图 上海人均住宅使用面属于个较高的水平。 销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。 市场小结 从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海 的房地产发展提供了良好的经济后盾。 从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。 表城镇人均住宅使用 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 图 上海住宅销售面积及其增长率 其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 部分内容简介率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家 经济扩张的速度，首先该比率低于被认为是合理的，在之间则需 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。 从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。 需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 增长率 图 上海人均住宅使用面积及其增长率 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。 上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。年 上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。 供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健 康的。从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是 年这指标有上升的趋势，需警惕。 销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。 市场小结 从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为上海 的房地产发展提供了良好的经济后盾。 从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众 多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行 业的发展带来种种机遇。 购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨 大差距，上海居民的购买力极弱。 上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在 需求。 从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销 售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。 年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。 区域市场分析 区域市场界定 本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。 图区域位置 徐汇区社会经济发展状况 徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图徐汇历年增长情况 杨浦区生产总值增值亿元 徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的 比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿， 增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。 以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高 素质人才的聚集地 年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金 亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的 企业户，同比增长。万万元的企业家， 万元亿元的企业家，亿元以上企业家 年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落 户徐汇，并新开办了科技企业户 徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大 表徐汇人口分布 年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的 。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二 大的行政区 从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例 徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在 年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大 徐汇片区规划发展定位 总体规划 根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多层 次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市 型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇 区区调整经济结构优化城区功能的重点区域 图 周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路， 北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为 界分为西块与东块两个规划编制单元。 由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是 徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工 程的启动以及年上海世博会的申办成功，推两房平米左右，三房平米左右，四房 平米 主要客户 本区域客户 项目优势 社区集聚大量人气 产品 小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街 知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好典型项目三新凤城 基本情况 小区总建筑面积万平方米，期联列住宅，二期高层公寓，三期为银 座公寓，总容积率。公开时别墅均价元平方米，公寓历史价 格元平米，现公寓二手房均价元平米 房型 二期房平米，两房平米，三房平米， 其他平米 三期银座公寓平米 项目优势 处于控江路商圈内，周边商业教育配套成熟，交通便捷公交轨道交通 号线江浦站 产品 功能组合齐全 三期银座公寓精装修小户型全采光酒店物业管理 房型多样，小区配套成熟，集文化生态科技三大亮点典型项目四阳明苑 基本情况 小区总建面平方米，容积率，绿化率。由幢小高层组成。 现均价元平米 房型 两房平米，三房平米 主要客户 本区域客户 项目优势 配套较成熟，房型实用 产品 梯两户 全明设计 特别设计的二加房型舒适实用 房型紧凑精致，生活配套设施较全，景观良好典型项目五宝地东花园 基本情况 小区总建筑面积约万平方米，容积率，绿化率超过，综合配套占 地约平方米，规划约万平方米的商业办公等设施。预计年 月交房，现售单价元平米 房型 两房，三房 主要客户 本区域及周边区域客户 项目优势 位于北外滩辐射区域，区位优势明显区域交通优势距轨道交通四号线大连 路米公交便利，社区配套完备 产品 建筑风格现代时尚 功能组合齐全 精装修产品户型 绿化景观 彰显开发商背景实力，产品功能组合强大，建成集居住商业办公展示 观光为体的现代化社区典型项目六信通浦皓园 基本情况 总建面平方米，容积率，绿化率。由高层组成，总户数 套。现售均价元平方米。 房型 两房平米，三房平米，复式房 平米 项目优势 交通优势近轨道交通号线江浦路站 产品 周家嘴路沿线小高层公寓 建筑外立面简洁明快 排布紧凑实用