定及潜江市经济适用住房管理的规定，本项目的利润 控制在以内。 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 潜江市规划基本状况 潜江市位于湖北省中心腹地，位臵稍稍偏南东经仙桃达 武汉，西过荆州至宜昌，北靠天门，南临监利。潜江地势和缓， 处于汉江中下游，四通八达，交通便利，是本项目的业主 十大油田之的所在地。湖泊星罗棋布，河渠纵横交 错，具有典型的平原水网特色，素有水乡园林的美誉。潜 江为楚文化发祥地之，也是湘鄂革命根据地中心区域之。 李汉俊李书诚曹禺等著名人物皆诞生于此，有着深厚的古 今文化交融的积淀。水乡泽国的水城林和谐。历史文 化名人众多，人才荟萃，造就了潜江良好的人文环境。 潜江市全市版图面积平方公里，人口万人，辖 区计有个管理区农场其中，省级开发区个，市级开发 区个，办事处个，镇个，原种场个。 潜江，地下富藏油气盐，地上盛产粮棉油。目前，潜江已 形成油气开采冶金机械医药化工纺织服装农副产品加 工五大支柱产业，已成为国家商品粮优质棉特种水产速 生丰产林瘦肉型猪农业综合开发和农业创汇七大基地。 潜江已拥有江钻股份潜江制药幸福实业三家上市公司。 石油钻头的生产，占亚洲市场份额的以上拥有国家唯的 眼科用药生产基地潜江制药中国牛磺酸生产基地永安药业， 将可望在年上市，其产品销量目前已占国际市场份额的 。 预计年，潜江市总人口万人，城镇人口万 人，城镇化水平城区常住人口万人，建设用地 平方公里，人均。 年，全市人口万人，城镇人口万人，城镇 化水平，城市常住人口万人，建设用地平方公里， 人均。 城镇空间结构 规划潜江市将形成横两纵主三点两片相结合 的空间结构。即以国道和宜黄高速公路为横轴襄岳公路和 潜江监利公路为两纵轴，主中心指潜江城区，三点指 二级城镇张金浩口熊口，以横轴为界，分市域为南北两片。 规划区范围包括广华园林泽口周矶杨市城区及 所辖郊区，王场竹根滩两个镇，荆门炼油厂农场周矶农场 长湖农场沙洋二农场油田农场等个农场，高场原种场棉 花原种场两个原种场，东风林场田关林场两个林场。 城区布局结构规划形成双城两心六组团规划结 构。双城指以东荆河为界，城区分为东城区西城区。双 心指油田所在地广华城区和潜江市政府所在地园林城区，分 别建设城市公共设施中心与副中心。六组团指泽口杨市 王场后湖含高场周矶竹根滩。 本项目符合潜江市总体规划布局。 产业政策分析 本项目属于房地产业。依照国家发展和改革委员会发布的 产业结构调整指导目录年本，房地产业属于国家允 许类产业范畴，可以进行项目的正常开发。本项目也符合七部 委联合发布的办法规定的要求。 本项目依市政府政策限定了套型面积和销售价格，面向住 户的家庭收入住房状况等已符合市人民政府规定的条件项 目由潜江市房管局管理房地产管理处直接组织建 设，符合政府主导社会参与的条件。同时，本项目作为经济 适用房建设项目，享受下列政策优惠 免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和 政府性基金。 项目外基础设施建设费用由管理局负担。 购买经济适用房可提取个人住房公积金和优先办理 住房公积金贷款。 经济适用房的贷款利率按优惠利率执行。 本项目开发全部为经济适用房，所占用土地为企业矿区自 有，已经国土规划及其他相关部门审批，完全符合相关国家 规定与政策。 行业准入分析 本项目属于社会保障性的商品住宅，将严格执行办法。 本项目由确定的经济适用住房管理实施机构即 房地产管理处直接组织建设，符合办法规定。 本项目的施工和监理单位，将会采取招投标方式产生。由 于本项目全部为扩建，将会沿用小区内既有的物业服务和管理， 同时确保服务与居民基本需要相适应。 第三章资源开发及综合利用分析 市场资源分析 潜江市住宅及房地产业现状 潜江市的发展有自己的独特之处目前，潜江已形成了以 油田区老城区农场区的星座组团式结构分布。各部分相对 ，同时居住习惯等各方面都小有差异。本项目所在地属于 广华城区。下面分析广华城区的房地产现状 在矿区开发的基础上发展而来的广华城区，形成了 的中心。由于中央直属企业的特性，决定了广华城区 主要以单位集资房为主，同时有少量的城镇居民自筹建房。目 前广华的商品房市场供应量和流通量都较小，主要的住房来源 依然是集资建房与合作建房。 由于规划管理统得力，广华区房屋质量较为平稳，主 要以钢筋混凝土架构为主但房屋的面积户型周边资产费用其他资产费用和预备费用四部分进行编制。 财务评价依据国家发改委建设部发布的建设项目经济 评价方法与参数第三版发改投资号通知 等有关规定及工程各专业提供的技术参数及依据国家和地 方的有关政策法规。 水暖电气天然气网络等设施依照现行价格资料估 算。 建筑工程费用依据本地工程造价指标和同类工程造价指 标估算。 缴纳税费，已计入政策对经济适用房的优惠和折扣。 本项目未投入无形资产，无形资产费用以零计。 项目利润依规定限定在，不考虑涨价预备费。 财务评价采用的数据 投资估算 本项目建设投资估算为亿元人民币。 资金筹措方案 资金筹措全部来自企业和职工自筹。本项目不申请银行 贷款。 财务评价采用的其它主要数据 外购建材建材原料及能源平均价格。 原料种类平均价格原料种类平均价格 钢材元水元 黄砂元方节能砖元块 石子元方模板均价元方 水泥元电元度 工资福利员工培训三金等费用。 投入运行后平均工人工资福利三金总计约元 人月。 房屋税费依政策有大量减免。 执收单位序号收费项目收费标准备注 市墙改办墙体材料专项费用元 散装水泥办散装水泥专项资金元 绿化局绿化补偿保证金 市规划局 城市配套费元 规划勘测费静探元孔 钻探元孔 勘测图元张 放线费元栋 建设用地规划咨询费元以占地面积计 建设工程规划咨询费元以占地面积计 建筑设计院设计费 市房产局白蚁防治费元立方米 市档案馆城建档案费保证费元栋 市环保局埋地装臵排污处臵费元户 市人防办人防易地建设费元以易地面积计 市消防办公共设施配套费元 工程招标信息发布费元次 市招标办 招标费 甲方元 乙方元 每万元，加收元 场地租赁技术资料服务费 交易大厅元半天 大评标室元半天 小评标室元半天 多功能厅元半天 招标代理编制工程招标文件成本费视中标金额定 招标代理服务费视中标金额定 市质监站质量监督费 市工商局建筑合同见证费 市造价站工程定额测定费 市市场站建筑装饰费 安全站安全证书 自来水公司通水接头费 电力公司通电接头费 天然气管道 税务部门税费 责权证土地成交契税 施工与监测的招标工作为招标，作为次核算。 项目中的广华华美小区广华广北小区向阳南九号地 期工程预计全部于年内施工完成，其余工程也将尽早施工完毕 以投入使用。 财务评价结果 本项目按照办法规定，相关的费用将作相应的减免。 项目的资金现已筹措完毕，不会发生资金链断裂的状况同时 项目利润约为，控制在办法规定的以内，体现了国 家重视民生的政策精神。 行业影响分析 目前房地产的火热掩盖了整个产业结构不合理产业能级 效率低下资源能源的短缺和浪费环境污染等可持续发展隐 患。在这种背景下，国家七部委推出了廉租房与经济适用住房 的管理办法，并得到了全国各机关组织单位个人的大力 支持。 本项目作为经济适用房建设项目，是以对中低收入群体的 社会保障作为目标的。性质介乎于完全意义上的商品房和社会 福利用房之间的经济适用房，作为种社会承担小部分个 人承担大部分的住房保障模式，对提升有收入基础但直接购 买商品房还有难度的职工的居住水平，有它的实践意义。尽管 项目建设中划拨经济适用房土地和建设用费有可能给政府和企 业带来压力，从长远和宏观来看的效益和作用依然无可替代。 项目的成立，为我国房地产行业基础薄弱及市场化发展加 速衔接福利分房制度的断层起到了良好的作用。同时，大部 分职工收入水平相对提高住房需求迫切但购房能力还弱的问 题也会得到缓和。 区域经济影响分析 潜江市正处在个经济高速发展的阶段。尽管广华矿区的 收益比率正在依照国家政策连年下降，但矿区的产值仍然在不 停攀升。 本项目的建成对广华矿区的经济影响属于短期大额投资， 以社会效益和长远回报为主，经济收益为微利。项目对整个矿 区的经济影响较小，主要体现在对商品房市场的供求关系调节 上。市政府对住户的审核，防止了项目过度影响地区的房地产 经济平衡。 为了贯彻实施国家的公开公平公正政策精神，本项目 会依规定公开自己的各项指标与定价准则，由社会进行监督。 宏观经济与国家安全影响分析 本项目投资较大但只是普通的房地产建筑项目，不属于国 家认定的重大影响项目，也不会涉及国家安全及经济安全等问 题。 第八章社会影响分析 社会影响效果分析 对居民收入的影响 本项目不会为居民直接增加收入，但是年后居民获得完全 产权时有权转手并获得少量的回报。项目的主要目的在于使