息采集，保证农产品质量，促进农产品市场繁荣，推动农产品产 业化集约化建设。 建设的必要性 项目建设符合国家产业政策 国家商务部国家发展改革委国家工商总局等部门关于进 步做好农村商品流通工作的意见文件要求，要努力搞活农产品流通， 加强农产品批发市场建设，制订农产品产地和销地批发市场建设规划， 加强农产品批发市场信息检验检测系统及仓储运输等基础设施建 设和改造。要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生 产总值中的比重。在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品 流通设施和商业网点水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造 条件。该项目建设是高标准高起点，经营管理城市的系统工 程，是改善人民生产生活环境的民心工程。 我国的三农问题牵动着整个社会，解决三农问题，已是迫 在眉睫刻不容缓的大事。而解决三农问题，农业的产业化进程对 其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有 指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。 在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常 重视，并且已有成功的先例。深圳布吉山东寿光河南商丘等地已 建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流 通起到了积极的意义，对三农问题的解决极有帮助。 有利于促进和提高地区蔬菜粮食大豆家禽等农产 品产业化经营水平和市场竞争力。 的蔬菜大豆产业已经初具规模，但产业化经营水平还不高， 由于市场体系滞后，对外信息不通，以及交易市场缺乏等现状严重制 约了产业化经营水平的提高，本项目的建成，将提供个科学完善 的交易平台，极大地推进产业化经营的进程，有利于提高农产品生产 企业和农户的经济效益。 实现农业产业化调整农业结构的需要 按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局专业化生产 体化经营社会化服务企业化管理，是市场经济条件下农业产业 化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带 动农业产业化发展。农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的 农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场， 不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经 济优势，从而捉进全县农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受 市场信息了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决 农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化专业化， 形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级 政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安 排农业生产，这样就可以从根据上避免政府指导农业结构调整的盲目 性和农民的盲目生产。农产品集散中心以的优势农产品为 主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成为优势农产品批发 中心。 项目建设规模及内容 项目拟建于北侧，福海，县城西北角，即 苗圃和场的成片果园基地，离县城商业中心较远，北临 路，交通便利。南临规划米路，西接业园。 农产品集散中心项目规划总用地面积平方米约 亩，总建筑面积平方米，其中建设商业面积平方米， 住宅面积平方米，公建建筑面积平方米。主要技术经济指 标详见下表 项目的技术经济指标表 序号项目名称单位数量备注 总用地面积平方米约合亩 总建筑面积平方米 其中 商业面积平方米 住宅面积平方米 公建建筑面积平方米物业用房公厕 容积率 建筑密度 绿地率 停车位个 项目建设条件 地理位臵及区域范围 新田位于湖南省南部，地理坐标位臵东经，北 纬。东接桂阳，直达郴州广东。南临嘉禾，是能源 协作区。西接宁远，为土特产集散通渠。北毗祁阳，通常宁，自古商 贾交往频繁。 自然资源状况 地形地貌 境南北长，东西窄，呈向南开口的狭长盆地。县内四面环山， 西北地势较高，东南地势较低。境内最高点，海拔米，最低点海 拔米。大致是五分山丘三分岗地二分平原和水面。 水文条件 全县水资源蕴藏总量为亿立方米，其中亿立方米形成 地表径流。水能资源蕴藏总量为千瓦，其中可供开发利用的仅有 千瓦，至年底，已开发水能源资源千瓦，占可供开发的 。县境内河溪的坡降大河床窄。全县地下水丰富，蕴藏量达 亿立方米。至年，全县地下水提引量万立方米，仅占蕴藏量 的。全县有溶岩泉井处，至年，已开发处，占总数 的。 气象条件 地处季风性湿润气候区域，气候温和雨量充沛四季明显， 年均气温，月平均气温，七月平均气温，年际变幅 为，比湘北地区高。年降水量毫米，降水时间比较集中， 夏末至冬初少雨，无霜期达天，年日照小时，太阳辐射值 千卡平方厘米，全年蒸发量毫米，是湖南省四大温室县之。 气象条件季第季第季第季 现金流入 销售收入 现金流出 开发建设投资 经营税金及附加 土地增殖税 所得税 净现金流量 累计现金流量 项目投资财务内部收益率 项目投资财务净现值万元 投资回收期年 项目贷款偿还能力分析 经分析，项目总投资万元，利润总额万元，税后利润 万元，偿债备付率，借款偿还期年，借款偿还能力较好。 借款还本付息计划表 序号项目名称利率合计第季第季 借款还本付息 借款 当期借款 当期应计利息 当期还本金 当期付利息 期末借款余额 还本付息资金来源 回收投资 利润 其他还款资金 指标计算 息税前利润 其他还利息资金 各种利息支出 偿还债务本金 息税折旧摊销前利润 所得税 利息备付率 偿债备付率 借款偿还期年 经济分析结论 经测算项目总投资万元，利润总额万元，税后利润 万元，总投资收益率，全部投资内部收益率，资本金净利润率 ，经济效益较好，偿债备付率，借款偿还期年。详见下表。 经济评价指标汇总表 序号指标名称单位项目 项目总投资万元 资金筹措万元 项目资本金万元 资本金投入万元 长期借款万元 预租售收入万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 全投资内部收益率 资本金内部收益率 总投资收益率 资本金净利润率 偿债备付率 借款偿还期年 项目临界点分析 临界点分析表明当售价降低，即平均售价由每平方米 元降低至元，还可保持不亏损。售价降低，即售价降 低到每平方米元项目内部收益率还可达到，项目的风险较低， 收益较高。详见下表。 临界点分析 变化因素基本方案收入或费用万元 盈亏平衡点利润临界点内部收益率 变化率收入或费用万元变化率收入或费用万元 售价 数量 土地费用 工程造价 其它费用 项目存在的风险及应对措施 投资项目的风险是指由于些不确定因素的存在，导致项目实施 后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险分析旨在识别拟建项 目建设和运行中潜在的风险因素，分析风险程度，提出控制风险的对 策，以达到降低风险损失的目的。项目从立项建设到运营过程中不 可避免地要受到众多不确定因素的影响。因此，本项目在实施中也毫 不例外地会遇到系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取 相应的对策。 项目面临的主要风险 新田农产品集散中心建设项目的风险分析贯穿于项目开发建设和 项目建成后维护运营的全过程，着重研究和识别的风险包括 工程风险 工程风险主要为气候水利条件异常，导致施工不能按计划进 行工程地质条件与原勘察资料发生重大偏离，导致工期延长工程 量及投资增加。本项目建设范围广工程子项较多，并且随着规划深 度的提高，未来工程建设内容有可能会有调整，从而影响工程进度。 融资风险 资本金和债务资金不能及时到位，或者原定的融资方案发生变化， 导致资金供应不足，影响工程建设。 外部协作条件风险 外部配套设施中交通运输条件供水供电通讯等主要外部协 作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。 运营管理风险 运营管理中的风险主要来源于批发市场的业务风险。 批发市场本身存在着较高的风险，主要风险有以下几个方面 生产安全风险。批发市场人流量车流量较大，容易滋生安 全事故，若安全措施没有做足，则形成风险基础。 农产品质量风险。批发市场的农产品来自众多农户和企业， 质量参差不齐，市场准入把关不严或检验监管不到位，则容易产生 质量安全事件。 农产品市场风险。农产品生产状况和销售方式农产品需求 变化农产品供求环境构成了农产品市场风险。由于农产品生产方式 农产品成本效益生产品种和销售方式的不同，农户和企业要承担市 场风险水平不同，同时由于农产品供求环境的不稳定，也加大了农产 品市场风险发生的概率。农产品市场风险因素贯穿于农产品供求系统 及其环境的各个方面。因此，能否建立完善的市场机制，引导农户和 企业合理高效生产，是增强抵抗市场风险的基础。 欺诈行为。为牟取利益而进行的有预谋的欺诈行为时有发生， 做好各项防范工作是预防的关键。 政策风险 社会经济条件发展重大变化或者政府政策做出重大调整，导致项 目原定目标难以实现甚至无法实现。 风险程度分析 新田农产品集散中心建设项目将风险程度按灾难性风险严重风 险较大风险般风险分类，编制成项目风险因素和风险程度分析 表，如表所示。 表项目风险因素和风险程度分析表 序号风险因素名称 风险程度 说明 灾难性严重较大般 工程风险