物流园区项目融资项目投资立项申报书.doc在线文档共20页

通过 合理规划和建设物流园区，可以实现对货物货场物流技术和物流管理甚至对 物流企业的集约化管理，最大程度地发挥现有物流资源的效益，增强物流园区的 竞争力。

存在的主要问题 与发达国家或地区相比，我国物流园区建设起步晚发展快，各类物流园区 的区域经济发展背景产业定位和园区的软硬件水平差别很大，在物流园区的设 计规划上存在如下突出的问题需要对方提供营业执照公司介绍财务报表评估机构进行评估确定土地房屋等抵押物的公允价值。

提供土地房屋等抵押物的完整产权凭证评估报告等相关权属和价值评 估文件证明，以及公司情况等基本资料，与借款方在土地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。

项目公司融资 编写商业计划书。

通过提供物流园区发展规划物流园区项目投资价值分 析报告，突出介绍项目背景市场前景股东背景业务定位项目投资回报。

定位项目投资回报。

甄选有意向的投资者。

通地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。

项目公司融资 编写商业计划书。

部分内容简介借款的金额利率借款方式还款方式等与投资方谈判。

通过协商或聘请评估机构进行评估确定土地房屋等抵押物的公允价值。

提供土地房屋等抵押物的完整产权凭证评估报告等相关权属和价值评 估文件证明，以及公司情况等基本资料，与借款方在土地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。

项目公司融资 编写商业计划书。

通过提供物流园区发展规划物流园区项目投资价值分 析报告，突出介绍项目背景市场前景股东背景业务定位项目投资回报。

甄选有意向的投资者。

需要对方提供营业执照公司介绍财务报表等材 料，谈判确定股东构成股权比例，签订发起人协议。

确定物流租赁经营项目公司的约定年限租金和各投资方的退出方式。

信托融资 根据周详的市场调研，与信托公司协商确定信托计划的资金规模预期收 益率期限担保信托贷款方式还款方式等信托条款。

以自有资产或与担保人协商确定抵押资产等担保合同条款。

投入信托贷款资金建设物流园区项目，注意施工质量和风险成本控制。

信托计划到期后，妥善组织资金回购信托计划本金。

我国物流园存在的问题有哪些本文对于我国物流园区存在的问题主要是 规划设计方面的问题，物流园区规划是系统工程，在进行建设前，需要明确系 列基本原则来对整个工程进行引导与协调，从而保证园区建设的科学性和可行 性。

从我国物流园区规划设计中存在的问题出发，借鉴发达国家物流园区规划设 计的经验，探讨规划设计的具体内容和基本原则，分析物流园区与产业集群的相 互关系，认为要统管理物流园区规划设计，以市场需求为导向，规范物流园区 优惠政策，以此促进物流园区的健康发展。

物流园区规划是对城市区域物流用地进行空间布局，对区内功能进行设计和 定位对设备与设施进行配置，对物流园区经营方针和管理政策进行规划。

通过 合理规划和建设物流园区，可以实现对货物货场物流技术和物流管理甚至对 物流企业的集约化管理，最大程度地发挥现有物流资源的效益，增强物流园区的 竞争力。

存在的主要问题 与发达国家或地区相比，我国物流园区建设起步晚发展快，各类物流园区 的区域经济发展背景产业定位和园区的软硬件水平差别很大，在物流园区的设 计规划上存在如下突出的问题 盲目追求规模，缺乏统的规划管理 第二次全国物流园区基地调查报告显示，截止年上半年，我国 共有物流园区个，其中已经运营个，占在建的个，占 规划中的个，占。

调查表明，政府规划推动的物流园区有个， 占企业自主开发的物流园区个，占。

在政府规划推动建设的物流 园区中，通过省级政府审批的占地市级区县级政府审批的占，而 地方政府容易偏重地方发展，出台不同的优惠政策吸引投资，导致目前国内物流 园区过度竞争，平均空置率达，造成资源的极大浪费。

我国近年的物流园区建设互相攀比，在数量和规模等方面求大求全。

据 年的统计，全国物流园区面积在以上的占之多，其中以上的占 ，规模过大现象明显。

我国由于管理体制落后，些地方政府忽视市场规律， 盲目追求政绩甚至仅仅为了增加财政收入而兴建物流园区。

日本自年至今已建个大规模的物流园区，平均占地德国的 些物流园区占地规模较大，如不莱梅物流园区占地在以上韩国于 年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是荷兰 的个物流园区，平均占地。

日本对规模经营有总量的控制，建筑用地 相应作了限制，般物流园区用地约为万，不超过万，要求向高层发展。

日本政府把大型物流园区建设的总体规划交给通产省运输省农林水产省 建设省和经济企划厅等省主务大臣，凡需规划建设大型物流园区的城市，均以 本地区的城市规划为原则，决定物流园区的建设地点数量规模及功能，并报 中央主务大臣审批。

德国联邦政府在统筹考虑交通干线主枢纽规划的基础上， 通过广泛调查生产力布局物流分布现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全 国范围内规划物流园区空间布局用地规模与未来发展。

为引导各州按统规划 建设物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或者提供贷 款担保。

二功能和定位不明确 在日本，物流园区作为物流体系的基础设施，是项社会属性较强的公共设 施。

物流园区是有效综合物流资源，实行物流现代化作业，减少重复运输，实现 设施共享，建立体化标准化的中心节点。

根据年的调查，我国物流园区的企业和实体中非物流企业的数量比例 超过，入驻最多的是商贸企业，而不是物流企业。

三未能产生明显的产业集群效应 德国不来梅物流园区拥有不同类型的企业单位，而且这些企业单位之间的紧 密合作已形成强大的合作效应。

这些企业以诚信伙伴关系双赢等合作理念为 指导，结成了物流园区多元化服务功能，加上海关金融保险等业务领域，使 物流园区能够为物的流动提供多样化的服务，形成企业集群进而建立物流产 业体系。

我国许多物流园区建成后效益不好，很大程度上是没有发挥物流园区的产业 集群效应，还停留在货物集散仓储运输办公等简单功能的叠加层面，企业 间缺少关联性，不能形成良好的分工与协作，无法形成资源物流园区的发展与 产业集群的关系，可以为我国的物流园区建设与发展提供有益的启示。

二对策建议 明确物流园区规划设计的基本原则 物流园区规划是系统工程，在进行建设前，需要明确系列基本原则来对整 个工程进行引导与协调，从而保证园区建设的科学性和可行性。

主要有 规模合理原则 合理的规模是进行设施设备选择功能布局规划等的前提，园区规模会因为 功能定位经济环境的不同而不同。

物流园区规划要结合当地实际，既满足当地 物流发展需求又充分利用园区资源。

协调统原则 物流园区规划要适应整个城市发展的空间布局产业结构功能定位等，与 城市的规划发展方向相统。

此外，还应与区域内外其他物流园区加强联系，避 免各自为政地方政府规划应服从国家统规划，使区域内的物流园区能适应国 家整体物流布局的需要。

标准管理原则 对于入驻企业提供标准化的物流设施，提高产业集群运作效率充分利用现 有的电信网络移动网络和互联网络等信息系统资源，促进入驻企业之间实现信 息共享整合物流产业链。

环境保护原则 物流园区规划建设中的环境保护，能够缓解交通压力，发展绿色物流，整合 物流资源，创造社会价值，也是园区自身可持续发展长远发展的保证。

二规范物流园区规划设计的主要内容 标准的物流园区的规划设计应包括基础设施功能布局设施配置与规模计 算信息平台等方面的内容。

基础设施规划设计 我国些物流园区的规划面临着基础设施不完善与物流园区建设要求不相 适应的现象。

比如广西省南宁港港口物流园区，从陆路交通条件来看，南宁市目 前城乡交通运输基础设施还不够完善，许多高速公路通信等网络设施严重缺乏。

在城市内现有物流基础设施如大量的仓库多为老旧建筑，专业化和社会化物流基 础设施如物流配送中心，高架自动仓库等尚处于发展初期，只能满足低水平低 效率的物流服务需求。

基础设施建设是物流园区规划建设的个重要组成部分，是物流企业开展业 务的实体依托，是物流园区发展的必要基础。

它不仅包括物流相关设施的建设部 分，还包括对既有基础设施的改造部分。

交通基础设施规划。

物流园区集中较多的物流企业，每日的运输量十分 庞大，这对交通基础设施提出了很高的要求。

规划需要结合所处位置的交通运输 网络进行资源配置，积极发展各种运输方式多式联运集装箱运输城市配送等， 以实现货畅其流。

交通基础设施还应该结合园区的服务功能和范围逐步加以改 善。

通讯网络规划。

通讯网络建设是物流园区进行信息沟通的重要保证，在 对园区信息量进行预计的基础上，合理铺设光纤线缆电网等通讯物理基础设施， 从而实现园区内外企业资源信息的快速高效交流与共享。

市政基础设施规划。

市政基础设施规划主要由给水排水燃气环卫 供电通信防灾等各项工程系统构成，是物流园区正常运作的基础，能够保证 园区的正常生产生活。

环境设施规划。

物流园区集中大量物流企业，方面集中了大量的车辆， 另方面由于其开展的物流经营业务，如流通加工，都势必给园区环境造成不利 影响。

园区规划应注意合理设置排污设施和环境监测仪器预留绿化带用地等。

功能布局 目前我国物流园区功能定位不明确，园区布局不科学。

方面，园区内不同 的功能区之间业务重叠，比如物流分拨