与鉴定，航空教育培训和博览旅游等产业链 条完备功能齐全的专业化园区，成为国际流亚洲第的 航空产业基地。 阎良区委区政府始终把发展廉洁务实为民作为工 作的基本要求，充分发挥丰富的航空工业资源优势，大力改善投资 环境，进部营造亲商扶商的政策环境，优质高效的服务环境， 规范严明的法制环境，诚实守信的社会环境，增强阎良吸引投资和 吸引人才的环境优势，使阎良成为全方位多层次对外开放的中国航 空城。 阎良区商品住宅价格走势 西安市阎良地区房地产市场自年以来直呈现出市场活 跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高的态势。年季度 均价在元左右，并有稳步上扬之势。 受房价整体上升的拉动，本项目的房价必然上升。 据统计，本项目的楼盘住宅销售均价已在元平方米以上， 且销售情况良好。商业用房销售均价巳在元平方米以上正热 销之中。 目前具备竞争优势的项目主要是蓝波湾四季风景皇冠花 园腾飞广场等楼盘。 三竞争分析西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点 特点市政政策继续带动楼市发展 特点二规模性小区将领导潮流 特点三户型面积在变小房间在变多 特点四多层物业受消费者青睐 特点五成规模重环境 特点六品牌营销引发楼市新卖点 阎良区域房地产竞争分析 本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争， 本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。 年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上 年同期上涨了多元。 进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了元 平方米左右起价，且销售情况良好。 四市场定位 项目优势和价格定位 和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势品牌 规模及文化氛围交通便利现代景观及商务配套，这六大优势 集中了当今阎良成功开发楼盘的精髓。 阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大的区域，政府每年大量的 基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区的居住整体生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选 择居住场所的重要因素。 西安市住宅市场存在着同质化现象。无论是新概念的运用户 型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念 上炒作的嫌疑。现在的西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对 住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造包括 户型设计外立景观及新材料的运用等和硬件设施的配套。另外 本区物业购买者主要为当地西飞职工试飞院职工政府职员当 地经营商户以及周边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配 比，以取得更佳的经济效益。 此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传， 积极抢占当地住宅的高端市场。 目标市场定位 目标区域 地块周边数公里半径内主要为单位家属楼自然村，成规模 上档次的住宅小区较少。新近开盘的些楼盘将逐渐提升该区域住 宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。 目标客户即物业管理的方案 由于区域周边的迅速发展，该区域的居民趋于高学历高知识 高素质的知识经济产业人群，高新技术企业白领人士欲改善居住条件的臵业者以及工作者为业主的主要构成。 皇城丽都是为了适应附近的白领阶层和各类人士购房和适 应当地住房需求而开发的，具有商务和人文品位高的基本特征，进 而要求住房具有舒适性健康性智能化文化性。舒适性是以人 为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追 求种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性 就是绿色住宅的概念。现在不但要讲以人为本的观念，也要讲 发展到讲人与自然的和谐共存。所以我们提出建设绿色住宅，营 造健康家园的口号。通讯系统齐备。文化讲的是人文环境。现在 很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。 购买力分析 根据我们的设想，项目户均面积平方米，每套住宅销售均 价约为万元。般情况下购房者首付房款，约万元左右， 余款向银行分年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还，占 家庭月收入的，我们制定的购买对象完全有能力支付。且当 地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下 降。 第三章建设内容 概况本项目共占地亩，地处阎良区最繁华的地段 胜利路，胜利路是传统的商业街，现规划确定为商业步行 街。本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西 飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。所以该项目为六 面临街，极具商业价值。 二设计依据 关于西安市城中村旧村改造暂行规定的实施意见 城市居住区规划设计规范 西安市规划管理条例 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 多层民用建筑设计防火规范 三规划目标及设计构思 我公司开发的嘉华商城及住宅项目占地约亩，实际用地 约亩。位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规 划中的文化东路从小区中间通过，项目交通地理位臵较为优越。胜 利街在改造前变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境 不良的现状，形成个环境优美配套设施齐全，注重生态效益的 智能化大型住宅社区。它对改善世界流亚洲第的航空城 的周边环境，提升区域居住环境质量都会有显著的环境效益。 三社会效益分析 社会因素影响措施建议 对居民收入的影响项目建成后主要销售对象当地企业职工 政府机关工作人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难，分 期付款对居民生活水平与生活质量的影响良好的居住环境首先为住 户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也有所增加物业管理职 能的重要发挥。 对就业的影响提供百余个就业机会重才惜才加强招聘工作。对地区商业文化的影响为周边住户提供了规范的商业文化场 地。 对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响完善地 区基础设施建设，促进周边地区发展，扩大城市化进程，扩大服务 范围，避免了盲目扩建。 皇城丽都住宅建成后，将成为阎良地区第个繁华地段商 住小区。项目生活设施齐全，紧邻区中心，交通极为方便。加之近 几年来周边地区将陆续开发建成住宅小区，因此环境配套设施已逐 渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高附近居 民的居住生活质量，同时，为入住居民提供个安静高雅舒适 的生活环境通过项目开发可以提高该地区居住物业档次，提升地 价，带动周边房地产，餐饮，商品零售休闲城市交通等产业的 全面发展。 项目的建设还有利于改善阎良地区的城市形象和投资环境，促 进该区域总体规划早日实现，社会效益巨大。 四风险性分析 投资房地产业，具有高的投资回报，同时也存在定的投资风 险。 投资风险 政策风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策 以防止房地产过热，中国人民银行月日下达的关于进步加强房地产信贷业务管理的通知等，不排除国家还有新的政策出台 的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面 政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。 管理风险。本项目目前还没有成熟的模式和经验，需要公司 管理层结合项目的实际情况，摸索出符合公司和本区域特点的管理 模式。 规划设计风险。规划设计如何体现该项目所具有独特优势的 地理位臵和环境。对规划要多方多次论证，力求开发出符合市场需 求的具有现代感的高品质产品。 市场风险。项目能不能得到市场的青睐和确立在目前周边房 地产格局中的地位。 融资风险。项目的运行有赖于经营者对资本的积极运作，以 及如何取得资本最好效能。该项目要认真编制详细可行的资金投入 计划，确保项目建设过程中项目资金的最佳使用。 其它风险。不可抗力和不可预测事件的出现。 二风险控制 对政策风险。将加强对有关政策法规的研究，掌握国家法 规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。 针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有定弹性 简洁和高效性的组织机构，同时建立套监督促进相互制约的机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和专业技 术知识，培养创新意识。加大促销力度，多渠道多方式推广促销， 降低各项开发成本。 针对规划设计风险。项目将请有经验有影响的设计队伍共 同参与规划设计，在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界 人士，广泛听取他们的意见，从方案的规划户型的布臵小区环 境配套等各方面赢得市场认可，减少项目的设计风险。 针对市场风险。项目将保证所开发物业的高品质，力争引领 时代潮流的产品以及周到的服务，创立公司的品牌形象，从而占领 市场通过降低开发成本，提高市场竞争力，减少市场风险。 针对融资风险。公司以科学合理地安排融资结构，加强资金 的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心， 保证融资渠道的顺畅和融资信用。 三其它风险 区域性发展风险 本项目的规划已基本定型，该片区规划方面未来将不会出现重 大的调整，规划风险极小，目前已进入准备建设阶段。随着深圳市 城市化建设步伐的加快，本项目更多享受的是其建设带来的目标顾 客群和配套设施，因而区域性发展风险很小。 市场因素的风险由于阎良周边的供应量不可忽视。据有关资料显示，阎良市区 附近总共超过万平方米的供应量可能在年内全部推向市场 并售罄。其中部分基本与本项目不构成直接的威胁。 五敏感性分析 以售价和成本作为影响因素，对收益进行相关的敏感性分析 建安成本变化对利润率的变化 假设，住宅销售均价为元商铺元平方米，地下室 部分按元平方米，总加权平均