市政府着力加大了保障性住房建设的力度，全市保障 性住房新开工超万平方米，建设规模为历年来上海住房建设的初步方案，上海十二五住房建设大 约为亿平方米，其中，万平方米将用于经济适用房建设，万平方米 用于廉租房公用房建设，万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设， 万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设，万平方米用于商品 住宅建设，万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。 由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设的重点。 规划布局 年初，上海市政府确定浦东周康航松江泗泾浦东曹路宝山顾村 闵行浦江嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集 团开发建设。出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标 准积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措批置资金支持保障性 住房建设的试点的逐步成熟，覆盖面必将扩大。 年月日，财政部国家发展改革委住房城乡建设部联合发布关 于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知财综号，要求切实 落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允 许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 上海市相关政策及发展趋势 相关政策 年月号，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于 进步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见沪府发 号。 进步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见沪府发 号。意见提上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 实 落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允 许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。部分内容简介设机制，从而实现保障性住房建设可持续发展。随着公积金闲置资金支持保障性 住房建设的试点的逐步成熟，覆盖面必将扩大。 年月日，财政部国家发展改革委住房城乡建设部联合发布关 于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知财综号，要求切实 落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允 许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 上海市相关政策及发展趋势 相关政策 年月号，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于 进步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见沪府发 号。意见提出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标 准积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措批公共租赁住房全力推进 以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后年新增保障性住房万套。 自年月日上海市政府与浦东新区等个相关区政府签署年本市 保障性住房建设目标责任书并下达各项目建设计划以来，市区各相关部门 采取并联审批简化程序缩短周期的办法加快推进土地储备规划设计手续 办理开发建设及完善配套建设同时通过例会制度简报制度督查制度等， 及时反馈信息解决问题，确保按期推进。 从年上海市政府召开的保障性住房建设总结及明年保障性住房建设推 进会上获悉年，上海市政府着力加大了保障性住房建设的力度，全市保障 性住房新开工超万平方米，建设规模为历年来的高峰，建设基地涉及浦东 嘉定闵行宝山青浦松江，以及徐汇普陀长宁虹口闸北等中心城 区，上海城投总公司上海建工集团上海城建集团绿地集团等多家国有大型 企业集团积极参与建设。 市场前景 年，上海共完成保障性住房用地供应公顷，占全部住宅供地的。 全市保障性住房新开工超万平方米。 年上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措万平上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 方米供应万套保障性住房。今后，上海市新建的商品住房建设项目，还将 按不低于的比例配建经济适用住房公共租赁房等保障性住房。 根据十二五期间上海住房建设的初步方案，上海十二五住房建设大 约为亿平方米，其中，万平方米将用于经济适用房建设，万平方米 用于廉租房公用房建设，万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设， 万平方米用于普通商品房建设中小型限价房建设，万平方米用于商品 住宅建设，万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。 由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设的重点。 规划布局 年初，上海市政府确定浦东周康航松江泗泾浦东曹路宝山顾村 闵行浦江嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集 团开发建设。六大基地规划建设用地约平方公里，其中居住用地约 平方公里，规划居住人口约万人。 年月，上海市政府批准上海市大型居住社区第二批选址规划，总共 有块大型居住社区陆续上马，建设用地面积约平方公里，其中住宅用地 面积约平方公里，预计可建住宅建筑面积约万平方米。经过公示，近期将 有块社区率先启动，包括宝山罗店嘉定城北站嘉定云翔拓展青浦华新 青浦城站松江佘山丘松江泗泾闵行浦江闵行旗忠浦东航头 浦东民乐路浦东川沙奉贤南桥，合计建设用地平方公里，可开发住宅用地 平方公里，可开发住宅建筑量万平方米。 部分大型居住社区规划情况如下 浦东民乐大型居住社区，位于浦东新区惠南镇，社区南部规划有轨交 号线，预计可居住万人。 宝山罗店西大型居住社区，位于宝山区罗店老镇西南，罗店北欧风情新 镇西侧，郊环线以北，周边有轨交号线终点站，预计居住万人。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 嘉定城北大型居住社区，靠郊环线和沈海高速公路，轨交号线嘉 定西站位于规划基地内，预计可居住万人。 嘉定云翔社区拓展大型居住社区，位于南翔镇西部，北侧有轨交号线 马陆站，东侧有轨交号线环球乐园站，预计可居住万人。 青浦新城站大型居住社区，位于青浦新城东部，轨交号线新城站 位于规划基地内，规划万人。 松江佘山北大型居住社区，位于佘山国家旅游度假区北侧，社区东南部 紧邻轨交号线佘山站，预计可居住万人。 闵行旗忠大型居住社区，位于闵行区南部，旗忠国际网球中心东南侧， 社区东部和南部约公里处为轨交号线，预计可居住万人。 奉贤南桥东大型居住社区，奉贤南桥新城重要的组成部分，靠近规划轨 道交通号线延长线，预计可居住万人。 上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 图上海市保障性居住社区规划布局图 信贷支持 年，上海银监局将加大差别化信贷政策，继续积极支持保障性住房工程 建设，积极推动辖内大型银行严格执行差别化住房信贷政策，进步加大监管协 调指导力度，推动商业银行配合支持上海大型居住社区开工建设，优先满足保障 性住房建设资金需求，充分发挥贷款资金对房地产市场健康发展的调节作用。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 深圳市天健集团市政总公司参与保障房建设的战略设想 以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险 保障房是与商品房相对应的个概念开发方案及进度计划 开发方案 地块特性政府完成至三通平状态，企业中标签约后直接可以做 方案及施工图的设计规划，因政府提供套型图和房型大小的比例，加上此类项目 往往有办事绿色通道，所以比般商品房开发项目要简单便捷得多。般情况 个月可以开工。 项目进度政府般要求万平方米以内的项目交房期在三年以内，具 体以建设项目协议书为准。 合作方式和条件根据市政府有关部门的规定，上海市二级资质的房产 公司，具有不少于伍亿人民币以上的资金证明，且有相当的开发业绩方可参与报 名。个别项目经协调允许外地级资质的房产公司参与报名竞争。 根据以上条件和要求，集团公司可以采取二条途径获取此类项目的开发 是与上海房地产开发公司联合开发，配合上海房地产开发公司去拿项目，之后成 立项目公司，并作为股东参与二是直接用天健房地产开发公司名义去拿项目， 但此种机会相对少，需要协调。 项目实施进度计划 根据现行的建设程序，按照上海市各项审批手续的时间要求，结合保障性住 房项目回购款支付方式，编制万平方米保障性住房项目的实施进度计划如下 表所示 上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 表项目具体实施进度计划按万平方米建设规模考虑 序号工作阶段持续时间 项目前期阶段，包括项目立项规划设计办理各项审 批手续等 个月 项目开工至个月 至结构封顶个月 结构封顶至交付使用个月 室外总体个月 竣工验收交房个月 合计个月 注以上进度计划为正常情况下的合理进度安排，般项目技术难度不大， 基本都可以按时或提前完成建设。上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 投资估算及资金筹措 投资估算依据 同类项目规划设计方案 现行建设工程概预算定额及有关费用取费标准 上海市年月建材价格信息 上海市建设工程价格与指数 本地区类似工程经济技术指标 国家或地区规定的收费标准文件。 投资估算假定条件 技术经济指标 参考上海市同类保障住宅项目的技术经济指标，本项目技术经济指标假定如 下 表项目技术经济指标表按万平方米建设规模考虑 项目单位青浦区参考项目南汇区参考项目本项目 总用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 其中 住宅总建筑面积 配套公建 附属用房 地下总建筑面积 其中地下汽车库上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告 项目单位青浦区参考项目南汇区参考项目本项目 地下非机动车库 容积率 户数户 人口人