险。四销售与经营阶段风险在该阶段主要可能会遇到销售时机选择不当风险，价格策略不合理风险，住房出让率地风险以及意外事故风险。二本项目各阶段风险控制前期可行性研究阶段项目前期要根据特定项目常规风险和特殊风险来预测项目可能存在各种风险，并根据风险规避原则来采取各种应付措施。本项目存在风险主要有政治因素经济因素政策因素环境因素等。对房地产投资影响较大，同时又是可以预测可以规避主要风险是经济风险。因此要有足够资金来开发本项目。二开发阶段跟承包商协商最好支付价款方案，保证各项资金如期到位。三经营阶段严格控制经营成本，采用灵活经营策略，化解系统性风险，如宏观经济周期波动，同时将优质到位物业管理也纳入经营环节，吸引更多有真实需求客户。四本项目工程建设风险防范是对项目设计方案进行科学论证二是项目建设单位要公开公平进行招标投标，杜绝层层转包三是要做好施工现场管理，杜绝切施工事故四是在工程建设中采用新技术新工艺新结构要能保证其安全进行，杜绝预计到问题产生风险等。五合理按进度计划，尽早完成开发项目正如前面分析那样，开发风险很大程度上来源于开发期中社会经济条件变化。尽量缩短开发起，将有助于降低开发商所面临未来不确定性。第十章社会评价项目对本地区社会效益影响分析该项目建设有利于提升项目所在地区居住环境水平现阶段项目地块周围环境较差，拟项目布局合理，配套设施完善，将大大提升这地区居住环境水平。二该项目建设有利于满足消费者需求项目地块周边目前还没有规划布局小区环境，而周边消费群体综合素质和消费水平较高，追求优雅舒适生活方式群体量较大，现阶段还没该类产品供消费者选择，该项目建设有助于改变目前状况，更好满足消费者需求。三项目建设可为其他房地产开发商提供宝贵经验，有利于提高区房地产开发整体水平区房地产开发相比重庆市内其他区域来说，起步相对较晚，发展尚不成熟，很多方面有待于进步规范和完善。本项目开发有利于将现代房地产开发经营模式和经营理念引入区房地产开发中，为房地产开发企业提供个学习机会。二项目与所在地区互适性分析根据地区实际情况，在项目建设中主要涉及两类人群利益，即当地居民与潜在购买者。对于当地居民来说，项目建设将改变这地区基础设施状况，改善他们现有生活环境，方便他们生活。对于项目潜在购买者来说，项目建设能够满足他们消费需求，为他们提供个更好消费选择。三社会评价结论项目建设将提高片区居民生活质量，改善生活环境，更好满足消费者需求。二项目建设将为区其他房地产开发商提供经验，有利于区房地产整体发展。三项目建设将有利于改善区基础设施状况，提升城市形象。第十二章结论与建议研究结论本项目业主实力雄厚房地产开发经验丰富，技术力量强企业知名度高品牌形象好，对本项目成功建设奠定基础。项目选址在区，地理位置优越交通和配套条件完善，项目符合周边居民消费心理，市场销售前景好。项目建设规模合理建筑方案优良使用功能完善建设进度适宜。财务评价表明该项目实施后略有盈利，投资回收期适中，经敏感性分析，项目具有定抗风险能力。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业发展和进步该项目成功开发和运营对区同行能起到积极示范作用项目对增加地方税收提供就业机会等均有积极贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构加速城镇化建设，推动区城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大作用。综上所述，项目经济效益良好社会效益显著环境效益明显，因此该项目建设是必要和可行。二有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算，分析及预测后得出。鉴于目前房地产市场客观条件基本项目实际情况，我们认为，与必要报告有关问题进步做出说明，并提出以下建议由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算均是初步。进步深化设计，并满足规划和其他管理部门规定要求。在设计中，应充分重视市场变化，尽可能保证项目灵活性，以提高对市场消费趋势应变能力。二本可研方案测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场基础上确定其销售价格，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场供求关系和未来重庆经济和人民生活水平变化，售价将是最敏感因素之。发展商除密切关注市场动态，选择合适市场策略外，还应组织支高素质，高水平开发管理队伍。从设计施工营销到物业管理均达到较高水平，以抓住机会减少风险，达到项目盈利目标。三进步深入市场调查研究，并提出可行项目营销策略，对项目设计工作提供市场方面支持。四建筑工程中不可预见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标，工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。五加强与社会政府相关管理部门沟通。六注重公共关系建立，树立良好企业和项目公众形象，为项目建设和运营打下基础。在拆迁管理工作中需要破解难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为今推进百个重点工作项目，努力走出条具有时代特征特色发展之路。三角花园片区项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象重要组成部分，该片区城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。三角花园片区改造项目是由重庆市重庆有限公司投资承建。该公司成立于年，更名前为原县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达余人，公司办公室客运站汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至三角花园，并同意征地亩作为公司生产经营和办公用地。地界以东以七水库流水为界，西以国道线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置农转非工人名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室汽修厂客运站职工宿舍食堂等万多平米生产生活用房。随着城市建设步伐加快，三角花园片区存在诸多问题凸显出来，居民生活环境差存在严重安全隐患等，需要亟待解决。二项目建设必要性是消除安全隐患需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建材料陈旧，是塔耳门搬迁时旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂斜陷，加上受年特大地震影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷危险，存在着严重安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进步恶化。再者，三角花园范围内有加油站座，消防间距严重不足，就像定时炸弹样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。该项目将完成该片区征地拆迁，并建设万平米建筑物，环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。二是提升城市形象需要项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象重要组成部分，该地块上建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。该项目建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性，打造城市品牌，提升城市形象和核心竞争力，从而使走上可持续发展道路。三是缓解政府拆迁压力需要该片区占地面积亩，但居民楼办公楼汽修厂加油站食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津，原市政府曾丘陵两大类型东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型。地震设防烈度据年中国地震史及国家地震局年中国地震烈度区划图及其使用规定，本地区地震烈度为度。气候条件地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温降水日照风力等均有明显季节性变化。其特点是冬暖夏热，春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注，春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。境内南屏沙坪东渡等乡镇为境内高温中心华蓥山区因海拔高度升高和山谷冷暖空气交替结果，气温随之下降，成为境内低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿度大，气温较高。境内风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺河风，山区则多顺槽风。多年平均气温为度，年之中以月最冷，为度，多年平均年降水量毫米。境内东部山区降水量偏多，西部地区偏少。由于受太平洋东南季风和北印度洋西南季风交汇影响，造成秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使处于全国少日照中心区。且时间分布不均，月日照最多，冬季则最少。交通条件公路。市等级公路达到公里，其中高速公路公里，国省道公里，农村公路公里建立城乡交通快畅系统二级公路乡镇覆盖率。铁路。两纵横联铁路建设，两纵是襄渝铁路和兰渝铁路，横是遂渝铁路，联是盐双运煤铁路专用线。干两支重要港航运体系。十五期末，渠化嘉陵江渠江涪江三江航道公里，初步形成干两支航运体系初步建成重庆五大重要港之港，为在远期把打造成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实基础。施工条件项目地块场地拆迁平整后，需要进行定量土石方挖填以及异地弃土运输周边交通道路条件好，利于施工机械建筑材料进场水电气供应充足，能够满足前期施工要求总论项目概况项目名称三角花园片区旧城改造项目二建设地址重庆市三角花园片区三项目业主重庆市有限公司四企业性质五法人代表六业主地址重庆市三角花园片区七投资总额及资金筹措本项目总成本费用万元，其中开发成本中的土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费目建设地址位于重庆市区三角花园片区，用地总体呈不规则形，东西长南北短，用地北侧为水库，地块