用为 万元。 其他不可预见开支万元 根据上述文件法规的规定和处理方法，项目的静态建设投 资估算为万元。考虑到本项目的实际建设与运行特点，在 项目投资中暂不需要项目铺底流动资金，因此，项目总投资共 万元。详见表项目总投资估算表。 表项目总投资估算表 序号项目名称金额万元 建设工程费 高尔夫球场建设工程费 会所及其他配套设施费用 二建设工程其他费 工程勘察设计和评估策划费开办费 三球车草坪设备等购置费 四不可预见费 五土地费 六项目静态投资合计 七建设期利息 八项目总投资 二资金来源 根据估算，为了保证项目的顺利实施，南京球会项目需要投 资人民币万元。项目所需投资资金通过项目单位自筹和银 行贷款两条途径解决，其中，项目单位自筹万元，占项目 总投资的，银行贷款万元，占项目总投资的。银 行贷款资金通过球场用地进行抵押。第十章项目经济效益分析与财务评价 分析评价的主要依据及原则 依据。 原国家发展计划委员会颁布的建设项目经济评价方 法与参数第二版 现行国家和地方的有关税费征收政策和财务会计规 章制度 项目企业提供的其他有关资料。 原则。 财务评价遵循稳妥保守谨慎客观的原则，以确保项 目经济效益计算的科学与可靠性 动态分析为主静态分析为辅原则 定量分析为主定性分析为辅原则 效益与成本费用的计算口径致原则 依据经验和遵循市场实际相结合的原则，在依据专业 测算经验的基础上，按照行业市场的实际建设和经营管理情况进 行类比和测算。 二基础数据测算 收入预测。 本项目的收入主要包括三部分是高尔夫球会会籍会员 证销售收入二是球场运行过程中的日常经营收入，含会员以 及非会员的消费收入，包括了果岭费球僮费球车费灯光费 租赁费存包费以及其他消费收入等等三是会所客房餐饮娱乐等的收入。 会籍销售收入。球场将按照会员俱乐部的形式经营运 作，在年初洞建成后，即可以发售俱乐部的创始会籍。 根据高尔夫球行业的通行标准，每单个洞标准球场的最大会 籍配置标准为个。南京沙河公司根据对长江三角洲南京 都市圈和南京市本地市场的分析测算，以及考虑到南京球场的独 特优势母公司裕汇集团在海外的销售网络和能力因素，球会在 年初开始会籍销售后，预计当年可以销售个会籍，包 括约个创始会籍，创始会籍单价为万元，包括公司会籍 个人会籍家庭会籍以及其他形式会籍在内的普通会籍平均单价 万元预计球会开业第年可以销售个会籍，其中普通 会籍个，单价万元，贵宾会籍个，单价万元第 二年可以销售个会籍，单价万元第三年可以销售 个会籍，单价万元第四年发售会籍个，平均单价万 元，年内球会全部个会籍发售完毕，会籍收入可以达到 亿元人民币。 球场日常经营收入。南京球会将于年月建成 试营业，年月正式开始营业。根据统计，个洞标准 高尔夫球场年平均最大接待能力约万人次，根据有关统计数 字及高尔夫球场的管理经验，参照南京已经营业的高尔夫球场经 营情况，并结合南京球场的实际，开业前三年，预测第年来球 场打球人数为最大接待能力的之间，第二年约左右， 从第四年开始，随着球场宣传的到位和球场品牌的建立，来球场 打球人数将逐渐达到饱和接待能力的左右并保持相对稳定。平日和周末平均打球人数预测见下表。球场消费者的平均 每人次消费金额平日约为元，周末为元。 会所客房餐饮娱乐等收入，按照每年万元计 算。 详细营业收入明细见下表。 表球会经营收入预测表 金额单位万元 序号年 份 总人数 人 人次日人 均 消 费 球 场 收 入 会 籍 单 价 销 售 数 量 销售 收入 其 他 收 入 合计 收入 第零 年 平日 周末 第 年 平日 周末 第二 年 平日 周末 第三 年 平日 周末 第四 年 平日 周末第五 年 平日 周末 第六 年 平日 周末 第七 年 平日 周末 第八 年 平日 周末 第九 年 平日 周末 第十 年 平日 周末 合计 经营成本及费用测算。 经营成本包括球场维护费包括草坪维护肥料农药 以及其它用品球场服务费等，预计为球场经营收入的 人员劳务费用，包括工资福利及保险等，预计人员 定编人，人均劳务费用综合考虑收入增长因素按照元 人的水平计算，合计万元年列入经营费用核算 球场经营费用，包括水电费营业用品广告费用 修理费交通通讯费用等，预计为球场经营收入的其中会 所等配套设施的经营费用计算在内管理费用，包括核心管理人员工资办公费差旅费 公关费等，预计为球场经营收入的 会籍销售及推广费用和佣金预计占会籍收入的 无形资产土地使用权摊销，球场占地总面积 亩，土地使用费成本为万元，分年摊销，每年摊销 万元 开办费摊销万元，在开业当年次性摊销 折旧费用项目固定资产原值预计为万元，包 括球场会所行政楼员工宿舍食堂草坪仓库草坪机械设 备球车其他电器设备等，预计综合残值率为，资产使用 年限分别按照年年进行直线折旧，其中其他电器设备由 于原值较小，在本报告中暂不予考虑。年度固定资产折旧费用见 下表 表固定资产折旧测算表 固定资产 项目 原值 万元 使用期限 年 年折旧率 年折旧额 万元 球场 会所行政 楼等配套 设施 草坪机械 设备球车 等 合计 贷款利息项目需要通过银行贷款人民币亿元，贷款期限为年。贷款年利率比照中国人民银行颁布 的基准贷款利率并适当上浮，确定为。贷款采用逐年付 息，年和年两次各归还本金的方式核算。年利 息分别为万元其中年度建设期利息万元万元 和万元，合计万元。 税金预测。 按照国家以及南京市的相关税收政策，高尔夫球行业营业税 税率为，无城建及教育费附加。 企业所得税执行的所得税率，的地方所得税免征。 三财务评价 基本参数。 项目比较收益率假定为，按现行银行贷款利率加上投资 风险系数计算而得 计算期年含年建设期，从年至年, 其中经营期年，从年至年。 项目的主要财务指标测算与分析 项目盈利能力分析 项目总投资内部收益率 项目累计财务净现值万元折现率 项目静态投资回收期项目累计净现金流量出现正值的年 份 出现正值的上年累计净现金流量当年净现金流量 年含建设期项目动态投资回收期项目累